深圳楼市：刚需们对现在的市场是保持一种观望和一丝迷茫

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会员提问：五哥，你好，刚开始接触房产投资，对相关的经济原理不太了解，请问通货膨胀是什么原因造成的？在通货膨胀大背景下，房产投资有没有大涨的一天？

答：你好，造成通货膨胀的本质原因是社会需求大于供给，少数商品价格上涨不会造成通货膨胀，大多数商品价格和劳务价格上升才是通货膨胀，因此通货膨胀的关键因素在于供求关系。货币超发本质也是需求大于供给，在我国经济模式下，这种趋势会越来越加剧。想在投资房产过程中具有确定性的大涨，需要一二线城市对楼市调控全面放开后，但那个时候竞争加剧，买房成本也相应提高。就目前情况来看，在通货膨胀影响下，房价增幅平均每年在8%左右。

会员提问：五哥，你好，我是2015年前在深圳已购入两套房产，均在龙岗（离上班的地方近），前几年不想有压力，就错过了不少机会，现在打算置换（卖一买一），预计置换房产在1200万到1500万左右，目前有两个问题想请教：1. 现在是深圳卖二手房低点，也是新政待出台的期间，是快速降价卖出手上这套，立刻拿到名额去买，还是等政策出来再看？有点担心卖在低点，买在高点。2.目前在看的区域有南山的前海南，后海，宝中，价格都不便宜了，如果是投资大于居住属性，请问考虑哪个片区更为合适？如果投资与居住能兼得则更好了。

答：你好，深圳楼市是否会松绑，目前看来，四大一线城市中，深圳不会是第一个做出松绑动作的城市。广州和上海未来出台政策的可能性会略大一些，上海今年受疫情影响最大，而广州楼市在松绑这条路上历来走在最前面，如黄埔和南沙的阶段性放松，目前广州还有两个区是不限购的。北京和深圳，对楼市新政的出台会更慎重一些，因为这两个城市自身经济强，对房地产依赖度不高，而且今年受疫情影响不大，从深圳促进消费的《措施》中，也不难看出深圳对楼市的态度：谨慎和克制。 现在深圳每天的二手房成交量只有120套左右，并且有的时候一天才几十套，这个成交量明显没有达到热的地步。

深圳楼市想要热起来，二手房成交量一天至少要在300套左右，只有达到了这个成交量，去掉了周末之后，深圳的月成交量才能达到荣枯线6000套。 深圳房东们主要是觉得现在全国楼市都在放松调控，深圳楼市也会跟着放松调控，但如果说深圳楼市没有放松调控的话，那么这个预期破灭后，深圳房价反而会出现新一波的下跌。现在在深圳买房， 尽量还是以新房为主，二手房的话以后多半是跑不赢大盘的。2.前海，宝中，后海这三个区域都是热点区域，买在这三个都不会错的。

会员提问：五哥，你好，我在外地有房，我另一半在深圳无房无贷，如果离婚后该咋买？还有就是如果婚前在深圳有两套房，离婚后深圳无房的一方还能不能买？

答：你好，关于离婚分割房产后的购房资格，相关通知说明：离婚分割（协议离婚或者法院判决）给无资质一方房产的，3年内（即使再婚/复婚）也不能在深圳买房。不过需要说明的是，离婚后的购房信贷政策依然是执行2018年深圳“731新政”的内容：在信贷政策上，离异2年后可按照单身情况执行；在购房资格上，离异3年后按照单身情况执行。

以下四种情况将全面分析离婚后的房产分割问题：1. 离婚前在外地有房，深圳无房的，就不受政策的影响，仍然可以在深购房。2.离婚前在深圳有一套房的，若是双方都有购房资格，那么房产即将分割给其中一方，另一方还可以在深圳购买一套住宅。若是只有一方有购房资格，那么离婚分割（协议离婚或者法院判决）给无资质一方房产的，3年内（即使再婚/复婚）也不能在深圳买房。3.离婚前在深圳有两套房的，如果其中一方在离婚后分得了两套房产，那么另一方在3年内无论有没有房贷记录，都不能在深圳购房。4.离婚3年内再婚或是复婚的，则按照现有家庭的住房套数计算，不考虑之前离异时拥有的住宅数量。

会员提问：五哥，你好，现在深圳楼市也不知道怎么样，到底要不要买房？在深圳买房可以吗？现在在深圳买房合适吗？

答：你好，关于要不要买房的问题，答案是肯定的，无论出于什么目的，记住买房能够抵御通胀，抵御通胀的秘诀就是：持有资产，增加负债，适度消费。关于买房的地点，是否在深圳买房，记住这个普遍的规律——人口往哪里聚集，哪里人多地少，中长期就看好哪里，买房就买哪里，深圳显然是个好地方。最后，关于在深圳买房时机的问题，今年政府对一手房限价，打击投资客，未来一到两年则是刚需上车的最好时间，刚需最需要明白的就是如果要在深圳买房，买房资格是什么，预算有多少等等问题