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唐山房价跌入谷底

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因煤而建、因钢而兴、因震而名,这是河北省唐山市为人所知的三个标签。今年较早时间,唐山曾发布了一揽子楼市刺激政策,包括取消商品住房限购限售、调整购房商业贷款政策、调整公积金贷款政策等,而当地楼市已持续阴跌数月。

即便将时间轴拉长,唐山的楼市发展史也极具戏剧性。十年前,唐山刚经历了一场轰轰烈烈的“造城”运动,随后楼市下行库存积压,直到2016年一批炒房团大举涌入,市场价格才被猛然推高。2020年,唐山房价涨幅还一度领涨全国。

不过,受政策、房企等多方面影响,该地还是逐渐滑入楼市下行周期。据第一财经记者了解,许多曾经的唐山投资客,都在出售手中房产,市场上的二手房源正在逐渐增多。但受新房市场低温影响,二手房市场也叫不上价,有豪宅甚至亏本甩卖。

王立是唐山的一名房产中介店东,最近他经手的二手房源明显增多了,多年房产交易带来的敏锐嗅觉告诉他,有投资客正在套现离场。然而,这并不是一场皆大欢喜的盛宴,据王立说,许多业主都处于赔钱出售的状态,只不过是赔多赔少的区别。

当地的刚需购房族,则正在观望中等待市场恢复正常。“价格下来也不见得是坏事,每个行业都有起落周期,前几年唐山的房价确实增长速度太快了,一套老破小学区房就要一百多万,很多普通人买不起,更何况高端社区了。”有当地人称。


房企曾领涨中国

在河北省,GDP第一的城市不是省会石家庄,而是地理位置更靠北的唐山。早在2005年,唐山的GDP便超过石家庄,成为河北GDP第一城。

全国第一座机械化采煤矿井、第一台蒸汽机车、第一桶机制水泥......丰富的矿产资源、便利的交通枢纽位置、雄厚的工业实力,曾为这座城市带来源源不断的财富。

但就是这样一座城,曾因楼市高库存,房价一蹶不振。2008年前后,河北开始了轰轰烈烈的“三年大变样”运动,包括省会石家庄、经济大市唐山,都发生了翻天覆地的变化。城市焕然一新、高楼拔地而起,但也带来许多积压的问题。

在省会石家庄,至今仍有许多楼盘五证不全,居民在收房多年的房子中等待补证。在唐山,这一问题不如石家庄突出,但该地因城市改造运动,在2012年迎来楼市高峰,随后又因全国性市场下行,积压了大量库存,房价也持续低谷爬坡。

没曾想,一波炒房团涌入,改变了唐山的楼市底色。据中指研究院研报记录,2016年北京930调控政策后,北京及环京地产调控措施出台,大量北京及环京中介开始向外拓展资源,唐山因房价洼地及京唐城际铁路复批等因素,迎来大波投资客。

据当时的媒体报道,2016年下半年,北京、天津的人坐着大巴车去唐山买房,他们像发现“新大陆”一般,大多数人不假思索地交钱买房。唐山的房价,也在炒房团涌入后一路水涨船高,大量积压数年的楼市库存,也在短时间内被基本消化。

为遏制这一局面,2017年4月开始,唐山限购政策相继推出,非本市户籍在中心城区购房需提供一年以上的纳税证明,本市户籍人群拥有2套房及以上也要限购,且中心城区房子不能超过一套;公积金贷款首套首付30%,二套有贷40%。

非本市户籍需提供一年纳税证明,拦住了一部分投资客群。但是,因彼时楼市库存大部已得到去化,唐山曾一度陷入本地客多、房少的局面,房价也一直保持上扬态势。


在楼市已步入调整周期的2020年,唐山房价还曾一度领涨全国。2020年8月,唐山新房销售价格指数同比上涨15.4%,二手房同比上涨14.6%,位居全国第一。土地市场也热闹非凡,荣盛发展、隆基泰和等房企接连拿下“地王”。

克而瑞分析称,唐山是重工业城市,GDP全河北省第一,有力支撑起唐山内需;加上市区内新房供应紧缺、棚改拆迁影响小、唐山本地人爱买房等原因,导致其一手房供应吃紧,二手房流通量又小,因此在大环境往下走的时候,唐山逆流而上。

投资客亏本离场

房价大幅上涨被住建部“约谈”后,唐山火速拿出了调控政策。

2020年9月28日,唐山市人民政府办公室发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》,表示要遏制投机炒房,加强房地产金融监管,努力打造城市低房价优势。

通知要求,对在市中心区已拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件购买第二套住房申请商业性个人住房贷款,首付款比例不低于50%;对购买第三套及以上住房的居民家庭,暂停发放商业性个人住房贷款。

通知还特别强调了,严厉打击房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价行为,一经发现,列入“黑名单”管理。严厉打击投机炒房行为,房企不得以排号摇号、发放VIP卡、招募会员、存款等形式登记预订,中介不得发布、炒作房价上涨的不实消息等。

