网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

杭州土拍失利、武汉开发商跑光,712南京土拍形势要想的再严峻点

0
分享至

6月底,武汉、杭州两地相继迎来第二轮土拍,结果双双被曝遇冷。底价、国企、托底等字样多次出现。

这样的结果,不禁让人联想到即将在7月12日开展的南京第二轮土拍。作为土地市场同样备受关注的南京,本轮土拍又会是什么情况呢?

根据目前猫姐从开发商处获得消息来看,南京本轮土拍形势并不乐观,真实情况可能要比大家想得更严峻一些。

1

滨江杭州疯狂补仓,半数地块“一轮游”底价成交

杭州第二轮土拍于6月30日正式举行,本批宅地共计45幅,地块总起价近530亿元,最终以557.11亿元的总价成功收官

其中,12幅地价触顶进入一次报价环节,23幅地块底价成交,无一幅地块流拍。


以上的数据乍一看,杭州本轮土拍结果似乎还不错?但实际上,只要和第一轮土拍情况一对比,就会发现事实并非如此。主要源于以下四点:

1、底价成交地块数量相较第一次土拍有所上升,半数地块都是“一轮游”底价成交。

2、本次参拍房企共约50家(不含地方平台),参拍房企数量大幅减少,外地房企参与度较第一次土拍继续下降。

3、更多土地由“城投”、“城建”兜底,比如萧山区,11幅地块中超5成都是国企托底,并且均为底价成交。

4、滨江集团成为本次土拍的最大买家,共收获12幅地块(含2幅合作地块),涉及金额224.6亿元,仅其一家就影响了超4成的市场份额。

2

开发商跑光,半数宅地国企托底,武汉底价拿地成常态

再看6月29日的武汉土拍,本次共挂出22幅地块。但在土拍前一天,官方发布补充公告,宣布4幅地块撤销挂牌。所以最终实际出让地块为18幅。


最终地块全部出让,5宗地块溢价成交,成交总金额高达113.11亿元。和杭州类似的是,武汉本轮土拍也同样出现了大规模的国企托底、底价拿地的情况。

从整体看,18幅地块中8幅地块由央企或国企拍下,占比超4成。

但如果单看住宅地块的话,国企占比还要更高。10幅住宅地块,5幅均被国企拍得(武汉城建集团拿下三宗地块,汉阳市政及省科投分别拿下一宗地块)。

武汉本轮土拍和杭州土拍也有不少“重合点”:

1、底价成交:10幅住宅地块中仅一幅地块存在溢价,其余九幅地块均为底价成交。

2、一家独大:最“耀眼”的还是武汉城建集团,斥资超76亿,先后竞得三幅地块,凭一己之力撑起了本次武汉土拍总成交额的半壁江山。

至于兜底和参拍房企减少,武汉开发商不是减少,是基本上都跑光了......


3

南京土拍形势同样严峻,但严峻的背后是机遇的存在

杭州、武汉土拍的接连遇冷,也让人不禁担心起南京土拍。而这次的南京土拍又是什么情况呢?目前,我们也从开发商口中了解到了不少“内幕”。

1、开发商重新定义南京“核心”板块

据某全国央企透露,他们本次南京土拍,只会在主城热门板块拿地,例如河西南、南部新城、燕子矶,这些区域的地全报。而仙林湖、江北这些板块,都被视为非热门板块。

河西南、燕子矶、南部新城,是房企公认的可以拿地板块,对于他们来说,这才是真核板块。

2、最受关注的三幅地块:河西G29、燕子矶G34、南部新城G24

南京某口碑房企(旗下项目逢开必火的那种)也表示,本次土拍只会关注三幅地块:

河西南的不限价G29地块(紧邻滨江one,可以看到qq桥、双子塔);燕子矶G34地块(长江畔,仁恒公园世纪附近);南部新城限价地(大概率为南京外国语学院旁G24地块)。

以上三幅地块可以说是目前已知的最热地块,被多家房企提及。其中,河西南不限价地G29和燕子矶的G34地块热度最高,我们一起来看下两幅地块具体情况:

