深圳楼市：考虑置换的同时，前提是看值不值得你去换

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会员提问：老师好，之前广州楼市价格直线上升，可惜我去年不在深圳也不了解广州楼市，错过了这一波红利，请问老师现在的南沙区还有哪些地方值得买呢？

答：你好，首先是明珠湾，这里被看作是另一个珠江新城，发展空间大，不过很多配套设施还需要进一步完善，目前价格偏高，总体来说，明珠湾适合高端买家，短期投资收益不大；第二是南沙湾，南沙湾聚集了很多高端成熟的配套设施，还有自然环境的加持，不足之处就是缺乏商业综合体，但是房价偏高，投资周期较长，投资者慎重；

第三是万倾沙，万顷沙作为大湾区的交通枢纽，在交通和产业上都有很大的优势，海景资源也很丰富，目前大量的空白芭蕉地是万倾沙板块投资的一个不确定因素，并且配套设施不够完善，但总体来说这里房价较低，短期内利好难以兑现；第四是蕉门金洲板块，这里区位配套比较成熟，租金也很高，但是缺乏概念支撑，房价上涨空间有限，有5~7年居住计划的刚需购房者可以考虑；最后是黄阁，这里离南沙中心区比较远，环境相对上面几个板块来说稍差一些，生活不够方便，但是价格比较低，预算不多的购房者可以考虑。总结一点就是，买房要么看重现在，要么看重未来，抓住一个方向购买，以后才有较大的升值空间。

会员提问：五哥你好，有两套房子，都在西乡片区，一套是06年的绿海名居，另一套是用来自住的，请问绿海名居房龄太大，是不是应该及时出手？考虑到片区价值，是不是应该考虑置换到其他片区？

答：你好，06年的房子放在深圳西部来说，不算房龄很大，深圳的房产一直以来极具投资吸引力，虽然现在调控严格，但仍是房产保值增值最好的城市之一；碧海、坪洲是深圳房价水分最大的两个片区，不仅海景资源不稀缺，没有成为豪宅的可能，而且在后续发展中房龄过大的问题会越来越凸显，预计会横盘两年，建议在今年及时抛盘；如果想换房，建议仍考虑置换在西部片区，建议考虑南山、宝中、尖岗山这些区域，想打新的话要注意投住分离。

会员提问：五哥，你好，已婚有房，出于教育资源的考虑，想要把广民中学区正地铁口的小三房置换成罗湖的大四房，请问新兴崛起的光明和老城区罗湖应该如何抉择呢？

答：你好，在教育资源和趋于配套上来看，罗湖的确比光明更加丰富且成熟，罗湖旧改进度更快，但光明规划落地及大面积旧改仍需时间，但光明的升值空间比罗湖更大，在区域规划上，光明去年几大新盘开盘接连售罄，但在实地考察的时候仍有许多板块属于空白，而罗湖凭借老城区配套成熟的同时，其中很多规划很难满足现在主流人群的居住和生活需求，在区域价值上，罗湖以服务业为主、新兴产业偏少，光明正在建设科学城主要是高新产业，未来发展空间更大，最后还是要看个人需求偏好，再在二者之间进行选择。

会员提问：五哥，你好，今年深圳政策太多，感觉市场一直进入冷冻期了，预算800万左右，投资买房的话是买南沙还是马鞍岛、珠海唐家，哪个比较合适呢？另外买房的怎么去选房呢

答：你好，买房的标准由规划、交通、价格、品牌、户型这五大因素构成。从城市规划方向上看，购房者追逐热点，向西进军。从交通来看，靠近地铁沿线是一个重要选择。从价格来看，热衷于增值空间大的物业。从品牌来说，知名度越高越能吸引消费者。从户型选择上，80至120平方米之间的房型比较受欢迎。南沙相较于马鞍岛和珠海唐家来说更具备优势，原因如下。首先，南沙地位高，是国家战略重点发展对象。其次，在广州、深圳的助力下，南沙获得加持。最后，交通便利且多样，跨海通道的建设大大缩短了距离目的地的时间。最重要的是，大湾区交通枢纽的建成，给南沙起到了锦上添花的作用。在住宅成交数据中也不难发现，南沙未来升值潜力巨大。

会员提问：五哥，您好。本人深户，目前在龙华世纪春城有套一室一厅，满五唯一，小孩幼儿园小班，为将来中考考虑，想置换龙华的深高北小学区三房，或者光明未来几年较好的学区房，总价500-700w，新旧都可以考虑。请问应该优先考虑哪个区，两个区各有哪些盘可以推荐，谢谢

答：你好，建议优先考虑龙华，首先就是龙华的这个名校和学位这一块已经成为了可以跟深高香蜜湖的这个学位相匹配了，比如说像深圳外国语，还有深高北的这个学校，再加上龙华本地之前的一些名校，撑起了龙华的学位了。第二点就是龙华的这个豪宅，比如说像金茂府、圣莫里斯，还有水榭春天五六七这一些楼盘都已经成为了龙华的标志和网红盘。第三的话，当下的龙华是福田、罗湖和南山的一个后花园，从这个市区成熟地段和与龙华的这个链接，那这一点上光明目前也是做不到的。

那第四个就是从当下这个片区的gdp 人口包括产业和当下的一个发展来说，龙华已经形成了全面开花的。但是不排除因为光明它作为后起之秀，更靠近西部与前海，而加上现在的一个定位科教城的一个发展 ，有个别的片区和个别的重点楼盘 有可能会超过龙华。 这个预算淘淘龙华的金亨利，莱蒙水榭春天5,6期，也是深高北。