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这样的房子,大概率没人接盘

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之前一个朋友发来个楼盘,是深圳的小开发商在中山镇区开发的项目。

说准备买这个项目,让我最后把把关。

我问他为什么要买,他说自己资金有限,只能承受一万多块钱的单价,这里比较有前景。

我又问他什么前景,他说南边有个高速,以后开通了到深圳宝安只需要20多分钟,肯定会涨。将来涨了,卖给买不起深圳房的深圳人。

我问他是不是中介给他推荐的,他说一个朋友。

最关键的是,这个朋友之前在东莞买了好几套房子,都赚了。

所以,他就相信了而且动心了。

而当我问他更多细节的时候,他已经答不上来,甚至连这条高速走哪里,是不是深中通道延伸线这件事都没有弄太明白。可以说,连最基础的调研都没有做。

而实际这个小区实际是什么样呢?我们先来看看地图:


从区位上看,它既不临市区、又远离现有高速,更不用说未来的深中通道,说八竿子打不着都不算过分。


再放大看卫星图,周围全是荒地,典型的前不着村后不着店。属于民众镇区的郊区,唯一的优势就是临着一条省道,去到火炬开发区开车还不算太难。

楼面在去年调研湾区9城时候,就走过中山的各个镇区,相较于东莞的镇区经济,中山的差距大,且颓势太过明显。

相对情况较好的火炬开发区,人口的流入和活力也并不乐观,这张图是我们在火炬开发区核心区拍到的一个小区:


商铺无人租赁,阳台挂着急售的红条幅。

而这样一个已经有各种配套,更近深中通道的区域,次新二手房也不过一万出头,低的只需要9000多,并且流动性很差。

而此时此刻,花一万三四的价格,去买周围一片荒地,没有任何更高概念的民众新盘,显然不是聪明之选。

即使深中通道通车,约70-100元的单程过桥费,加上上桥前下桥后的各半个小时,去一趟深圳市区至少一个半小时。

根本不可能有好的投资回报,更不会有深圳刚需接盘。

这不是个例,这样的案例我遇到过很多次。只是这次,更为典型,我们把它更明确的写了出来。

那问题到底出在哪?我来给大家捋一捋。

第一,绝大多数人对于过去从房地产上赚到钱这件事,存在错误的认识。

是时代让你赚钱,而不是你自己的选择,更不是你精准的眼光。在过去这个房地产爆发的时代,是有形的手和无形的手,也就是政策和货币推动着房地产的快速升值。

只要你不选择那些所谓的资源枯竭型城市,即使是西北,东北,云贵川,甚至是中部的贫困县,一样都会涨,只是涨多涨少的问题,就算涨的少,你也是赚的。

第二,太相信过去买房赚到过钱的人。

就像今天找我咨询的这个兄弟一样,他和被中介带节奏的人还不一样,他是被身边买房赚到过钱的朋友带了节奏,这个问题跟前边第一个问题有异曲同工之妙,身边的大多数朋友一样是因为时代赚了钱,不见得是因为眼光和选筹调研能力。

当他们的认知不够多不够扎实,前边赚到的钱,最后很可能会成为学费,把之前的利润都平进去甚至亏进去。

第三,太相信一些表面的概念。

比如,粤港澳大湾区,虽然是9城都叫大湾区,但是哪里能发展哪里发展的好,并不是扣上大湾区的头衔就人人平等,各处的产业兴衰,人口流入流出,都会直接跟房产挂钩。而不是只看表面的大湾区光环。

再比如说,楼上案例的深中通道。当我们知道深中通道开通后深圳到中山可以快速通达这个概念后,我们要去深入的认知和了解,这座桥的收费到底能贵到什么程度,这个桥以后会不会出现堵车,你的起点距离上桥口有多远多少红绿灯,而你的目的地和下桥口有多远中间多少红绿灯。

如果没有任何政府减免,正常人是否真的会住在桥的一端去另一端工作,等等等等。

这些深入的东西,远比我们看到的表面概念,对于选房的意义更加重大。

所以,才会出现许许多多人依照过去的所谓购房经验,或者因为听了某个概念,因为身边的某个朋友,买了一个压根没有什么升值或者完全不适合自己的房子。

当下的房地产已过了盲投期,有些房子投了,基本约等于赔钱。

不仅仅是中山,即使是我们一直推荐的南沙,也有类似的楼盘,比如上月爆火的万顷沙“桓太”项目,高达两万三的单价竟然凭着精准强力的营销,开盘即售罄。

而这个项目跟前边那个中山楼盘一样是,炒作走深中通道20分钟到深圳的概念。

3.5公里的地铁距离,结局大概率和中山的某些新盘一样,高位站岗,跑输大盘。

这或许是某些人的命,但我不希望楼面粉丝也同样陷进去,同样沦为这样的命运。

所以,多学习、多调研、多思考,勿跟风、勿冲动、勿赌博。

理解透这18个字,虽然成不了大神,但至少不会被割了韭菜。

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