河西南G29地块

不限价。起拍楼面地价34759元/平,最高楼面地价39875元/平,与滨江ONE一街之隔。

这幅地块的情况之前我们也分析过(详细请看:逆境中的南京土拍:原始价买入QQ桥、双子塔的机会来了)。

不限价也确实给后期的开发留下了充足的利润空间,所以我们认为这幅地块最大的优势在于:可以用6万盘入门的价格,买入南京新豪宅板块,并且产品品质还会比周边同等价位的楼盘提升不少


燕子矶G34地块

该地块起拍楼面价约17349元/m²,最高楼面价约19843元/m²,不限价,容积率低至1.06。

该地块虽然不限价,但对于开发商的条件要求很高。除了需要按照规划打造“有历史感的滨江小镇”,建设商业、街区等设施外。地块内还有一处147.23㎡已建建筑属南京市第一批、第二批历史保护建筑需要修缮保护。

地块北侧紧邻长江,如果做江景大平层好像确实是个不错的选择,但地块容积率仅1.06,所以我们认为大平层产品可能性并不大,但低密产品应该是没跑了。


值得一提的是,燕子矶G34地块除了上述两家房企有意向外,据业内爆出消息,就连深耕仙林的高科都想拿这幅地块。

高科不拿仙林湖,反而想报燕子矶,不用多说,大家应该都懂了吧......

3、限价地、非限价地热度分流,有冷也有热

本次挂出的44地块中,有13幅不设最高毛坯限价的非限价地块。此前,我们也简单分析过这13地块,基本上都是各个板块最好的位置,各个板块最好的地块。

但这并不意味着,同区域内非限价地块的热度就一定高于限价地块。比如南部新城G24,虽然是限价地块,但依然位列目前地块热度前三。

南部新城G24地块

紧靠今年9月即将开始招生的南京外国语学校(南部新城校区),西侧规划有48班小学、24班初中,未来教育资源完整。

毛坯限价4.8万/m²,是南部新城本轮土拍中限价最高的地块。较金地大成汇文府(毛坯限价44998元/㎡)高出约3000元/㎡,比今年一批次成交的三金G02地块(毛坯限价45800元/㎡),也要高出2200元/㎡。

如果南部新城G24地块以顶价成交,楼面价就是30899元/m²(房地价差约17101元/m²)。


以目前南京顶配的房地价差1.2万/m²来算,它的毛坯限价差不多在4.3元/m²,再加上2000元/m²的基础装修+4000元/m²升级装修包(金地大成汇文府标准),预计未来均价差不多约4.9万/m²。


可以说,这幅地块“进可攻,退可守”,对于开发商而言,操作空间更加灵活自由,热度高也是情理之中的。

与南部新城形成对比的就是河西南板块,目前,开发商在河西南最倾向的还是非限价地块G29。而星八客旁边新出的几幅限价4.8万的地块,热度并不是很高。【但肯定比江北热度高】

为什么呢?我们来看一下毛坯限价4.8万/m²的两幅地块。

河西南G30、河西南G31地块

G30地块最高楼面地价约31061元/m²,房地价差约16939元/m²;

G31地块最高楼面地价约31128元/m²,房地价差约16872元/m²;

