2023-2028年中国旧城改造深度分析及发展规划咨询建议报告

近年来，我国社会和经济的飞速发展加速了城市化的进程，也对城市内部的建设形成了巨大的推动与压力。城市中部分老旧城区往往存在着房屋老化下沉、道路狭窄拥堵、功能规划有缺陷、公共设施落后、环境污染严重等问题。因此，城区改造的进程在我国各地陆续开展起来。

我国旧城改造实践当中形成了三种比较典型的模式：破旧立新、协调规划、复兴旧城。三种模式的排列顺序体现了旧城改造中历史文化保护逐渐增强的方向，其精髓依次是：改变、协调、保护。我国于2011年1月20日颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》也为制订旧城改造实施方案提供了政策依据。

2019年至2020年，全国累计新开工改造城镇老旧小区达5.9万个，惠及1088万户居民。2021年《政府工作报告》提出，新开工改造城镇老旧小区5.3万个。2021年，我国加快发展保障性租赁住房，全国40个城市新筹集保障性租赁住房94.2万套，新开工公租房8.8万套，各类棚户区改造开工165万套。全面推进城镇老旧小区改造，全国新开工改造城镇老旧小区5.56万个，惠及居民965万户。“十四五”期间，我国将基本完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造。

2021年9月7日，国家发改委、住建部发布《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》，《通知》提出，推动发挥开发性、政策性金融支持城镇老旧小区改造的重要作用，积极争取利用长期低成本资金，支持小区整体改造项目和水电气热等专项改造项目。2022年3月11日，住建部印发“十四五”住房和城乡建设科技发展规划。目标到2025年，住房和城乡建设领域科技创新能力大幅提升，科技创新体系进一步完善，科技对推动城乡建设绿色发展、实现碳达峰目标任务、建筑业转型升级的支撑带动作用显著增强。关键技术和重大装备取得突破。

近年来，在以一线城市房地产市场供不应求、供地结构远郊化、政府加快推动旧城改造等背景下，旧城改造已然成为房企在大城市做大做强的战略性选择，作为企业未来的利润增长点，成为未来房地产市场发展的重要趋势。

锐观咨询发布的《2023-2028年中国旧城改造深度分析及发展规划咨询建议报告》共十二章。首先介绍了旧城改造的界定、特征、类型等，接着分析了中国旧城改造的发展环境，然后重点分析了国内旧城改造的发展现状，并对重点省市旧城改造的规划与发展做了具体细致的分析。随后，报告对国内外旧城改造的成功案例以及我国房地产市场的现状做了分析，最后分析了旧城改造的投资潜力、融资模式及未来前景。

本研究报告数据主要来自于国家统计局、国土资源部、国家发改委、住建部、产业研究院、产业研究院市场调查中心、中国城市规划协会以及国内外重点刊物等渠道，数据权威、详实、丰富，同时通过专业的分析预测模型，对产业核心发展指标进行科学地预测。您或贵单位若想对旧城改造发展有个系统深入的了解、或者想投资旧城改造建设，本报告将是您不可或缺的重要参考工具。

