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500万买海珠三房,不比黄埔香吗?

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又是雅姐努力营业的一天。

中海江泰里75㎡三房户型图中海江泰里105㎡四房户型图中海江泰里潮里MALL
海珠不缺改善型大户型,而且还望江

最近市区10W+、大平层豪宅看多了,是时候回到人间。

今天和大家聊聊海珠两个“刚需盘”——中海江泰里和中旅天宸府


先看看两个盘基本面。

中海江泰里,盘如其名,位于江泰路,步行5分钟可到地铁2号线和11号线(在建中)江泰路站,周边有万科里、燕汇广场等商业配套,去江南西、乐峰广场也不远。

项目由3栋楼宇组成,其中一栋是政府人才房,出售的只有两栋,货量500来套,层高49层,3梯6户设计,户型包括75m²、82m²三房,以及105m²四房,吹风价7字头


中海江泰里户型布局

比较吸睛的是目前的展示中心——潮里MALL,整栋楼现在和以后都用作艺术和商业运营,有艺术展、咖啡、露台花园,都是年轻人喜欢的元素。

看产品更不得了,堪称封神户型,基本挑不出什么毛病。

例如,建面约75m²的三房,居然还带了主套,次卧也不小。延续中海海珠几盘的风格,LDKB餐客厨阳台一体化,厨房270°全景联动门设计,可开可合,样板间将灵动空间与客厅打通,做成了开放式电竞主题房,和雅姐一起踩盘的95后猎德村花,也说有心动的感觉。更难得的是,市面上南向的产品基本让位给大户型,但这个75m²三房还有南向的选择,四开间朝南,全明通透。



中海江泰里75㎡三房样板间

105m²的四房,同样相当能打,130m²的即视感,3+1房带主套,比市场同面积产品,多出一个空间,可改造茶室、书房、钢琴房等。另外6米长景观阳台,采光面大增,改善置业一步到位。



中海江泰里105㎡四房样板间

再看中旅天宸府,位于昌岗中路,离地铁更近,出门2分钟到地铁8号线宝岗大道站,1站可到昌岗转2号线。所以从地理位置来说,两个盘根本就是一个商圈的,配套不分你我

项目由4栋楼宇组成,其中A栋为46层,B、C栋为45层,D栋44层,整个小区一共719户。户型包括82m²和83m²三房、以及86m²和104m²带主套三房、120m²四房。


中旅天宸府实景图

从营销角度看,中旅确实没有中海会玩,但另一个角度看就是务实,毕竟买过几次房的雅姐知道,噱头不可尽信。

产品方面,同样主打N+1户型,但说产品力,那在广州,中海真是YYDS。像中旅天宸府82m²和83m²的三房都是不带主套的,与中海江泰里75m²和82m²就带主套的设计相比,明显失色,在总价上也失去了优势。而同样100m²出头的产品,中海江泰里做了四房,中旅天宸府只能做三房,高下立见。但你要说中旅天宸府户型有什么硬伤,也并没有,虽然细节上是比不过中海,但总体也没有拉垮,只能怪对手太优秀。


中旅天宸府86㎡三房户型图

如果故事看到这里,中海江泰里显然是要胜出了。只可惜中旅天宸府手中有大牌——省一级昌岗中路小学+5中王炸组合

虽然鸡娃圈不一定看得上,但对于大多数普娃,这个组合已经相当不错。

根据广州市海珠区教育局政府信息公开网站,《2022年海珠区公办小学招生服务地段表》中显示,中旅天宸府所属沙园街橡胶新村社区,对口省一级昌岗中路小学。同时,按照《2022年广州市海珠区初中招生问答》,昌岗中路小学直升广州市五中附属初级中学(具体招生地段与政策以入学当年教育局公布为准)。



不过需要注意,昌岗中路小学也曾发布过学位预警,表明面临学位供给紧张的问题。相比之下,中海江泰里对应的晓园小学就不值一提。

综上,应该不难选了吧?虽然中海产品力过硬,但人家中旅天宸府也没有掉链子,如果价格相当的情况下,有个好学位还真是杀手锏,我个人会更推中旅天宸府

但猎德村花却教育我,“名校?who care?”,这可能也代表了不少90后的想法吧,“我过得好就行了,我生不生娃都说不准,鸡娃?名校?一点都不重要!”

所以,也许中海江泰里年轻化的社区调调会更深得年轻人喜欢



基本面说完,又是老生常谈的话题,7万的单价值不值得买?

其实不少文章都吐槽过这两个项目,包括说周边城市界面差、密度大园林小、产品定位刚需但卖改善的价格等等,而雅姐的观点却恰恰相反。

每个楼盘都有自己的客群,买老城区的人,在意的是城市界面吗?雅姐也是老城区长大的,每天望着差不多的景致,是不会觉得它有多破的,你让我住视野开阔,群山环绕我还嫌弃蚊子多呢!

所以,别用自己的观点去揣测别人,”老广“真!的!不!介!意!

再说产品,很多人觉得这是刚需的产品,但因为生在市区,打上了7,8万的单价,是错配。

这就要看清楚底层逻辑了,为什么开发商要做这种紧凑户型,我觉得是很明智的。

一方面,客观原因,这两个楼盘没有景观优势,也不是琶洲这些高光板块,不太具备做豪宅的先决条件;另一方面,海珠楼市现在缺10W+,缺大平层吗?琶洲南TOD、保利海珠天郡、保利湖光悦色,即将面市的中海映澜台都是收割富人的,售罄的中海观澜府、还在售的中海观云府、中海观澔府主打改善户型,门槛都去到七八百万,甚至是千万级别。可以说,经过这两三年的折腾,客群已经洗完一遍又一遍了。相反,海珠一手紧凑户型缺货多时,五六百万住市区三房,听听就觉得有吸引力。


在这种情况下,两个盘主打七八十方的紧凑三房,再搭配少量紧凑四房,打差异化,控制总价,向上让买不起海珠其他盘的的人多一个选择,向下也让喜欢老城区的刚需垫垫脚能上车。

再和其他区比一比。目前500多万的三房只有荔湾芳村、天河边缘、黄埔有。芳村虽然可以买更大面积,但区域能级比海珠始终低一个档次,而天河边缘最缺就是配套,如果你只要是天河就行,雅姐也无话可说。最后是黄埔,城市界面新是肯定的,我一直建议年轻人可以买,但年轻人也可以偶然想想,海珠这种坐享成熟的滋味,难道不比黄埔画饼香


最后说说建议什么人买?

1、90后“老广”,有些家底,结婚后要住在父母附近,既方便互相照顾,又保持私人空间。

2、老城区老破小置换客,预算不高,但卖掉老破小后起码能覆盖五成以上首付,剩下的月供压力可控。

2、喜欢老城区成熟配套的”新广“,但预算去不到800万以上级别。

最后总结,雅姐相信中海也不是吃素的,要打赢对手,开盘必然会有相当有竞争力的价格,我们拭目以待吧。

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