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楼市大局已定?房地产在未来5-10年,或将会出现4大新变化

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2021年商品房总体销售额18.2万亿,据测算,房地产全产业链带动经济大约是30万亿左右,2021年我国国内生产总值为114万亿,可见,房地产行业是国民经济当之无愧的支柱产业。国家想要确保房地产行业这棵常青树屹立不倒,政策必须坚定不移地维护房地产行业长期平稳健康运行,在楼市整体稳定的大格局下,房地产市场将会出现4大新变化


第一,劣质的房企终将会被淘汰

受房地产行业下行的影响,新一轮的大洗牌已经悄然来袭,大浪淘沙后,那些财务状况稳健的优质企业,将会成为资本市场投资的重点,塑造更加良好的口碑和企业形象,反之,那些盲目扩张、债务违约的房企,未来融资和销售环境只会越来越恶化,很有可能会被淘汰出局,房企优胜劣汰长期来看是利好,既有利于整个市场稳健发展,也有利于百姓买到高质量、高性价比的房子;但着眼现在,劣质房企的撤离和出局将会导致大量烂尾楼出现,在此期间,建议购房者尽量远离期房。


第二,开发商的负债率逐步降低

《2022房地产上市公司测评研究报告》指出2021年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为61.62%,同比下降2.09%;净负债率均值为87.68%,较上年下降7.39个百分点。

房企不合理的负债威胁着房地产行业以及整个实体经济的稳定,更让买到烂尾的普通老百姓苦不堪言,为了降低房企的负债率,2021年,三道红线的融资监管新规上线,监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。不过就目前的情况来看,降低房企负债率不能操之过急,否则很可能弊大于利,因此,一定要做好打一场拉锯战的心理准备。


第三,租售并举的时代或将来临

2017年,国土资源部和住房城乡建设部两部门印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,如今这一批房源已经陆续入市;2021年8月,国新办又召开了实现全体人民住有所居的新闻发布会,国家正在坚定不移地践行着“租售并举”的制度。

未来5-10年,租售并举也可能会开辟出一条新道路,也就是房企建造的房子可售可租,尤其是那些户型差、采光差、楼层差的房源,低价出租可能会开辟出一条新道路。这对于房企、租户和社会都是共赢的,房企留一部分房源用作出租,解决了房源难卖的问题;租户解决了工作流动性大、买不起房的问题;百姓能够住有所居,才能安居乐业,促进社会和谐发展。


第四,房价或将保持长期横盘

我国房地产市场是典型的政策市,未来5-10年房地产的支柱地位不会被撼动,房地产关联着上下游几十个行业的发展,背后直接或者间接关联的是数千万的家庭,一旦房地产行业倒下,将会威胁这些家庭的生计;房地产行业已经成为巨大的资金蓄水池,房价暴跌也会诱发金融系统的波动,日本因楼市崩盘而导致经济倒退30年的案例历历在目,基于此,国家不会允许房价暴跌,同样地,如果房价继续大涨,也会挤压实体经济的发展,降低我国结婚率和生育率。房价大涨大跌都会引发灾难性的后果,为了防范潜在风险,未来几年,国家调控楼市的核心始终是稳定。

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