第一章　旧城改造产业总览

第一节、旧城改造的界定

一、旧城改造的概念

二、旧城改造的内容

第二节、旧城改造的类型及运作模式

一、旧城改造的类型

二、旧城分期改造步骤

三、旧城改造运作模式

第三节、旧城改造与棚改、城市更新的对比

一、城市更新的内涵

二、棚改的内涵

三、三者概念对比

第四节、旧城改造与新区开发的对比

一、旧城改造与新区开发的区别

二、旧城改造与新区开发的基本要求

第二章　国外旧城改造概况及经验借鉴

第一节、国外旧城改造的理论依据

一、有机疏散论

二、有机更新论

三、城市活力论

第二节、国外旧城改造的主要模式

一、全盘改变

二、完善旧城功能

三、局部修葺

四、更换外表材质

第三节、全球主要城市旧城改造模式分析

一、美国纽约

二、英国伦敦

三、中国香港

四、新加坡

第四节、全球主要城市旧城改造案例分析

一、纽约市苏荷区

二、法国巴黎

三、德国鲁尔区

第五节、国外城市旧城改造的主要经验

一、规划为先导

二、法律保证

三、居民权益保障

四、严格的程序和标准

五、注重历史文化的保护

六、多方筹集资金

第三章　2020-2022年中国旧城改造的环境背景分析

第一节、中国经济快速发展

一、宏观经济概况

二、工业运行情况

三、固定资产投资

四、宏观经济展望

第二节、中国居民生活水平提高

一、人口环境分析

二、居民收入水平

三、居民消费结构

四、消费市场特征

第三节、中国城镇化进程加速

一、城镇化发展阶段

二、区域城镇化进程

三、城镇化发展水平

四、城市发展规模

五、流动人口规模

六、城镇化建设任务

七、城镇化发展方向

第四节、政策推进旧城改造

一、旧改政策汇总

二、棚户区改造政策

三、老旧小区改造政策

四、国土规划纲要解读

五、土地征收与补偿政策

第五节、旧城改造的现实意义

一、为城市带来经济和社会效益

二、促进空间资源的可持续利用

三、提高城市土地资源利用效率

第四章　2020-2022年中国旧城改造总体分析

第一节、中国旧城改造的发展综述

一、旧城改造主要特征

二、旧城改造主要内容

三、旧城改造利益相关者

四、旧城改造市场规模

五、旧城改造计划增加

六、旧城改造资金来源

七、融资支持力度加大

八、旧城改造企业布局

第二节、中国城镇老旧小区改造发展状况

一、城镇老旧小区改造需求

二、老旧小区园林景观现状

三、城镇老旧小区改造内容

四、城镇老旧小区更新模式

五、应用“海绵城市”模式

六、城镇老旧小区改造难点

第三节、中国旧城改造的模式对比分析

一、破旧立新

二、协调规划

三、复兴旧城

四、对比分析

第四节、中国不同类型旧城改造项目的比较分析

一、城市中心区

二、历史文化区

三、混合居住区

四、城市边缘区

五、工业聚集区

第五节、中国旧城改造存在的主要问题

一、拆迁的非合作博弈

二、GDP与传统文化的得失

三、规划粗糙带来的后遗症

第六节、中国旧城改造的对策及建议

一、小城镇旧改应对措施

二、老旧小区的改造建议

三、旧改建筑规划的策略

四、实施生态先行战略

第五章　2019-2022年主要省市旧城改造进程分析

第一节、北京市

一、旧城改造概况

二、旧改整治内容

三、旧改存在问题

四、老城保护政策

五、银行资金支持

六、典型旧改案例

第二节、上海市

一、改造更新必要性

二、旧城改造情况

三、旧城改造政策

四、企业布局情况

五、旧城改造项目

第三节、深圳市

一、旧城改造发展背景

二、旧城改造发展阶段

三、城市更新模式分析

四、首部城市更新立法

五、城市更新发展状况

六、城市更新工作通知

七、城市更新产城融合

第四节、广州市

一、旧城改造演变历程

二、旧城改造发展现状

三、旧城改造项目情况

四、旧改企业合作指引

五、旧城改造总体规划

第五节、重庆市

一、老旧小区旧改模式

二、老旧小区改造现状

三、城市更新工作方案

四、老旧小区改造办法

第六节、成都市

一、老旧小区改造现状

二、老旧小区改造模式

三、区域旧改发展情况

四、城市更新发展规划

第七节、杭州市

一、老旧小区改造现状

二、老旧小区改造需求

三、老旧小区改造内容

四、老旧小区改造方式

五、老旧小区改造资金

六、老旧小区改造计划

第八节、山东省

一、区域旧改现状

二、金融支持状况

三、融资改造模式

四、旧城改造方案

五、旧城改造规划

第九节、湖北省

一、主要区域旧改状况

二、老旧小区改造政策

三、武汉旧城改造情况

第十节、河南省

一、老旧小区改造状况

二、老旧小区改造意见

三、旧改金融支持政策

四、棚户改造重点工作