约1.7万/m²的房地价差,对于开发商来说利润空间绝对是充足的,但这两幅地块最大的问题在于:如何将产品卖出去。

对于选择在河西买房的买房人来说,房源除了价格和区位外,更重要的是能凸显自己的身份,彰显出自己的与众不同,身份象征价值在买房因素中占比也非常大。

但G31、G32所在区域周边已经有不少新房项目在售了(颐和云台源筑、金鼎湾和禧),从目前在售项目的情况看,产品方面已经出现了重叠的情况。


所以,对于开发商来说拿下这两幅地块,后期想要在周围片区“杀出重围”,大致有两个方向可以选择。

要么紧抓品质,打造差异化产品吸引买房人;要么自降4000元/m²,按照目前在售项目4.4万/m²的毛坯限价,打价格优势。

但无论开发商选择哪种方式,又或者真的打造出高性价比项目,最后都有可能落入因为区域项目过多陷入“内卷”,而无法成为买房人“首选”的尴尬局面。

4、江核三幅不限价地块前景未卜,或将引入新教育资源

江北作为南京土拍一向的高热度板块,本次土拍拿出了三幅不限价地块。这三幅不限价地块,都位于今年首轮土拍出让的颐居G03地块周围。

但根据我们获得的消息,开发商们对这三幅地块没有十分明确的意向

至于原因也很简单:拿地需要总部审批,总部对于目前江北缺客户的情况摸不着底,流速不快导致犹豫。江核当下二手次新房量太庞大,3.4万就能卖,4万+的新房,请问怎么竞争?

开发商不主动拿地,难道又是国资托底?但即使国资可以托底,谁来操盘?再找仁恒?仁恒已经操盘G03,还可以1拖4吗?

如果不是仁恒,那就要找其他口碑好、实力强的房企,并且产品还要差异化,否则又是下一个南部新城“四叶草”……

江北的困局如何破?坊间传来消息,换了一套领导班子的江北新区,接下来可能会在学区资源上有大动作:计划在江北集结全南京所有的名校。


除金陵中学安排在研创园外,其余南外、南师附中、树人在内的七大名校,都将被安排在中央商务区,从幼儿园到初中都是名校,这手笔确实很大了。

综合其他城市土拍情况,和开发商透露的消息,我们认为本轮南京土拍“变数”还是很多的。

据悉,颐居2022G10地块2.9万团购,因争议或已流产。因此本轮土拍的实际形势,可能比大家预想的还要再严峻一些。

但从另一个角度来看,严峻形势的背后也意味着机遇的存在。如果本轮土拍形势能够得到控制,那南京就能一举坐稳全国最强操盘手的交椅,这对于楼市未来的发展显然也会很有利。

至于最终土拍结果到底如何,712土拍后南京楼市又产生哪些值得关注的楼盘,下半年楼市热度将如何,我们也将持续关注!

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
“退圈,有病去治!”被央视点名批评的马思纯,越来越像爽子了?

“退圈,有病去治!”被央视点名批评的马思纯,越来越像爽子了?

Z姐亲临
2022-08-16 20:34:44
一夜之间,中伊重磅协议炸锅全球!中方当场撂下狠话,美国听清楚

一夜之间,中伊重磅协议炸锅全球!中方当场撂下狠话,美国听清楚

百夫长日记
2022-08-16 19:48:04
雇主老头偷看37岁保姆洗澡,保姆把屁股一撅,上我,一次给200!

雇主老头偷看37岁保姆洗澡,保姆把屁股一撅,上我,一次给200!

嘉鱼
2022-08-15 16:54:26
59岁烟草公司科级干部,因酒驾被开除公职,退休后能领养老金吗

59岁烟草公司科级干部,因酒驾被开除公职,退休后能领养老金吗

幸福妈咪梅梅
2022-08-16 16:32:45
红灯区日记:失足女跪舔男顾客,只是为了钱

红灯区日记:失足女跪舔男顾客,只是为了钱

A九天
2022-08-16 19:49:10
一边是拒不接收海南游客返回,一边又梦想着放开,这题无解!

一边是拒不接收海南游客返回,一边又梦想着放开,这题无解!

