房地产传来“三个信号”，最近这两年楼市将会迎来新变局

王健林曾说过，任何一个国家房地产的发展鼎盛期都不可能超过50年，国内的房地产从70年代初开始发展，现在已经过去50年时间了，房地产是时候迎来拐点了吧！

更多人认为房地产的发展时间是98年，1998年国内的房地产市场正式迎来“改革”，意味着商品房时代的来临，整体的房价也迎来新的一轮爆发，98年全国平均房价不足2000元每公里，如今全国平均房价接近万元每平米，过去的20多年时间中房价共计上涨560%，如果根据王健林的理论去看国内的房地产，还有20年多鼎盛期发展。

2008年国内的房地产市场受到次贷危机的影响，遭受到前所未有的重击，不少人认为房地产不行了，将会迎来“拐点”，2008年房价确实出现了短暂的回落，不少人都抛售了手中的房产，但是胆大的人却在这一波行情中挣得盆满钵满，“低吸”。2008年放水4万亿促进基建领域的增长，房地产企业在不到一年时间内注册数量已经逼近10万家。

2014年的房地产，相信不少人还历历在目，国内的房地产企业库存量达到了一个前所未有的高度，一不小心就要面临着“雷暴”。老百姓心里又想，这么多的库存量，房地产企业必然会降价销售，降价5%、10%、20%甚至是30%，在众多老百姓心中都这样认为，房地产的建房成本才多少钱？为什么能卖得这么贵呢？所以降价空间还是很大的。

2014年出台众多政策都是刺激房地产销售的利好消息去库存、降准、降息、降利率、降首付。等利好政策，房地产市场迎来了180度的大涨变热点城市，房价开始上涨，深圳首当其冲，2015年绝大部分重点城市房价开始腾飞，2016年实现了全国“普涨”。

国内的房地产什么时候才是拐点的答案？答案在2022年整个房地产市场将会迎来新的拐点，无论是成交价还是成交量，价格相对最高峰回落在8%~10%，这个比例有可能会进一步的扩大。

房价回落对于众多刚需购房者来说是一件好事情，毕竟买一套房子太难了，普通人真的需要二三十年的时间，根据诸葛找房的数据显示，全国百城房价收入比12.9，深圳房价收入比48.1、北京46.8、上海45.8、三亚厦门房价收入比都超过了30国内新，一线城市二线城市，房价收入比都在20左右徘徊，一个家庭想要买房，需要不吃不喝20多年时间，即便是首付买房也要面临着二三十年的房贷。

贝壳研究院公开数据显示全国65城平均房价为17,388元每平米，4个一线城市平均房价6.5万元每平米；平均房价突破2万元每平方米的城市有20个；平均房价突破1.5万元每平米的城市有34个；平均房价突破1万元的县城有103个。

中指研究院也公开数据显示4座一线城市购房门槛平均为617万、613万、580万、359万；4座二线城市平均购房门槛超过300万，5座城市购房门槛在200~300万；9座城市购房门槛在100~200万；8座三线城市购房门槛在105~313万。

面对如此高昂的房价，买不起的始终都是买不起，不过房地产迎来了两个信号，最近这两年房地产市场也许会迎来变局。

1、住房需求量出现大幅度的减少

过去的20多年时间，房价出现大幅度增长，原因很简单，正是因为住房需求所决定。中国经济开始腾飞，越来越多的人从农村进入城市里面生活。人口调查数据中显示，过去的20年时间中，平均每年超过2,500万人进入城市生活，特别是在2000年前后进到城市，生活的人群大大的增加，所以需求量一直都处于高位。

最近这几年时间，国内的人口城镇进程在大幅度的减速，更多的都是由小城市来到大城市生活罢了，另外未来住房需求的市场将会进一步的压迫。

出生人口大幅度的回落，2016年之前一直都是执行计划生育的，进入到2000年后，出生人口就开始大幅度地回落，直到2016年放开二胎政策才出现了短暂性的上涨，不过好景不长，2016年到现在人口却出现了5连跌的局面，2021年我国的出生人口仅有1,065，人口增长数量不足60万人，据相关的数据显示00后和10后，比80和90少了整整1.05亿人。

五六年前购房的主力军是80后，现在购房的主力军是90后，那么00后10后还有购房的需求吗？相对来说是大幅度地减少了，因为10后绝大部分的父母都是80后、90后，所以越往后购房的需求量就会越少。

2、市场已经出现供大于求

根据机构的数据显示，2022年全国新房库存量达到了5.8亿平方米，广义库存量更是达到了38亿平方米，即便未来三年不再建新房，都未必能消化完毕，如果根据2022年的销售数据看，需要5年才能把这些房产消化。

国内房产空置率也高得惊人，根据西南财经大学调研报告显示，2022年房地产空置率数据接近24%，远高于国际标准线10%范围，另外空置房产套数8,500万套，还有各类房源叠加在一起，空置房产套数，直接突破1亿套。

3、地价决定房价是不可持续的

房价的高低并不是表面看到这么简单的材料，并不是决定价格的关键要素，最关键的是土地成本，土地的开发成本占到了房价的48%，中高端小区占到开发成本的60%，甚至是更高。

过去的20多年时间，很多政府主要经济来源都是土地财政收入，土地的价格越高，收益也就越高 。当然房价不可能一直持续性地上涨吧，20210土地被限制了15%的溢价率，现在全国范围内，土地的整体成交价格都控制在一个相对可观的范围，面粉的价格降了面包的价格也许也会跟着降。

未来房地产很难出现大涨的行情的，无论是大城市还是中小型城市，都要面临着清理库存的局面，早些年投资人群比例太高了，现在大城市的房屋空置率普遍都在15%左右，如果把这些房产都腾空出来，依旧是一个不可估计的数量。

最近这几年，越来越多大企业的资金都出现了周转困难的局面，如恒大、融创、富力、世茂佳兆业，现在都在极力地去库存和融资金，中大型企业要在2023年9月份之前把负债降到目标范围内，2022年下半年，将会看到更多大力度促销的房子出现。

2022年的房地产市场将会迎来新的变局，大城市整体的房价还是保持相对稳定的状态，小城市房价有可能出现有价无市，甚至是无人问津的局面。

一边是降价潮，一边是无人问津，市场将会持续地坚持下去吗？我们拭目以待吧！