第十一节、安徽省

一、旧城改造发展现状

二、老旧小区改造项目

三、老旧小区改造通知

四、老旧小区实施方案

第十二节、其他地区

一、江苏省

二、河北省

三、广西省

四、江西省

五、甘肃省

六、吉林省

第六章　国外旧城改造经典案例分析

第一节、莎德泰晤士（Shad Thames）

一、项目简介

二、更新机构

三、更新方式

四、改造成效

第二节、罗斯蒙特三角地块（Rosemont Triangle）

一、项目简介

二、更新机构

三、更新方式

四、改造成效

第三节、城市路船坞（City Road Basin）

一、项目简介

二、更新机构

三、更新方式

四、改造成效

第四节、本斯海姆和索尔特维尔（Bensham and Saltwell）

一、项目简介

二、更新机构

三、更新方式

四、改造成效

第五节、安科斯（Ancoats）

一、项目简介

二、更新机构

三、更新方式

四、改造成效

第六节、斯皮塔菲尔德（Spitalfields）

一、项目简介

二、更新机构

三、更新方式

四、改造成效

第七章　国内旧城改造成功案例分析

第一节、大规模改造为主的案例

一、项目背景

二、更新机构

三、更新方式

四、改造成效

第二节、老特色居住区的改造案例

一、项目背景

二、更新方式

三、方法创新

四、改造成效

第三节、老工业区功能更新与再利用案例

一、项目背景

二、更新方式

三、改造成效

第四节、老商业历史街区的复兴案例

一、项目背景

二、更新方式

三、改造成效

四、改造模式

第五节、旧城改造土地运作案例分析

一、“捆绑式”模式

二、“修旧如旧”模式

三、“不动迁”模式

四、市场化运作为主与政府组织结合模式

五、土地运作案例对比分析

第八章　2019-2022年旧城改造领域重点房企发展分析

第一节、佳兆业集团控股有限公司

一、企业发展概况

二、旧改项目现状

三、旧改项目成就

四、2019年企业经营状况分析

五、2020年企业经营状况分析

六、2021年企业经营状况分析

第二节、中国恒大集团

一、企业发展概况

二、旧改项目规模

三、旧改项目动态

四、2019年企业经营状况分析

五、2020年企业经营状况分析

六、2021年企业经营状况分析

第三节、碧桂园控股有限公司

一、企业发展概况

二、旧城改造项目

三、旧改业务布局

四、2019年企业经营状况分析

五、2020年企业经营状况分析

六、2021年企业经营状况分析

第四节、保利发展控股集团股份有限公司

一、企业发展概况

二、经营效益分析

三、业务经营分析

四、财务状况分析

五、核心竞争力分析

六、公司发展战略

七、旧改项目动态

第五节、金地（集团）股份有限公司

一、企业发展概况

二、经营效益分析

三、业务经营分析

四、财务状况分析

五、核心竞争力分析

六、公司发展战略

七、旧改项目动态

第六节、万科企业股份有限公司

一、企业发展概况

二、经营效益分析

三、业务经营分析

四、财务状况分析

五、公司发展战略

六、未来前景展望

七、旧改项目动态

第九章　2019-2022年中国房地产市场现状分析

第一节、中国房地产市场政策背景

一、房地产调控政策

二、住房制度改革

三、土地供给政策

四、人才住房政策

第二节、中国房地产市场运行状况

一、房地产施工情况

二、商品房销售情况

三、房地产资金来源

四、房地产景气程度

五、房地产库存规模

第三节、中国土地市场运行状况

一、土地出让状况分析

二、土地成交总价分析

三、土地市场供应情况

四、主要城市监测地价

五、房企土地购置面积

第四节、中国房地产产业面临的问题及考验

一、市场发展问题

二、项目成本问题

三、财务管理问题

第五节、中国房地产产业的对策及建议

一、房地产发展对策分析

二、房地产财务管理对策

三、房地产工程管理对策

第十章　2020-2022年中国旧城改造投资分析

第一节、旧城改造投资现状分析

一、市场投资概况

二、投资原因分析

三、投资特性分析

四、投资主体分析

第二节、旧城改造投资机遇分析

一、旧改投资价值

二、旧改投资收益

三、旧改投资优势

四、旧改投资机会

五、投资受益企业

第三节、旧城改造投资拉动效益分析

一、防水材料的需求拉动

二、涂料市场的需求拉动

三、管材市场的需求拉动

四、保温板和五金器具的需求

五、石膏板市场的需求拉动

六、水泥市场的需求拉动

第四节、投资案例分析

一、项目发展基本情况

二、政府主导投资模式

三、企业主导投资模式

四、项目投融资创新机制

第五节、投资风险分析

