去年全市抢“房”，今年全市抢“客”

此时此刻，我正坐在宁波天一广场某一家酒店来写这篇稿件。

这是一篇来自于宁波市场的一线稿件

先说宁波整体的市场的现状。

一句话形容——两个分化

这两个分化分别是。

第一、新房市场转暖和二手房继续冷之间的分化。

第二、新房市场不同区域，不同市场之间的冷热分化。

1

在过去的14个月中，宁波市场发生了两次转折。

第一次转折，2021年4月。

当月，宁波市场房价涨幅在全国非省会城市中排名第一。尤其是二手房，挂牌价从26860元变为27584元，一周上涨724元，市场情绪极为高涨。

然而，市场的高涨必然带来调控的加码和强压。

该月，宁波被住建部门约谈，于是很快出台416新政。

新政简单说，一共六条

第一、扩大限购区域。

实际上就是把宁波的中远郊市场也纳入了限购范围。

这并不奇怪，因为所有的城市第一轮限购开始，购买力往往不会退去，市场热度的裹挟会让这些购买力冲向更为偏远的郊区市场。

对于宁波，近郊的姜山、下应、东钱湖就是这些区域。

第二、外地人收紧限购资格，补交个税和社保没有用，必须三年内连续24个月社保无断缴。

第三、仿照深圳执行缩小版的二手房指导价，但是宁波只指导学区房。

第四、加大住宅用地的供应。

第五、严审购房首付资金来源：缴纳契税，住房核查范围扩大至市六区

第六、严厉打击违法违规行为：完善房地产市场长效机制

说实话，后三项属于表态性新政，前三项才是真调控，因此从宁波2021年4月开始，确实老实说多了。

不过宁波市场的下行，一个是楼市新政可能确实有效，另外一个可能就是全国市场大环境的在2021年有了比较严重的下行。

2

但不管怎么说，宁波市场总算老实了一年。

宁波楼市从2021年9月起连续5个月，新建商品房和二手房成交金额与成交量均同比下降。

2022年1月宁波市商品住宅成交3178套，2月宁波商品住宅成交3497套，这个数据和2021年同比几乎腰斩。

成交价方面，2022年2月宁波新房均价20522元/平方米，环比上月下降0.5%。

尤其是上海疫情期间，宁波也颇受影响，整个市场达到了最近五年的最低点。

但是，坦率地说，宁波市场的下降，是相对于自己最热时间段的下降，和北方和东北城市的市场凉凉完全是两个概念。

3

首先，不是全市整个范围的凉凉。

大家看中的热点区域，比如市政府所在的东部新城板块和南部新城板块，核心板块无房无项目，而非核心的明湖板块项目也不多，基本上是没有库存压力的。

2021年上半年和2022年上半年，在这些区域买房的最大区别是。

后者是买房，可以坐下来好好看看户型，听听介绍，瞅瞅样板间。

而前者则是抢房，只要有房就买，只要有价就要。

然而，你真的要说，这些市场有多冷，也谈不到。

下面一段话，就是我在该区域调研的真实写照。

米宅：我买房需要首付款4成，如果是五成的话，你们有没有优惠呢？

销售员：对不起先生，没有的。

米宅：如果我首付款7成呢？

销售员：我们真的没有。

米宅：如果我全款买呢？

销售员：先生，这真的不是首付款几成的问题，因为从我们项目去年开盘到现在就没有优惠一说，限价要我们卖多少钱，我们就卖多少。

说实话，就凭这句话，你能看出宁波市场能多冷呢？

以上区域基本上包括宁波市：南部核心板块、东部核心板块、高新科技园、老江东区域和江北核心板块等。

4

当然，全宁波能说出上面那么霸气对话的销售员也是很有限的，实际上宁波很多区域新房确实也有点不好买了。

不好卖的主要是两个类型。

第一、是城市非主力发展方向的镇海、海曙较远区域。

第二、属于去年升级的限售的中远郊区域。

说他们有点冷是有根据的。

1、原来在房价之外的装修包，有些项目可以不要了，或者选择低端一些简装包。

这种情况多见于中远郊项目，比如姜山镇。

2、项目开始搞一些大抽奖，大礼包的优惠活动，这些活动从某种方面证明项目开始产生销售压力。

3、一些项目开始出现少量的“小蜜蜂”蹲在竞品楼盘的大门口开始拉客了。

4、有一点点“总经理签售的特价房”

后面两种情况，主要出在镇海和海曙一些非核心区的项目。

不过，这些情况的出现，还只是说项目有销售压力，但是还是比较轻的，远远不能称之为市场凉凉，因为这些项目售房部我们也见到了不少的正在谈判和签约客户。

因此，宁波主城和近郊我们还没有谁听说，在明显降价销售，如同我去年在青岛和郑州以及天津看到的情况。

不过，听当地人说宁波远郊的奉化区，开始明显的降价销售。

5

随着全国都在放松，实际上宁波也在放松，只不过和全国很多城市放松不同，宁波市场的放松属于温和和渐进的。

2022年3月宁波发布最新新房贷款政策。

在宁波市六区无住房购房者，无房贷余额、有房贷记录和无房贷余额、无房贷记录，按首套首付比例30%和首套房贷利率执行；

有房贷余额的按二套首付比例40%和二套房贷利率执行。

另外，职工公积金缴存满两年，家庭最高额度从60万提升到了100万。

另外，二孩三孩家庭可以增加一个限购区域的购房名额。

以上的是官宣的放松调控。

在我们调查中，还有一些非官方的放松。

比如原来不能补得社保，现在可以了，需要一次性补齐个税2年的。

所以，对于宁波市场，你可以这样理解。

第一、客户可以相对放松的买到房，脱离了2021年4月之前靠抢。

第二、开发商可以卖相对轻松的卖房，需要有点努力，需要有点让利，但是远远不到其他一些城市割肉，降价、大甩卖的程度。

第三、这个市场相对稳定，有的区域好卖，有的区域相对压力较大，但是总体还好。

可以说，现在的宁波有点达到中国政府提倡的——稳地价、稳房价、稳预期的楼市“佛系”市场。