当时,全国楼市已从高热转入降温,唐山仍在强力调控。没想到,楼市降温势头过于迅猛、加上许多房企陷入资金危机,唐山楼市迅速从火热转入降温。当年末,有楼盘推盘房源直接降价5000元/平方米,一度引发购房者围堵售楼处维权。

到2021年8月份,距离房价领涨全国过去一年,唐山却因为房企争相降价,约谈了华润、中海、万科等10家房企相关负责人,要求其不要恶意降价,否则不予网签。

但是,市场下行的势头,没有就此打住。中指研究院数据显示,2022年5月份,唐山新建商品住宅均价8606元/平米,环比下跌0.42%;二手住宅成交均价11027元/平米,环比下降0.84%,同比下降6.65%,已累计15个月环比下跌。

来自世联行的数据也显示,2022年5月,唐山主城区商品房供应面积9.31万平方米,环比上涨627%,同比下降63%;成交面积4.94万平方米,环比上涨160%,同比下降61%;成交均价14367元/平方米,环比下降3%,同比下降21%。


处于“烧烤店打人事件”风波中的路北区,截至5月份供销比达到2.36,处于“供大于求”的状态,成交均价16610元/平方米,同比下降25%,环比上涨8%;成交面积1.97万平方米,同比下降51%,环比上涨146%。

从楼市库存情况看,唐山的去化周期正持续延长。唐山世联行数据显示,截至5月份,唐山主城区有效库存量的去化周期高达71.01个月,房子要近六年才能卖完。

许多曾经的投资客,都在这轮市场降温中出现亏损。王立告诉记者,据他们对市场一手信息的监测,目前有好多投资客都在出售房产,但很多都处于赔钱出售的状态。

比如,日前新政出台后不久,唐山某高端小区突然新上了多套房源,其中一套售价425万,建筑面积181平方米,单价23377元/平方米,可跟房主谈赠送20万的车位。“这个小区房价最高的时候,均价在两万六七,现在基本在赔钱卖。”王力说。

来看房的人倒是有,挂牌一周时间,该房源已经迎来十波人看房。“好房子还是不缺客源,但当下看房的人对价格预期更低,还在跟房主谈价。”王立称。放在整个小区看,这个路北区的高端盘,整体仍处于跌价状态,目前挂牌价较上周跌0.7%。

面临转型重任

与许多产业薄弱、但楼市被炒作起来的环京城市不同,唐山因其多年来的重工业基础积淀,整个城市的经济实力依然不容小觑。

过去的2021年,唐山市GDP总量达8200亿元,占整个河北省GDP的四分之一,位居全国第27,在京津冀城市群当中仅次于北京和天津。

唐山的支柱产业钢铁业,2021年钢铁产量达到1.3亿吨,占河北全省的60%,占全国比重的12.6%。疫情后全球大宗商品价格上涨,也为其带来一波产值。

不过,仅靠传统产业并不可持续,在去产能和产业转型重任下,唐山在煤炭、水泥、钢铁和陶瓷四大传统产业之外,开始发展高铁装备、特种机器人、港口等新兴产业。

产业转型的路程,在许多普通工人身上,便是生存环境的变迁。一位当地人告诉记者,近两年环保整治力度太大,钱都不好赚,很多没有太高文化的工人,选择去外地的钢铁企业打工。一些小型钢铁厂也逐渐倒下,留下的多是大型企业。

“零几年的时候在钢厂上班,普通工人都能赚五六千,技术领导最低一万起步,甚至一个月二三万,现在普通工人收入也就六七千。”上述当地人称,许多钢铁厂都陆续往港口搬迁,但好多工人不能跟着过去,挣得没以前多,消费自然就下来了。


那些有选择的年轻人,则选择去北京等大城市,拥抱更多样的职业。截至2021年末,唐山市常住人口769.70万人。单看2021年,唐山常住人口减少2.15万人,为全国为数不多人口负增长的TOP30城市之一。

为留住人才、刺激楼市,近期唐山出台了一系列利好政策,包括取消路南区、路北区、高新区范围内的商品住房限购、限售政策;对购房商业贷款政策进行调整,将唐山全市首套房贷利率降至4.25%,二套房贷利率降至5.05%。

同时,全市公积金贷款最高额度提高至80万元,购买二星级及以上绿色建筑标准的新建被动式超低能耗住宅,贷款额度上浮至96万元,凤凰英才人员最高贷款额度为100万元,自贸区曹妃甸片区引进的高端创新人才贷款额度为120万元。

“之前因为疫情,市区的新房为争抢客户、不断降价,最后政府出面调控,限制新房恶性竞争,慢慢才缓和下来。现在各种政策都在刺激市场,从我们每个月的监测数据看,市场成交确实在持续增长,二手市场行情处于平稳且有迹象抬头的现状。”王立称。

业内研究机构也表示,近期唐山市采取的一系列的措施,将保障市场健康稳定发展,进一步促进置业信心的恢复,带动市场活跃度的上升,预计6月唐山市场将呈现底部企稳态势,成交规模稳中有升,成交均价短期或仍将延续小幅调整。

本文封面来源:视觉中国

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