一、政策风险

二、社会风险

三、资金风险

第十一章　2020-2022年旧城改造项目融资模式分析

第一节、旧改投融资模式和社会资本参与方式

一、政府直接投资

二、政府购买旧改服务模式

三、旧改专项债模式

四、旧改PPP模式

第二节、PPP融资模式基本概述

一、PPP模式基本内涵

二、PPP融资的发展历程

三、PPP项目投资规模分析

第三节、旧城改造应用PPP融资模式

一、旧改PPP模式的应用效益

二、旧改PPP模式的动力机制

三、旧改PPP模式的资本结构

四、旧改PPP模式的运作流程

五、旧改PPP模式的应用案例

六、旧改PPP模式的应用前景

第十二章　2023-2028年中国旧城改造前景分析

第一节、宏观环境发展形势

一、房地产政策发展趋势

二、房地产市场运行趋势

三、房地产产业发展趋势

四、房地产产业投资趋势

第二节、旧城改造的前景展望

一、旧城改造发展契机

二、城市化发展需求

三、新基建发展需求

四、房企发展需求

附录

附录一：《全国国土规划纲要（2016-2030年）》

图表目录：

图表1　棚改、旧改、城市更新概念辨析

图表2　2015-2019年国内生产总值及其增长速度

图表3　2015-2019年三次产业增加值占国内生产总值比重

图表4　2020年4季度和全年GDP初步核算数据

图表5　2015-2020年GDP同比增长速度

图表6　2015-2020年GDP环比增长速度

图表7　2015-2019年全部工业增加值及其增长速度

图表8　2019年主要工业产品产量及其增长速度

图表9　2020年规模以上工业增加值同比增长速度

图表10　2020年规模以上工业生产主要数据

图表11　2019年三次产业投资占固定资产投资（不含农户）比重

图表12　2019年分产业固定资产投资（不含农户）增长速度

图表13　2019年固定资产投资新增主要生产与运营能力

图表14　2020年固定资产投资（不含农户）同比增长

图表15　2019年年末人口数量及构成

图表16　2019年全国居民人均可支配收入平均数与中位数

图表17　2020年全国居民人均可支配收入平均数与中位数

图表18　2019年全国居民人均消费支出及构成

图表19　2019年全国居民收支主要数据

图表20　2020年居民人均消费支出及构成

图表21　2020年各季度社会消费品零售总额及增速

图表22　2019年人口净流入最多的十座城市

图表23　近年来旧改相关政策

图表24　近年来旧改相关政策（续）

图表25　棚户区改造政策

图表26　老旧小区改造推进政策

图表27　部分省市老旧小区改造计划

图表28　旧改与棚改内容或方式的区别

图表29　项目各阶段利益相关者的利益诉求

图表30　规划旧改小区数2020年同比翻倍

图表31　旧改涉及居民户数2020年同比翻倍

图表32　河北省旧改资金投入

图表33　宁夏贺兰县旧改项目中专项债资金占比显著提高

图表34　2014-2018年上海市土地市场年度成交走势

图表35　深圳城市更新分类及特点

图表36　综合整治类的实施主体及经费来源

图表37　禁止功能改变类城市更新的情形

图表38　申请建筑物功能改变流程

图表39　拆除重建类城市更新补缴地价情形

图表40　2020年安徽省城镇老旧小区改造计划汇总表（一）

图表41　2020年安徽省城镇老旧小区改造计划汇总表（二）

图表42　2020年安徽省城镇老旧小区改造计划汇总表（三）

图表43　2018-2019年佳兆业集团综合收益表

图表44　2018-2019年佳兆业集团分部资料

图表45　2019-2020年佳兆业集团综合收益表

图表46　2019-2020年佳兆业集团分部资料

图表47　2020-2021年佳兆业集团综合收益表

图表48　2020-2021年佳兆业集团分部资料

图表49　2018-2019年中国恒大集团综合收益表

图表50　2018-2019年中国恒大集团分部资料

图表51　2019-2020年中国恒大集团综合收益表

图表52　2019-2020年中国恒大集团分部资料

图表53　2020-2021年中国恒大集团综合收益表

图表54　2020-2021年中国恒大集团分部资料

图表55　2020年碧桂园公开市场拿地情况

图表56　2018-2019年碧桂园综合收益表

图表57　2018-2019年碧桂园分部资料

图表58　2019-2020年碧桂园综合收益表

图表59　2019-2020年碧桂园分部资料

图表60　2020-2021年碧桂园综合收益表

图表61　2020-2021年碧桂园分部资料

