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人设坍塌!一线城市,楼市也开始亏本卖

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作者:子非鱼

01 | 一线城市也得赔本卖

日中则昃,月有盈亏,世间万物都无法避开这一颠扑不破的盛衰之理。

楼市,曾几何时,被视为神话,永涨不跌,然而去年下半年以来,市场用数据告诉我们,神话也是会跌落神坛的。

近日,我一个在每日经济新闻工作的记者朋友,报道了广州增城一个法拍地王亏本甩卖的事件,再一次印证了这个道理。

这个项目位于广州外围增城区,2017年创基地产通过司法竞拍,以总价10亿元拿下增城区荔城街夏街村、金星村和罗岗村的国有土地使用权,面积约3070平方米,楼面价约2.5万元/平方米。

然而,该项目最近推出了活动海报显示,针对特定房源1.3万元出售。不过该楼盘的销售透露,1.3万元/平方米的房源已经没有了,最低现在是1.5万元,不参与活动的正常价格是1.8万元。


2.5万元/平方米的楼面价,1.3万元出售,堪称亏血本甩卖。哪怕按照正常价1.8万元卖,也是亏本甩卖。

含泪亏本卖的背后,一方面是市场行情如此,另一方面则是开发商急需回款所致。

新闻中还列出了增城区多个降价出售的楼盘。比如位于增城新塘的金茂万科都会,之前开盘价2.5万,现在降到了2万。永宁板块的珠江弘阳时光荟,去年最高卖2万,现在卖1.53万。

根据增城当地中介透露,目前该区大多数楼盘都下调了价格,幅度最高可达到30%左右。

增城区虽说是广州的外围区,但再怎么也是广州,居然有这么多降价楼盘,还有亏本甩卖的楼盘。

一线城市依然如此,其他城市能好到哪儿去。这就是我在之前的文章中多次说到的,目前中心城市的成交量虽然触底,但价格调整仍然没有到位,还需要一段时间。

02 | 降价背后的逻辑

客观来看广州市,其核心区天河、海珠、越秀、荔湾的价格坚挺不动,第二圈层的番禺、白云、黄埔,比较分化,片区好的地段坚挺,片区差的地段也有一定程度的降价。

目前,广州降价面积较大的主要是外围区的从化、增城、花都、南沙等地。

降价背后的逻辑,并不高深莫测,无非是最简单的商业逻辑,也即供过于求。

广州2021年年末1881.06万常住人口,其中超过三分之一的人口集中在核心四区(海珠、天河、越秀、荔湾),而核心四区的面积不过279.53平方公里,广州总面积是7434.4平方公里。

这就是核心区价格为何坚挺的原因。反向来看,就是外围区下跌的逻辑。

从化区面积1974.5平方公里,是一个深圳的面积大小,但人口只有72.74万人,人口密度只有0.04万人/平方公里,位居广州11区倒数第一。

增城区1616平方公里的面积,抵得上一个厦门,人口只有152.92万人,人口密度0.09万人/平方公里,密度位居广州各区倒数第二。南沙、花都的人口密度位居倒数第三,倒数第四。


制图:城市财经;数据:广州市统计局

外围区人口密度小,但房子却泛滥。

从中原披露的数据来看,增城目前的新房库存量高达325.02万平方米,南沙166.97万平方米。

从化的库存并不算高,但现在的大环境下,房子难卖,导致其去化周期高达21.9个月。

以去化周期来看,广州市目前的整体去化周期是14.9个月,高于住建部和自然资源部划定的12个月安全警戒线,但这主要是外围区的去化周期过长拉高的。

具体来看,核心四区的去化周期都在12个月安全线以内,其中越秀只有6.1个月,价格有较大上涨压力。

第二圈层的白云、番禺略超警戒线,黄埔去化周期很短,只有6.5个月。

外围区则全部超警戒线。其中南沙去化周期最长,增城次之,从化第三。


外围区整体供应远大于需求,这就是广州外围区新房价格下调的原因。

其中需要特别说一下的是南沙。南沙目前价格也在下调,它的下跌逻辑除了供大于求的市场规律外,还有一个原因,就是此前炒作太过。

作为大湾区三大自贸区之一,与前海、横琴并列,同时还是广州市的副中心,在这两个概念炒作下,南沙在上一轮的资本炒作下,早就透支了这里的价格空间。

03 | 广州已经出手扶持外围区

为了促进外围区的成交量,稳定其房价,广州今年也多次出手。

比如下调了从化、增城、花都的落户门槛。

5月底,广州市发改委发布了《国家城乡融合发展试验区广清接合片区广州(片区)实施方案》,其中明确提出:

将花都、从化、增城三个区原先全日制本科学历的落户门槛,下降至全日制大专。并且,差别化落户花都、从化和增城后,还可以根据实际居住地、工作地,在白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化、增城7个区之间市内自由迁移。此外,在以上7个区缴纳社保3年后,还可以向广州核心四区(天河、海珠、越秀、荔湾)迁移户口。


也就是说,大专学历即可落户外围区,而且落户之后,可以根据实际工作地点,在外围区和第二圈层流动,如果缴纳社保满3年,还可以向核心四区迁移户口。

这一招,理论上来说,对广州是利好,但效果着实有限。

一方面,增城、从化本就不限购,落户与否对购房没差。

另一方面,人口拐点已经出现,广州能够虹吸的人口,相较于过去也大大减少了。

过去深圳、广州每年的常住人口增量都是50万左右,而2021年广州常住人口仅增加了7.03万,深圳更是只增加了4.78万。


制图:城市财经;数据:各城市统计局

以此来看,想要通过落户吸引人口托举楼市的老套路,已经行不通了。

在当前的大环境下,唯有给予市场一定的时间,让它自主消化掉。

以广州楼市现状来看,目前的大环境下,价格坚挺的都是各城市的核心区,外围区都有一定的调整压力。

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