深圳楼市：挣米的速度，怎么迟迟追不上房价上调的速度？

往期问答收录在“五哥谈房”网易号，看更多回复

会员提问：五哥，你好，有朋友想通过房产抵押的方式从我这边借钱，金额挺大的，我没有房产抵押的经验，请问这种方式有风险吗？主要流程是什么样的？我要不要注意什么问题？

答：你好，朋友之间房产抵押借款双方最好签订一份经律师审核过的合同。房产抵押时要注意，借款金额一般不要超过房产评估价的50-60%，而且要避免房子重复抵押的情况。其实一旦出现到期未还款的情况，最好的方式是走司法途径拍卖还钱，而不是房屋所有权的转让。因为房屋所有权的不确定性太大，有时候房子反而不好处理，比方说限购无法过户、不配合交易、交易费用等。当然，像债权未经债务人同意不得转让、提供担保等，否则抵押权要随着债权一同转让，这一类的条款还是要有的，在一定程度上能够保障借款人利益。

会员提问：五哥，你好 ， 2015年在龙华金地梅陇镇购买了一套小户型，目前因为宝宝的到来不够住了，考虑置换。置换诉求两点 其一 适宜的两居室即可 其二 因为宝宝目前三岁学区也要考虑。预算在600万左右。烦请五哥给出建议，哪里可以入手，谢谢！

答：你好，首先要明白当下深圳在搞教育资源的均衡化发展，只不过是通过集团化和大学区结合的方式，来实现优质教育资源的覆盖。这样做能改善，但不能完全解决，因为教育均衡化的本质，不是人人都上好学校，而是人人都有学上。集团化解决的也是逐步补齐劣势，让你可以在家门口上一个相对不错的学校。换句话说，真正的名校资源，还是稀缺的。 而随着集团化和大学区的推进，这些信息更加隐蔽了。很多家长根本搞不清楚，只是看到自己孩子能上“名校”，就不会去纠结那么多细节。

学位房肯定还可以买，但做好更多功课。买到有机会被名校划入大学区或集团化的，肯定还能赚钱。买到真名校且能改善自住的学区房，长期也能保值增值。另外生源不错，周边都是潜力名校/好学校的房子，也是一直看涨，受教育改革的利空很小。因为上好学校，本身就是家长们的刚需，优质教育天然稀缺，所以溢价肯定要加在房价上。而很多只有学票价值的老破小，或很容易被替代“伪名校”的房子，由于硬价值不够，未来很可能要被冲击得很惨了。

这个预算可以关注龙悦居，带深外龙华9年一贯制学位的小户型 龙华中心城区关注壹城中心，民治的金地上塘道、港铁天颂、潜龙曼海宁、中海锦城。

会员提问：你好，离异，带一个孩子，考虑到龙岗坪山的房子离工作地点较远，想购买一套罗湖的小三房，请问140万首付能不能够上？有没有什么推荐？

答：你好，首付140万可以购买总价380-480万的楼盘，可以上车罗湖的小三房，罗湖的教育和城市面貌都在提升之中，很有发展前景，可以考虑的片区包括：东门、人民南、黄贝岭、湖贝、翠竹、莲塘、新秀、春风路、向西村，其中湖贝、黄贝岭最值得关注。

会员提问：五哥，你好，首付预算大概200万左右，请问在深圳哪里可以买呢？应该关注哪些地方呢？可以给一些建议吗？

答：你好，深圳首付200万，其实很难买到房子，目前，深圳二手房正在去杠杆，200万基本上没有什么像样的房子。新政的推出让大家产生了比较大的落差，以前可以看看500-600万的房子，现在只能300万-400万之间打转，产品完全不是一个等级的。如果想着攒攒再买，依照目前的形势来看，越是攒钱，未来的首付只会越高，这个方式基本上是行不通的。如果要上车的话，就只能缩小选择面。或者看看新房，虽然新房的首付确实低，但是竞争压力也大，抢不到的可能性极大。其实，东部和学票房也不失为一种选择，基本上选好了房源，跑赢通胀的问题是不大的。

会员提问：五哥，你好，本人在深圳工作了6年，有房票，不过相比于深圳高房价，赚钱的速度跟不上房价，但是今年还是想要在深圳买套自住房，预算在年300万左右，请问这个预算在深圳怎么买呢？

答：你好，预算300万基本也算是深圳买房的起步价，能勉强挑选一些期望值不高的房子。市区内建议选择南山福田罗湖，能勉强找到一些30m²小居室，如果是家庭居住，舒适度会很低；近郊可选择龙岗和布吉。龙岗中心城片区虽然通勤时间长，但总价低，配套成熟，吸引了许多刚需和投资者。布吉属于农民集散地，环境不好，地形和道路都不利于发展，但是这里离罗湖、福田近，还有地铁，未来也有一定发展潜力；东部可选择坪山区，虽然位置较偏，但随着交通改善和产业升级，也有一定发展空间，不过目前300w以内的楼盘并不多了，且行且珍惜；西部可选择松岗，在长安，虎门等地的带动下，松岗未来也有一定升值空间。