图表62　2018-2021年保利发展控股集团股份有限公司总资产及净资产规模

图表63　2018-2021年保利发展控股集团股份有限公司营业收入及增速

图表64　2018-2021年保利发展控股集团股份有限公司净利润及增速

图表65　2019年保利发展控股集团股份有限公司主营业务分产业、地区

图表66　2019-2020年保利发展控股集团股份有限公司主营业务分产业

图表67　2019-2020年保利发展控股集团股份有限公司主营业务分地区

图表68　2018-2021年保利发展控股集团股份有限公司营业利润及营业利润率

图表69　2018-2021年保利发展控股集团股份有限公司净资产收益率

图表70　2018-2021年保利发展控股集团股份有限公司短期偿债能力指标

图表71　2018-2021年保利发展控股集团股份有限公司资产负债率水平

图表72　2018-2021年保利发展控股集团股份有限公司运营能力指标

图表73　2018-2021年金地（集团）股份有限公司总资产及净资产规模

图表74　2018-2021年金地（集团）股份有限公司营业收入及增速

图表75　2018-2021年金地（集团）股份有限公司净利润及增速

图表76　2019年金地（集团）股份有限公司主营业务分产业、地区

图表77　2020年金地（集团）股份有限公司主营业务分产业、地区

图表78　2018-2021年金地（集团）股份有限公司营业利润及营业利润率

图表79　2018-2021年金地（集团）股份有限公司净资产收益率

图表80　2018-2021年金地（集团）股份有限公司短期偿债能力指标

图表81　2018-2021年金地（集团）股份有限公司资产负债率水平

图表82　2018-2021年金地（集团）股份有限公司运营能力指标

图表83　2018-2021年万科企业股份有限公司总资产及净资产规模

图表84　2018-2021年万科企业股份有限公司营业收入及增速

图表85　2018-2021年万科企业股份有限公司净利润及增速

图表86　2019年万科企业股份有限公司营业收入分产业

图表87　2019-2020年万科企业股份有限公司主营业务分产业

图表88　2018-2021年万科企业股份有限公司营业利润及营业利润率

图表89　2018-2021年万科企业股份有限公司净资产收益率

图表90　2018-2021年万科企业股份有限公司短期偿债能力指标

图表91　2018-2021年万科企业股份有限公司资产负债率水平

图表92　2018-2021年万科企业股份有限公司运营能力指标

图表93　2021年城市楼市调控政策

图表94　多地从供给端密集施策扶持房地产产业发展

图表95　多地从需求端密集施策扶持房地产产业发展

图表96　2019年全国房地产销售情况

图表97　2018-2019年全国商品房销售面积及销售额增速

图表98　2019年东中西部和东北地区房地产销售情况

图表99　2019-2020年全国商品房销售面积及销售额增速

图表100　2019年全国房地产开发企业到位资金增速

图表101　2019-2020年全国房地产开发企业本年到位资金增速

图表102　2018-2019年国房景气指数

图表103　2019-2020年国房景气指数

图表104　2012-2020年我国100城新建商品住宅库存面积

图表105　一、二、三四线的新建商品住宅库存面积

图表106　一、二、三四线的新建商品住宅库存销比

图表107　2020年土地出让金额TOP20城市

图表108　2020年全国住宅用地成交总价TOP10

图表109　2019-2020年全国336经营性用地月度供应情况

图表110　2020年第四季度一二三线城市地价环比增速

图表111　2020年第四季度东中西部地区环比增速

图表112　2019-2020年全国房地产开发企业土地购置面积增速

图表113　旧改对主要建材品类需求提振测算

图表114　旧改对防水材料需求提振测算

图表115　旧改对建筑涂料需求提振测算

图表116　旧改对管材需求提振测算

图表117　旧改对于保温板需求提振作用测算

图表118　旧改对建筑五金需求提振测算

图表119　旧改对石膏板需求提振作用测算

图表120　旧改对水泥需求提振测算

图表121　PPP模式不同分类

图表122　民间资本参与旧城改造PPP模式资本结构图

图表123　民间资本参与旧城改造PPP项目运作流程

图表124　主要指标

图表125　国土分类分级保护（一）

图表126　国土分类分级保护（二）

图表127　国土分类分级保护（三）

图表128　国土分类分级保护（四）

图表129　重点区域生物资源保护

图表130　重点建设的陆路边境口岸城镇