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你的房子,值多少斤西瓜?

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继小麦、大蒜之后,西瓜也可以“换房”了。

6月28日,南京的楼盘新城·云漾滨江,推出了“西瓜换房”活动。

据了解,这次活动以10元/斤西瓜的价格冲抵房款,活动时间自2022年6月28日至7月15日,最高抵10万元。

开发商在宣传海报中称,活动的目的是“爱心助农、瓜分美好”。

同日,由弘阳集团与无锡本土房企华晟集团联合开发的无锡阳山悦阳九玺,推出了水蜜桃抵房款活动,水蜜桃收购单价18.88元/斤,最高可抵188888元。

而就在西瓜、水蜜桃可以充当首付的前一周,河南杞县和民权县也有房企推出“大蒜换房”“小麦换房”的活动。

农产品纷纷下场当首付,让人有些匪夷所思。这是凑热闹还是真无奈?“噱头”背后,房产市场又出现哪些变化?

值得注意的是,在大蒜、小麦、西瓜、水蜜桃轮番上阵之后,6月29日,河南济源的房产市场,出现了支持首付分期的政策。但仅仅一天之后,相关政策就被取消。

为什么是农产品?

为什么开发商用农产品“兑换”首付?

不少业内人士分析,灵活的价格是这波农产品变首付的关键。中国新闻周刊发现,不论是小麦、大蒜,还是西瓜、水蜜桃,在开发商那里抵扣房款的价格,远高于当地同类农产品的收购价。

以西瓜换房的南京新城·云漾滨江项目为例,海报显示,其冲抵首付款的西瓜,收购价是 10元/斤。

这个价格远高于当地西瓜的收购价格。据了解,目前南京各大超市售卖的西瓜,零售均价约2元/斤,而商家从农户手中收购西瓜的价格更低。

推出小麦抵扣首付的建业·河畔洋房项目,位于河南商丘市民权县。该项目按2元/斤的价格收购小麦,最高可抵16万元房款。

据了解,民权县当地麦子市场价1.5元/斤,与开发商收购价2元/斤相比,也明显偏低。

不过,在营销活动被曝光后,这种方式随即被叫停。有该项目置业顾问表示,多次登上热搜后,小麦换房的活动6月22日已经停止,项目微信公众号和视频号已经删除了相关内容。

该项目一位营销人员告诉中国新闻周刊,“收购的价格高于民权县当地麦子市场价,中间的差价算是给农民购房的补贴款。”

而在5月下旬,位于河南开封市杞县的建业城项目,推出的“大蒜换房”活动同样宣称是“爱心助农”。活动细则显示,该项目按照5元/斤的价格收购大蒜,在购房时抵扣首付款。

据了解,在河南当地农贸批发市场,大蒜的市场价约为1.5元/斤,远低于开发商收购价。

与“小麦换房”推出两天即被叫停不同,“大蒜换房”持续到6月25日。根据开发商的海报宣传,5月22日至6月6日期间,“大蒜换房”活动共成交约86万斤大蒜,成交30套。

不过,“大蒜换房”楼盘现场,却没有蒜。

建业城项目一位工作人员称,“售楼处现场不收购大蒜,意向客户在购房时出示大蒜出售凭证,即可进行相应的首付款抵扣。”

开发商图什么?

首付抵扣价明显高于市场收购价,开发商的这波操作究竟图什么?

以杞县大蒜为例,3.2万斤大蒜能抵扣16万元的首付,在市场上只能卖到4.8万元,这相当于购房者间接省了11.2万元。

16万首付的房子,按照当地20%首付的购房政策计算,总房款是80万。参与“大蒜换房”活动,相当于总房款打了86折。

而10元/斤收购西瓜,比当地零售价整整高了5倍;18.88元/斤收购水蜜桃,甚至可以成为全国水蜜桃收购价的“翘楚”。

开发商借机促销让利的目的,显而易见。但如果想打折促销,为什么不直接降价?

事实上,稳房价是不少地方一直以来的基调。

最近,福建平潭发布政策称,到今年年底前,地产企业销售时的实际销售价,不得超过备案价上下幅度的15%。在此之前,已有岳阳、桂林、菏泽、江阴、株洲、唐山、张家口等多个城市,针对开发商降价出台了“限跌令”。

而一旦楼盘直接降价,前期以相对高价购买房子的业主,很可能发起维权,要求开发商退差价。此前多地已发生过不少类似事件。

此外,激活本地潜在购买力,也被认为是用农产品充当购房首付的原因之一。

杞县的大蒜种植面积、产量均居全国第二位,是我国重要的大蒜种植、加工、贮藏和出口基地。目前,杞县大蒜种植面积达70万亩。

最近大蒜的市场价约为1.5元/斤,不少当地人士称,目前杞县大蒜的收购价格,确实不在高位。

以最近几年的情况看,大蒜价格不乏“过山车”式波动。

比如,2011年大蒜价格掉到0.4元/斤,有蒜农将大蒜存到了2012年,发现价格涨到4.5-5元/斤。然而到了2013年,大蒜价格再度跌回0.7元/斤。到了2017年年初,大蒜价格达到了近几年历史最高的10元/斤。

如果本地以大蒜种植的农户,确实需要在县城购房,在大蒜价格处于低位时,以相对低价的大蒜抵扣相对高价的首付,在大蒜“小年”卖出了“大年”的价格,确实是种“心理补偿”。

仅16天就成交86万斤大蒜,如果前述开发商公布的数据属实,那么无疑抓住了有购房需求农户的心理。

不少业内人士称,如果想激活本地潜在购买力,除了采用或直接、或间接的方式降低首付,还可以分期首付。

在这方面,比起用小麦、大蒜做首付的民权县和杞县,河南济源走到了前面。

6月29日,济源发布的《济源市促进房地产平稳健康发展若干措施》宣布,鼓励房地产企业对首付分期收取,但最长不宜超过一年。

但仅仅一天之后,上述政策就被删除。济源的首付分期,也成了“一日游”新政。

分化的市场

南京作为经济强省江苏的省会,在新一线城市中排名靠前。新城·云漾滨江项目用季节性水果西瓜当首付,是否是为了凑热闹?

