如果楼市再不回暖我就要割肉买房了！

天下攘攘，皆为利往！

"如果楼市再不回暖我就要割肉买房了"

“现在比房价上不去更惨的是二手房根本卖不出去”

”苏北、江北核心区的房价都在跌，实在是太惨了“......

蓦然回首，在2020-2021年时，南京多个板块如日中天，万人摇号、千人抢房、一房难求，投资客疯狂涌入的盛况犹在眼前。

然而，现如今，大部分区域3成首付、平推出售、开启分销也难卖，二手房阴跌不止，投资客一片哀嚎。

曾经，在2020、2021年疯狂涌入楼市的投资客，现如今都怎样了？

二手房持续下跌，倒挂消失，投资客退场

首先来看这样的变化是否属实。

2020-2021年的南京新房市场，在宏观楼市向好的背景下，的确非常火热，在2021年南京新房市场卖出了约10.3万套的住宅，创5年来新高，仅次于2016年12万套的峰值数据。

除了改善自住、刚需购房外，投资客是不可忽视的市场需求点，尤以江北核心区、燕子矶和曾经的紫东核心区为主。

彼时，这三个板块也成为投资客瞄准的主战场，相对适中的总价门槛、未来可期的新城规划、新房二手房的倒挂......这可以说是投资客的理想国。

尤其是江北核心区，顶着国家级新区的光环，在数以千亿的资金加持下，外地投资客疯狂涌入。

而时间来到2022年，楼市急转直下，宏观环境遇冷，新房去化艰难，二手房房价逐渐下滑，倒挂陆续消失。

曾经对回报率充满期待的投资客瞬间傻眼。

1、二手房成交价持续下跌，新房二手房倒挂消失

对于投资客来说，首先要面临的就是逐渐消失的倒挂。

随着新兴板块新房房价的不断攀升，而二手房房价的逐渐回跌，曾经被投资客颇为看重的倒挂空间也逐渐消失。

以曾经辉煌一时的紫核为例。

在2021年时，区域内的中南山锦花城成交均价在3.3万/㎡，在去年6月时，成交单价一度攀升至3.8万/㎡，而彼时的区域新房均价仅为3万/㎡，新房二手房之间倒挂明显。

而在2022年，半年多来仅成交一套房源，成交单价仅3.1万/㎡。

▲中南山锦花城实景航拍

除此之外，区域内的恒大龙珺在2021年的成交均价同样大约在3.3万/㎡左右，其中11月份一套房源成交单价甚至达到了3.7万/㎡。

而在2022年，根据某二手房交易网站数据显示，目前仅成交一套房源，成交单价仅为3万/㎡。

总体来看，2022年曾经的紫核区域二手房成交价格直线下滑，此前仅有的倒挂空间也不复存在。

倒挂消失这一现象在江北核心区更加明显。

在2020-2021年上半年期间，核心区的新房房价基本上维持在3.4万/㎡以内，而二手房房价基本上在4.5万/㎡左右，不少小区的二手房成交均价甚至达到了4.8万/㎡，倒挂空间超1万/㎡。

“买到就是赚到，一套最少赚100万......”这是我在江北新区开盘现场听到的最多的话。

2021年上半年核心区楼盘开盘现场

然而时间到了2022年，情况急转直下，新房均价基本攀升到了3.6-4万/㎡，而二手房房价不升反降，成交均价下跌了4000元/㎡。

根据数据统计，2021年整个江北核心区5个二手房小区成交均价为44129元/㎡，而2022年的成交均价为40097元/㎡，整体下跌了4032元/㎡，跌幅达到了9%。

其中正荣润锦城的跌幅最高，下跌最多，正荣润锦城2021年二手房成交均价为46420元/㎡，而2022年均价仅为39893元/㎡，成交均价下跌了6527元/㎡，跌幅达14%。

这也就意味着，曾经拥有1万/㎡倒挂空间的江北核心区，在2022年新房房价不断攀升，二手房成交价持续性下跌的双重作用下，倒挂已经基本消失，这对于江北核心区的投资客来说尤为致命。

更值得关注的是，二手房成交价下滑的趋势仍在继续，江北核心区多个小区的二手房成交单价都在持续性的创新低，情况并不乐观。

2、首付比例下降，贷款利率下降

对于很多投资客而言，除了未来投资预期外，资金门槛和资金成本也同样重要。

从首付比例来看，在20220-2021年间，不少区域的首付比例都在5成以上，如江北核心区甚至达到了8成之多，资金门槛非常之高。

而到了2022年，除了河西和大校场之外，绝大部分楼盘首付比例为3成起，首付差距非常之大。

江北核心区航拍图

不过，更加让人惊讶的是利率差，可谓是天壤之别。

在2021年巅峰时期，商业贷款利率甚至达到了6.25%，即使是在经过两轮基准利率下降后，当下的利率应该是6.05%，以100万纯商贷来计算，还款总额217万，月还款6027元。

而现如今，新房贷款利率最低可以做到4.25%，以100万纯商贷来计算，还款总额177万，月还款4919元。

单从利率方面来看，对于投资客来说的确是血亏，需要多还款40万，每月多还款1108元，差距较大。

3、规划变更，信心不足，预期下降

无论是对于投资客来说，还是对于投资属性重的板块，都是信心抵万金。

相较于贷款利率的攀升和倒挂的逐渐消失，未来价值预期和信心的下降对于投资客来说更为致命。

如曾经的紫核昙花一现，现如今回归到青龙地铁小镇时代，板块的未来预期直线下降，这对于区域内的投资客可以说是致命性的打击。

原核心区自南向北鸟瞰图

曾经一位365楼市资深粉丝时常会询问关于曾经紫东的利好消息，现在已经从曾经的每日一问，到如今的销声匿迹，这也是区域投资客的真实写照。

▲南外仙林紫东江宁学校

对于江北核心区的投资客也同样如此，在区域新房市场遇冷，二手房房价下跌的背景下，信心下降明显。

“现在淮安的房子降价降的厉害，一年亏了六七十万，买的江北核心区的房子又降低首付，开全民经纪人，实在是太难了”。这是一位来自淮安的投资客的吐槽。

他在2021年上半年，江北核心区楼市如日中天之时，多轮陪跑之后入手了一套南工大板块房源，又有房号靠后，只捡漏一套2楼的低楼层房源。

虽然是8成首付买了2楼，但是在2021年时，其业主们仍然憧憬着核心区5年后6万/㎡的价格。

江北新区航拍图

还有另一位资深投资客和我说：“如果楼市再不回暖我就要割肉买房了”，他在杭州、南京、重庆、武汉等多个城市有房产，现如今的楼市环境让其信心全无。

他还和我强调：“现在比房价上不去更惨的是二手房根本卖不出去“。

的确，对于投资客来说，房子一旦丧失流动性，那么将彻底沦为居住产品，从而丧失金融属性。

江北新区航拍图

总体来看，在此轮的楼市下行周期，投资客备受煎熬，尤其是在2021年高峰期涌入核心区的外地投资客，在多重变动下，信心猛降，未来价值预期下滑。

不过，当你把视角拔高你会发现，楼市的波动具有一定的周期性。

如果我们把时间线拉长到5年，甚至是10年之久，你会发现，房子的价值与价格支撑还是以区域发展基本面作为支撑点。短周期的浮动放到长周期内的涨幅完全可以忽略不计，不能仅局限于当下。