看人间无奈尝世间百态
2022-08-16 18:10:30
孙子爱吃小龙虾爷爷深夜去偷,回家想起外孙也爱吃,共偷100多斤

孙子爱吃小龙虾爷爷深夜去偷,回家想起外孙也爱吃,共偷100多斤

潇湘晨报
2022-08-16 11:33:12
18年女子遭性侵,民警调查丈夫有重大嫌疑,丈夫:为了拯救婚姻

18年女子遭性侵,民警调查丈夫有重大嫌疑,丈夫:为了拯救婚姻

冷凝史
2022-08-15 16:23:46
李亚鹏:在广西包了上百亩茶叶山,盖了两所民宿,总投资5亿左右

李亚鹏:在广西包了上百亩茶叶山,盖了两所民宿,总投资5亿左右

史建说娱乐
2022-08-16 16:06:18
胆敢以武拒统?岛内突然传来重炮轰击,汪文斌撂8个字狠话

胆敢以武拒统?岛内突然传来重炮轰击,汪文斌撂8个字狠话

海峡军武
2022-08-16 18:21:32
2019年,华裔女兵在美舰上用中文警告我国海军,事后称:很自豪

2019年,华裔女兵在美舰上用中文警告我国海军,事后称:很自豪

法制播报
2022-08-16 09:26:14
美国军官看俄乌前景,匈牙利或拒绝援乌,西方已决定泽连斯基的继任者?

美国军官看俄乌前景,匈牙利或拒绝援乌,西方已决定泽连斯基的继任者?

国防时报排头兵
2022-08-16 17:03:13
台湾有很大一部分同胞不情愿回归祖国的原因在哪里?

台湾有很大一部分同胞不情愿回归祖国的原因在哪里?

墨有余温
2022-08-13 10:50:06
清算行动果然打响?第一女儿率先出事,“伊万卡入狱”直接登上热搜

清算行动果然打响?第一女儿率先出事,“伊万卡入狱”直接登上热搜

京城呆哥
2022-08-16 17:59:43
女子穿和服“被寻衅滋事”:不能再退却的自由

女子穿和服“被寻衅滋事”:不能再退却的自由

法度law
2022-08-16 15:06:19
德国否认战机要“穿越台湾海峡”?他们的用词很微妙

德国否认战机要“穿越台湾海峡”?他们的用词很微妙

环球时报国际
2022-08-16 20:24:32
红色预警!狂风暴雨横扫浙江多地,是台风来了?分析:高温暂缓

红色预警!狂风暴雨横扫浙江多地,是台风来了?分析:高温暂缓

中国气象爱好者
2022-08-16 18:44:51
特朗普对全美发出警告:美国最大敌人不是中国,也不是俄罗斯

特朗普对全美发出警告:美国最大敌人不是中国,也不是俄罗斯

环球新军事
2022-08-16 14:24:17
“刘翔”要卖ASML光刻机!一台至少5000万 仅剩两台

“刘翔”要卖ASML光刻机!一台至少5000万 仅剩两台

手机中国
2022-08-16 16:58:08
重庆、武汉等地水源均吃紧!三峡水库即将无水可放,长江流域告急

重庆、武汉等地水源均吃紧!三峡水库即将无水可放,长江流域告急

西昆仑Bruce
2022-08-16 17:12:19
2022-08-16 22:22:44
花猫说
花猫说
伴您一起看楼市!
372文章数 1409关注度
往期回顾 全部

房产要闻

房贷利率还要降?5年期以上LPR继续下调空间大

头条要闻

德国否认战机要"穿越台湾海峡"?官员的用词很微妙

头条要闻

德国否认战机要"穿越台湾海峡"?官员的用词很微妙

体育要闻

4根杠杆换7个亿的巴萨 离破产还有多远?

娱乐要闻

《中餐厅6》: 42岁殷桃的少女感

财经要闻

科技要闻

魏牌CEO称李想是逻辑鬼才 此前还怼过余承东

汽车要闻

马自达3昂克赛拉/CX-30黑曜版今晚上市

态度原创

教育
旅游
时尚
房产
手机

教育要闻

北大学霸家长经验分享!让孩子爱上学习的秘密在这里!

旅游要闻

这10条迷人的中国公路 做梦都想去一次

HM天猫店重新开张 此前因抵制新疆棉被下架

房产要闻

房贷利率还要降?5年期以上LPR继续下调空间大

手机要闻

苹果推送iOS 16 Beta6!正式版将于今年9月向公众发布

进入关怀模式