二手房参考价不再显示！西北第一城，撕开了楼市豁口

作者：子非鱼

01 | 西安撕开了楼市豁口

西北第一城西安的二手房参考价不再作为房屋买卖的硬标准，这是楼市最新的大消息。

消息的源头，来自澎湃新闻。

根据澎湃新闻爆料：

1、在西安，中介机构的平台已不用显示此前官方公布的二手房成交参考价格。贝壳找房经纪人表示，目前政府公布的二手房成交参考价格已经不再显示，外网上看到的价格就是业主在售的真实价格。

2、西安当地中介表示，目前大部分银行已不再将二手房指导价作为硬标准，银行会根据真实的成交价和评估价来批贷款，哪个低就按哪个做贷款总额审批。

报道中还特意举了例子，比如未央区龙湖枫香庭，按照西安此前的二手房参考价，是17615元/平方米，而贝壳上的挂牌价显示的是21827元/平方米。

我特意去贝壳上查询了一下，的确如此。

针对二手房参考价不再作为成交的硬标准一事，澎湃新闻的记者向西安市住建局求证，目前还没有得到回应。

不过，西安市房产交易管理中心相关工作人员表示，成交参考价格可作参考，并非强制性。

从这一模糊的回答中，可以看出，在西安，二手房参考价的确变透明了。

要知道，公布二手房官方指导价的目的，就是给市场定下了价格上限。即便买卖双方以高于指导价成交，但银行给予贷款时，仍按照指导价执行，起到了降杠杆的目的。

而现在，不但中介平台上不再显示，而且西安的大部分银行也不再按照官方指导价来给予贷款。

这意味着，去年二手房参考价在西安已经成了摆设，西安撕开了楼市豁口。

02 | 二手房参考价松绑后的影响

二手房参考价的发明者，是深圳。

2021年2月8日，深圳率全国之先发布了二手房官方指导价，拉开了二手房官方定价时代。

之后宁波、成都、东莞、广州、绍兴、无锡、西安等城市纷纷跟进，发布了二手房官方指导价。

然而，从目前中介平台来看，除了深圳还显示二手房参考价外，如成都、宁波、东莞等城市都没有公布指导价。

由此看来，二手房官方指导价不仅在西安失灵，当下除了深圳仍在坚持外，其余城市都不再公示二手房指导价了。

换句话说，去年由深圳开启的二手房官方定价时代，才一年的功夫，其他城市就暗中终结了。

不再以二手房官方指导价为硬标准的潜台词，是二手房可以任意挂牌，银行也不再按照二手房官方指导价给予贷款。

相当于去年降的杠杆，今年又补回来了，回到了二手房官方指导价发布之前的杠杆水平。目的，当然是为了给楼市松绑，促进二手房成交量回暖。

二手房官方指导价弱化之后，会带来什么影响？

第一，促进楼市加杠杆，这一点在上面已经说到。

第二，会助长新房的打新热度。

这是什么逻辑，二手房官方指导价不再作为硬标准，和新房有啥关系？

我们都知道，2017年中心城市新房开启限价以来，以杭州、西安、南京、苏州、武汉、成都、深圳、上海等为代表的城市，动辄发生万人摇号抢房、千人摇号抢房的画面。

究其原因，就是因为新房限价，二手房不限价，新房与二手房价格存在严重倒挂（新房均价大幅低于周边二手房均价），造成巨大的利润空间。

在这种背景下，但凡有实力有房票的人，都会心动，尤其是网红新盘。

杭州过去几年上演了几十次万人摇号抢房。西安方面，也发生了几十次。仅2021年，西安就发生了13次“万人摇”，涉及8个项目。

而二手房官方指导价，在一定程度上，具有给新房打新降温的效果。

一方面，二手房官方指导价给二手房降杠杆，能够给二手房降温，引导价格下跌。另一方面，二手房官方指导价本身就将二手房的价格压低了不少，一般都是此前挂牌价的7折左右。

在这种背景下，大大缩小了新房与二手房价格倒挂的幅度，缩小了套利空间，从而在一定程度上起到了新房降温的效果。

2022上半年，西安万人摇号只发生了两场，主要因素是大环境冷场所致，次要因素则是二手房官方指导价的效果。

如今，西安暗中对二手房指导价松绑，很明显，是想趁着楼市成交量触底之际，想在下半年来一场成交量大丰收。

03 | 说一千道一万都是为了推动成交量

西安楼市4月份的时候，最冷场。当时主城区新房销量环比下跌了36.3%，同比下跌22.57%。贝壳的数据显示，4月份西安新房成交环比下跌了17%。

5月份有所好转，环比开始增加，6月份环比增幅在扩大。

从上图可以看到，热点城市五月与六月环比基本都转涨了。但同时我们也得看到，除了北上深，包括广州在内的很多热点城市，新房库存仍非常高，去化周期仍比较长。

克而瑞披露的数据显示，上半年绝大多数城市的库存都在增加，其中西安库存量6月末为888万平方米，同比增加了29%，去化周期目前高达16.4个月。

这一去化周期远超住建部划定的12个月安全警戒线。事实上，绝大多数中心城市都超过了。

意味着，包括西安在内的很多中心城市，都有去库存的烦恼。

这或许就是西安暗中松绑二手房官方指导价的原因，更是5月28日西安发布楼市新政，大幅松绑限购的因素。

这也是本号为何认为，尽管大多数中心城市的成交量已经触底，开始爬坡，但房价调整还会延续。

其逻辑就在于，库存仍是头等烦恼，除了北上广深等少数城市，多数中心城市的市场基本面是供大于求。

尤其如哈尔滨、长春、大连、沈阳、贵阳、昆明、南宁、青岛、武汉、南昌等城市，房价调整周期还远未结束。