如按照10元一斤收购西瓜,想抵扣10万元购房款,需要1万斤西瓜。但西瓜作为时令水果,保存期较短,开发商又该如何运输、储存?

中国新闻周刊就此致电新城·云漾滨江项目售楼处,售楼处工作人员表示,活动方案仍在完善,具体细则还在制定中。

易居研究院首席分析师严跃进认为,西瓜属于季节性水果,农户种植的规模即便大,也只可能局限于个别农户,其符合条件的农户数量肯定没有种植小麦、大蒜的农户多。换而言之,此类营销能够捕获多少瓜农来购房,需要打个疑问。

“西瓜本身属于季节性水果,当前也没有出现西瓜贱卖一说,类似的收购,自然吸引力就小了。”严跃进对中国新闻周刊说。

南京房天下网站显示,该楼盘去年均价还超过19000元/平方米,现在已经降至17000元/平方米。

有南京中介人员告诉中国新闻周刊,近一年来南京楼市内部分化严重,偏远的郊区板块回调明显。

据了解,新城·云漾滨江项目位于江宁区滨江新城中元路与锦文大道交汇处。

“位置在郊区,靠近安徽马鞍山,价格在整个南京是偏低的。”谈到“西瓜换房”的楼盘,上述中介人员表示。

同样在6月,在南京核心区域,出现了两个“日光盘”——金基望樾府和嘉华嘉璟峰。6月1日,秦淮区热门板块的金基望樾府迎来最后一次开盘,加推104套住宅,开盘两小时所有房源售罄。同日,嘉华嘉璟峰首开推出62套房源,吸引393组买房人报名,综合中签率仅15.78%。

相比城市内的分化,房产市场城市间的分化更加明显。

不论是民权县还是杞县,近年来几乎没有限购政策,首套房的首付比例早已降到20%;商业贷款利率也几乎一直维持在国家允许范围内的最低值。

即便在这样的情况下,开发商还是不得不用农产品首付来吸引购房者,可见房产市场的疲弱。

以杞县建业城项目为例,该项目位于杞县文化广场西侧,共有1000多套房源,目前尚有三百余套待售。

值得一提的是,杞县建业城项目开盘日期是2020年12月20日,开盘至今已经有一年半时间。除了建业城,杞县还有几个2020年开盘的楼盘,至今仍在售卖。

县城的危与机

有分析指出,农产品纷纷下场换房,都只是营销手段,噱头大于实质效果,但各地面临的严峻去库存挑战和发展困境却不容忽视,特别是三四线城市。

“短期看政策、中期看土地、长期看人口”,作为地产行业长期流传的判断依据,上述规律经常用以评判一个城市的地产市场。

近期,上海海事大学李杰伟团队绘制了六普到七普之间人口流动的走向图。他们发现,人口不断流向城市的中心城区。

在这场人口流动中,人口流失最严重的区域,莫过于中西部的普通县城。


在人口流动大趋势下,不论是民权县还是杞县,都被打上了落寞的色调。

比如七普数据显示,杞县常住人口为93.21万人。10年间,杞县常住人口流失超过2.4万人。

广东住房研究中心首席研究员李宇嘉对中国新闻周刊表示,“不少县城人口流失,与最近20年,国家推进都市圈的建设,做大省会城市,推进国家中心城市建设有关。”

根据中共中央办公厅、国务院办公厅最新印发的《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》,将县城分为大城市周边县城(加快发展)、专业功能县城(积极培育)、农产品主产区县城(合理发展)、重点生态功能区县城(有序发展)、人口流失县城(引导转型发展)。

而一旦被划定为人口流失县,整个县城的发展都要受到限制。吸引人口,对普通县城而言,越来越重要。

在不少专业人士看来,如何把握好农业转移人口,成为未来普通县城发展的关键所在。

“我们调研发现,中西部不少地区,农业转移人口对地级市的购房诉求在减弱,因为农业生产区域距县城比较近,但距离地级市较远,这些人口的生产和生活,与地级市相融在一起的成本太高。对不少普通县城而言,吸引本地农业转移人口,是值得把握的机遇。”李宇嘉告诉中国新闻周刊。

在李宇嘉看来,农业转移人口日渐成为县城的购房主力。从这个层面分析,大蒜、小麦换房,也顺应了这一趋势。

“小麦属于农业大省的重要生产物资,相关农户的种植规模大,借此做一波‘小麦换房’的营销活动,比较符合当地农户的收入情况和购房需求。”严跃进说。

不过他认为,尽管县域城镇化是大方向,需要发力,但绝不能简单地房地产化,“可以在交通、商业、产业等方面发力,进而增强县城吸引人口的综合实力”。

作者:赵越

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