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东莞28镇取消限购:开发商促销瞄准深圳客,超3000套二手房上新

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本文来源:时代周报 作者:梁争誉

全面限购退出舞台,东莞房地产市场进入区域限购新阶段。

7月4日零点,东莞市住房和城乡建设局等四部门联合发布《关于加强分类指导优化住房限购政策等通知》(以下简称“《通知》”)。《通知》指出,东莞33个镇街,除主城区(莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道)和松山湖,其余28个镇街暂停执行限购政策。

这是今年以来东莞第5次调整楼市政策。从密集收紧到持续宽松,东莞今年面临的是高达680万平方米的新房供应。

东莞中原战略发展中心总经理车德锐用“相当平淡”来形容刚刚过去的传统旺季6月,“中原监测的百盘数据,每周来访量和认购量持续下滑。”

购房者保持观望,导致新房库存持续高企。

中原数据显示,截至6月底,东莞新房去化周期为26个月,创下历史新高。新房库存425万平方米,叠加下半年255万平方米的新增供应,规模达680万平方米。

限购调整后,东莞多个新盘借机去库存,将目光瞄准深圳客。

塘厦新盘金众柏悦公馆发布营销海报称,“塘厦全面解除限购,广深客户进场,抓紧上车!”茶山新盘龙湖金地天曜城一销售人员表示,“深圳买不起,来天曜城,只要2.5万元/平方米。”其指出,该项目位于广深高铁旁,“40分钟到深圳。”

二手卖家亦借机出货。据时代周报记者统计,截至7月4日19时,在诸葛找房平台,“新上房源”有3126套,多套房源打出“诚心卖房”“急售”标签。

28个镇街取消限购

包括人才购房优化政策、住房公积金阶段性支持政策等微调类政策在内,《通知》是今年第5次出台的楼市政策。上一次政策大幅调整,发生在5月14日深夜——“莞七条”出炉,多孩家庭可多买一套房、限售年限从3年调整为2年。

根据《通知》,东莞住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区,其它区域暂停执行住房限购政策。

居民家庭购买非限购区域内商品住房,无需进行购房资格核验。也就是说,包括长安、虎门等经济强镇及塘厦、凤岗等临深片区在内的28个镇街,实现“零门槛”购房。

此前,东莞户籍居民家庭限购新房2套、二手房不限套数;非东莞户籍居民家庭限购商品房2套,且购买首套房需2年内累计缴纳12个月社保或个税,本科及以上相关人才为6个月。

《通知》还提出,支持购房者合理住房需求,落实好差别化住房信贷政策,合理确定商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率。

“现在市场缺的不是房票不是购房资格,而是信心和购买力。”车德锐认为,从历年市场表现来看,降首付配合降利息对于促进成交非常有效。“很简单,首付降低了,能够买得起房的购房者增加了,利息降低了,月供压力会减轻不少。”

车德锐告诉时代周报记者,其获悉,信贷政策的具体执行措施或很快会落地,预计白户(即无房贷记录群体)2成,首套还清再买3成,没有还清4成,以支持改善群体,“改善需求购买力相对较强。”

房价进入下行通道

今年上半年,东莞楼市明显下行,成交规模同比大幅萎缩近6成。

据中原地产研究院监测,今年1-5月,东莞一手住宅月均成交量1709套,与去年全年月均比较下降53%;二手住宅月均成交量843套,与去年全年月均比较下降52%。上半年整体住宅成交量大幅萎缩至100万平方米,同比下降63%。截至6月底,东莞库存周期高达26个月。


(来源:中原地产研究院)

市场低迷,开发商回笼资金意愿强烈,房价进入下行通道。

今年2月起,东莞临深板块开启降价潮,并逐步蔓延至其他区域。许多新盘优惠折扣逐步扩大,从95折到92折,再到普遍9折促销,个别低至85折,对比去年高位水平,房价回调明显。据中原大数据,2022年上半年东莞住宅成交均价环比下降1%,洋房均价环比下跌2%。

车德锐表示,今年下半年东莞还有38个新盘上市,新增供应约255万平方米,加上库存425万平方米,整体供应达680万平方米,市场竞争非常激烈。“大部分开发商业绩压力都压在下半年,出货意愿强烈,所以我判断下半年楼市仍然是促销不断的行情。”

“对于房企而言,建议千万不要真的收回折扣和优惠,因为整体新房去库存压力巨大,趁政策利好出台去库存才是明智之举,特别是塘厦、凤岗这些临深区域。”车德锐表示。

据时代周报记者了解,东莞新盘目前暂无涨价消息。塘厦、凤岗、虎门多个新盘催促客户入市,话术包括“政策是根据供需适时调整,这个窗口期需要抓紧。”“东莞将推向全国市场,或将触底反弹。”

深圳客“退潮”

乐有家营销副总裁郭凤敏告诉时代周报记者,东莞调整限购,对深圳刚需客有一定吸引力,一方面源自于深圳购房门槛的阻力,另一方面则是深圳购房成本的压力。“这次政策的实施将会带来购房者的跨城置业趋势,特别是一些深莞通勤人群。”

郭凤敏同时表示,受前期房地产调控政策和疫情的影响,购房者对市场信心的恢复还需要过程。

车德锐对东莞楼盘招揽深圳客的效果并不看好。据其观察,过去颇受青睐的长安、虎门等临深片区,已罕见深圳客身影,因为“没动力,没预期。”

来自乐有家研究中心的数据显示,在楼市活跃的2019年、2020年,东莞二手房买家中,深圳客占比分别是25.3%、22.9%。2021年楼市回调,在莞购房(含新房、二手房)的深圳客大幅下跌至9.8%。

一名原计划投资东莞的大厂程序员告诉时代周报记者,他已经打消了这个念头,“现在房价这么稳,努力打工两三年,存够500万就能买前海或者福田了。”另一名深圳客则表示,东莞也不便宜,“有那么多钱,再加一点就能买龙岗,龙岗不是有首付60多万的新盘吗?”

“什么时候深圳楼市有了起色,才会给东莞楼市带来新鲜血液。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,深圳和东莞楼市的联动性比较强,只有当深圳楼市热起来,居民购房激情被激活起来,在深圳没有购房资格,或购买力不足的居民,才会选择到东莞或大湾区其他城市购房。

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