金融债拉动投资，房企吃相难看

国务院6月29日召开国务院常务会议，决定运用政策性、开发性金融工具，通过发行金融债券等筹资3000亿元，用于补充重大项目资本金或为专项债项目资本金搭桥。中央财政予以适当贴息。

国常会决定通过发行3000亿规模的金融债券，发债的目的，最主要还是为了完成5.5%增速目标。

央行向政策性金融机构发放的定向支持资金，这些资金可以通过我国三大政策性金融机构向相关主体发放。

资金的投向，主要为基建、乡村振兴等开发性项目。从5月开始，就已推出了超30条基建计划。

发行金融债的目的，一是为了进一步拉动基建投资，从而带动起就业和消费。

二是由于今年项目进度可能遇到了瓶颈，部分项目无法达到专项债的投资要求，需要其他工具进行配套。而财政贴息支持下，金融债的融资成本会比专项债更低，能够承受更低的项目收益率。

除了帮扶项目和拉动投资外，由于上半年基建项目发的太多，防止下半年基建出现空窗期，今年专项债额度要在6月底完成发行，8月底要基本使用到位。

考虑到2023年专项债提前批额度从审批下达到发行使用，最快可能要到第四季度，因此需要其他政策工具来防止基建出现“断层”。

这次会议再度释放了通过基建稳增长的信号，同时也可在一定程度上解决当前基建投资面临资金本短缺的问题。

在今年，为了完成5.5%目标，不断放出房地产、基建的政策。但基建大规模的推进，出现了很多项目资本金不够的情况。

资本金不够，那后续的融资都会受到制约。在经济不景气下，很多时候地方政府自己筹集资本金都很困难，这时候通过政策性金融工具去筹集资金，是比较好的手段。

值得注意的是，从2018年开始，政策面对项目资本金进行了规范。

导致的一个结果是，投资同样规模的基建工程所需资本金数量成倍甚至几倍上升。某种程度上，对基建投资的增长形成了制约，无论对地方政府还是对社会资本，资本金都是当下的一道难题。

而这项政策，将推动大量资本金不足的政府项目开工建设，让沉淀的专项债和其他政府资源能盘活起来，是针对性很强的稳投资举措。

按照规定，铁路、公路、城市轨道交通等项目最低资本金比例为25%，照此推算，预计此次3000亿元金融债能拉动的基建投入在1.2万亿元左右。

实际上，这并不是我国第一次运用金融债券补充重大项目的资本金。在2015年，中国经济面临较大的下行压力。

当时，国家开发银行和农业发展银行两家政策性银行通过发行专项建设债券的方式支持民生、三农、基建等领域的重大项目建设。随着国内经济复苏，专项建设债于2017年下半年退出公众视线。

东吴证券表示：相对于其他政策工具，专项建设债规模大、成本更低(年利率可低至1.2%)、灵活度高、带杠杆，能有效拉动投资需求，而且大大缓解了地方政府的支出压力。

整体而言，这次政策是为下半年基建项目落地的铺路，不断拉动基建的原因，也是因为房地产这招不好使了。

如今的房地产处境已经越来越难，众多房企能不能撑过今年都成问题。

但房地产的走弱，对A股市场来说是好事。

在以前的文章中提到过，房地产走弱将会为A股市场带来中长期牛市行情，其中的逻辑就是资金的流向。

过去A股牛短熊长的原因，在于房地产的赚钱效应特别明显，所以在A股每轮牛市之后，资金就会从股票市场当中撤出，再进入到房地产市场。

资本市场往往最缺的就是长期持续的资金，而牛短熊长。

但从今年大力拉动房地产和基建下，能看出一切正在发生改变。

今年以来，为恢复经济，各地开始新一轮的房地产刺激政策。但结局我们也看到了，虽然大力刺激，但房市依旧萎靡不振。

除了正常政策刺激，但有些地方吃相非常难看。

近日，青岛有传闻称，如果发现你有巨款，但是没有买房，就判定你为恶意不买房？更有传言称某地将买房纳入年度考核？KPI是买房？

再比如说郑州，先是鼓励刚毕业的大学生可以按揭买房，后来又进化为小麦可以抵充购房款。

现在又有河南传闻称，首付都能分12期？比如说，一套房子首付100万，首付20%。但有了首付分期后，几万块钱就能把房子领走，这对去库存的确有积极作用。

但风险十分之大，一旦房价出现下跌，哪怕房价只跌5%。那个人资产已经归零，如果房价再跌，那就意味着你已经开始负债了，而如果不能按时偿还房贷，那银行就可能处理掉房产。

但对银行来说，首付也是分期给的，那就意味着拿回来的房产，也是无法覆盖这个贷款的。

这样骚操作，只会对银行和购房者形成巨大的负债隐患。

不仅如此，不少地方还推出所谓的“限跌令”。去年下半年以来，已有至少22城发布政策或引导房企不得随意降价销售，即为新楼开盘不得低于同类房产15%的价格销售。

但要知道，这还是在政策积极支持的情况下实施的，假设没有所谓的限跌令，那房价又该如何走？

目前来看，不断怎么样的政策出台，都难以扭转房地产走向中长期衰退的局面。

以往A股市场走强的几个阶段，都是房地产修整的时候，所以认为房地产未来中长期走弱的情况下，资金流向根本转变的情况下，A股市场会进入中长期的强势。

结语

从基建政策的不断拉动下，能看出房地产走向衰弱的无力，以往还能靠房地产拉动经济，但如今已经行不通。

有没有人买房已经不是重点，美元债能不能还上是房企关键。想要人买房，房企根子解决，自然会有相应的恢复。购房者信心不足，谁敢买期房？

有意思的是，恒大汽车开始接预售了，不仅房子玩预售，车子也要搞预售，称10月后开始交付，谁又敢买呢？