首付不够，“首付贷”来凑？保利苏州项目遭购房者举报

近期，有购房者在苏州市“寒山闻钟”论坛上反映，在保利融信云上流光看房时，由于首付不足，置业顾问表示，保利可以垫付一部分首付：通过“保利小贷”最高可以贷100万，贷一年不用支付利息；也可以选择贷两三年，利率在5.8%左右。

且这笔贷款是不上银行征信的，办了贷款后大概一周就能到账。购房者因此怀疑是否存在风险。

图片来源：寒山闻钟论坛

对此，苏州市相城区金融监管局回复称：住建部、国家发改委、央行、银监会、工业和信息化部、国家税务总局、国家工商总局下发的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》中，针对首付贷问题，七部委表示，不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。如果有房地产领域首付贷的线索可以向住建局、银保监、人民银行等单位进行举报。

值得注意的是，地产与星空通过搜索发现，在2020年，就有媒体曝出保利郑州多个项目涉嫌通过保利小贷发放“首付贷”。而在社交媒体上，也有中介表示，“保利小贷 首付无压力 最高100万无息贷款”。

“首付贷”重出江湖？

保利小贷官方微信号显示，公司全名为广州保利小额贷款股份有限公司，由保利发展控股集团股份有限公司(简称保利发展)发起设立，注册资本金为5亿元，于2015年12月获得开业许可。

作为保利发展旗下专注打造“地产+金融”特色经营模式的互联网金融平台，保利小贷致力于为保利业主提供金融服务，服务内容包括但不限于装修、车位等综合消费贷款，及为具有稳定可靠还款来源或具有一定资产规模的业主提供房产抵押贷款。

购房者能否通过保利小贷进行“首付贷”？地产与星空拨通了保利小贷客服电话，对方表示，仅有业主可以贷款，不可以办理“首付贷”。但是当地产与星空在保利小贷小程序中选择揽秀花园一期（保利融信云上流光备案名）时，消费贷模块却可以填入需要贷款的金额并自由选择还款期数，最高贷款金额正是100万元。

图片来源：保利小贷小程序

公开资料显示，保利融信云上流光于今年3月开盘，如今仍有房源在售。消费贷发放时，保利小贷是否会审核贷款人还款来源及资金用途，以防止资金借道流向楼市？对此，地产与星空再次拨通了保利小贷客服电话进行确认，对方表示会有专门的业务经理负责联系。

北京金诉律师事务所律师王玉臣向地产与星空表示，如果操作“首付贷”，对购房人来说有如下风险。首先，首付贷本身和银行按揭贷款政策有一定的矛盾，属于违规操作；其次，如果首付贷，意味着购房者资金能力可能是有问题的，在透支自己的资金能力，如果将来不能及时支付，往往会产生商品房纠纷；此外，天下没有免费的午餐，看起来似乎没有手续费，但是为了及时支付剩余首付款，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷公司、中介进行筹措资金，既会产生新的成本，又会产生更多的融资风险。尤其是有一些机构提供的融资利滚利，不小心就会掉入金融陷阱。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，首付贷的推出，其实就是变相降低购房者的购房成本和购房门槛，促使购房者更好更快地入市。此类贷款业务，也使得购房者心动，毕竟首付的压力减少了。但此类做法，也使得金融风险增大，进而带来很多新的影响和问题，比如说首付贷使得购房者盲目夸大了风险，使得违约的可能性增大。

销售“蒙眼狂奔”？

克而瑞销售排行榜显示，2022年1-6月，保利发展全口径销售额为2102亿元，排名第二。中信证券在研究报告中指出，预计最晚明年公司可能登顶行业销冠。

由克而瑞随州发布的“苏州大市房企销售业绩排行榜”显示，2022年1-6月保利发展成交金额为49.68亿元，成交均价为22488元/平方米，排名相较2021年末的第10名下降至第13名；但在权益销售金额方面，保利发展期内成交金额约为36.18亿元，成交均价为22039元/平方米，排名相较2021年末的第10名上升至第7名。

在促销售的大势之下，有自媒体爆料称，虽然保利融信云上流光现场销控表显示，开盘后项目半月已去化52套，但金刚石数据显示，项目3月开盘至6月中上旬，仅网签5套房源，成交单价约2.67万/平。去化压力或许也是保利融信云上流光铤而走险的原因之一。

为了加快销售，保利在不同城市展开花式促销。近期，位于江苏连云港的保利水木芳华项目推出“购房即送200斤土猪”活动，备注上还写着“包杀”。

6·18活动期间，保利针对位于湖南长沙、常德等多地的10个项目，发出了首付5%起即可购房、最低首付1万元，以及“最晚交房后再按揭，首年0月供”的优惠活动。这意味着，最低1万元就能认购一套房，并且首年无按揭。

加速销售也能令资金快速回笼。中指院“权益拿地金额与面积“排行榜显示，2021年全年，保利发展拿地金额为1272亿元，排名紧靠万科之后；2022年上半年，保利发展拿地金额为245亿元，排名第6，但2022年1-5月来，保利先后在广州、北京、南京、厦门、合肥等基本面优异的核心一二线城市落子。截至2022年一季度末，保利发展公司待开发面积6,989万平，在建面积12,786万平。对规模的追求已令保利发展的总负债上升至1.12万亿。

王玉臣律师强调，对于房企，“首付贷”虽然能够提高销售业绩，尽快实现资金回笼，同时通过一系列融资方式将风险转嫁到了购房者身上，利大于弊。另外，如果房款超出了购房者的支付能力，不能及时偿还按揭贷款，银行还有可能面临着坏账的风险。

值得注意的是，天眼查显示，保利小贷近期涉及多起司法案件，案由分别为金融借款合同纠纷、民间借贷纠纷、合同纠纷等，且案件身份多为原告。

图片来源：天眼查