新希望地产，千亿营收背后的隐忧

在恒大集团风雨飘摇、命运摇摆最终结局不可预测之际，新希望地产却好消息频传，似乎发展势头迅雷不及掩耳，销售千亿的标题，频繁见诸媒体。

许家印以房地产起家，在房地产业扬名立万，恒大集团年销售收入过5000亿元，许家印还靠着房地产业红利的加持，登上了中国首富的宝座。

而刘永好的新希望集团做房地产，虽然成立时间较早，距今已经有24年的历史，但毕竟在新希望集团的业务版图中，农牧饲料业务为主，房地产比重较小，且长期偏安于西南一隅，并不被业内所看好。

而跨入2022年，在恒大、融创以及碧桂园等民营房地产业巨头哀嚎不止的时候，新希望地产的故事，却突然在媒体和网络平台上不时呈现。这是个什么现象？几个巨头倒下了，一个巨头站起来了吗？

比如和讯网报道，4月28日，新希望地产发布2021年全年业绩报告，报告期内，新希望地产营业收入378.6亿元，同比增长24.15%；净利润31.15亿元，同比增长9.62%。此外，新希望地产2021年实现全口径销售额达1059.1亿元，销售回款现金484.7亿元，同比增长2.76%，连续多年增长；公司剔除预收后的资产负债率63.79%、净负债率40.33%、现金短债比2.07，三条红线维持绿档。

和讯网认为，现阶段，新希望地产以稳健的企业经营和均衡适度的高质量发展，展现出较强的经营韧性。

比如澎湃新闻报道，新希望地产表示，将持续坚持稳健的财务政策，财务指标持续优化，实现营业收入和利润同增。新希望地产也凭借突出的综合实力荣获“2022中国房地产百强企业”排名第29位、“2022中国房地产百强企业成长性TOP10”、“2022中国房地产百强企业运营效率TOP10”等多项殊荣。

不可否认，近几年来，新希望地产近几年在房地产调控的大环境下，却出现了快速的扩张和发展，其销售额从2016年的140多亿元，一路飞奔，至2021年已经越过了千亿大关，其经营范围，也从西南一带，跨越到长三角等发达地区。

但是在国家“房住不炒”的大环境下，在疫情仍有反复、经济复苏的预期仍不明确的情况下，一路歌唱一路飞奔的新希望地产，还能坚持多久？

笔者认为，目前看似势头良好的新希望集团，其实已经露出了三大隐忧。

其一，临阵换将，乃兵家大忌。2014年，新希望地产年销售收入还是几十亿元的时候，刘永好将张明贵安排到新希望地产担任一把手，寄希望这个年轻人打出新希望地产的威风，拓展新希望地产的品牌。

张明贵果然不负众望。后来的事情，业内都看到了，张明贵将新希望地产从100多亿元的小公司，带进了千亿元俱乐部，真正进到了大房企的行列。

但是2020年9月份，当时的新希望集团总裁，突然请辞，集团总裁职位出现空缺。刘永好将集团高管扫视一遍之后，最终将在新希望地产做得风生水起的张明贵，调到集团公司，担任执行董事长兼总裁。

张明贵走后，原副总裁姜孟军顺势补位，成为新的总裁。请注意，这里姜孟军是补位，不是遴选，因为姜孟军从2000年起，就在新希望地产工作了，此时张明贵应该还在读高中或者大一吧，姜孟军在新希望地产当高管的时候，张明贵才来到新希望集团，从办公室职员到团委书记、办公室主任等职。

所以，新希望地产的成功，带有张明贵个人深深管理风格印记，以及张明贵在业内的影响力所致。离开了张明贵，即便姜孟军萧规曹随，只怕是成也成不了，守也守不住。

不妨设想一下，姜孟军如果能行，张明贵还在北京念书的时候，新希望地产就该蹿升至行业前列了，也许就没有今天孙宏斌的融创集团了。

所以，在当下人才难得的情况下，提拔张明贵，应该是刘永好综合审视宏观环境和公司现状后，做出的无奈选择，这一选择的潜台词就是，先保住集团公司的农牧主业，房地产掌门人只能内部补位，后续发展只能听天由命了。

其二，“绿档”后面有文章。

媒体报道称，2021年新希望地产剔除预收后的资产负债率63.79%、净负债率40.33%、现金短债比2.07，“三条红线”维持“绿档”，并持续优化。

但凡事出反常，背后必有原因。就新希望地产而言，近几年来，销售收入和资产规模节节攀升，但其资产负债率却并未见大幅波动，这就属于反常了。

原来，新希望降低资产负债率的利器，并不是什么秘密，而是靠发行永续债。在财务报表里，永续债虽然是债，但却列在所有者权益里面，既解决了公司融资问题，又不影响负债率，甚至从分子变成了分母，直接让资产负债结构变得非常完美。

地产

资料显示，2018年到2020年，新希望地产的永续债分别为6亿元、11亿元和32亿元，呈现跳跃式增长的态势。

其实，明眼人一看便知，如果把永续债从权益中扣除来计算资产负债率的话，其数值将会大幅攀升，再如果将永续债放到负债中来计算的话，新希望地产的资产负债率不仅会由绿变红，而且会非常红。

但永续债是一把双刃剑，明面上降低资产负债率，将杠杆隐藏起来，但从长远看，永续债利息较高，以及利率跳升机制的设定，在企业经营正常的境况下，这些可以忽略不计，但如果出现行业下行，永续债就会成为沉重的负担。此前，恒大集团也是永续债发行的常客，中间几年企业资金富裕，恒大集团将永续债陆续偿还了。

就新希望地产而言，媒体报道的时候最为强调的是，三条红线都是绿档，这无疑是大家都在传传递着一个“皇帝的新装”式的寓言，而不自知，而津津乐道。

其三，激进扩张之后暴露管理短板。

任何一家公司，在高速扩张之后，都要进行管理上的调整和优化，大公司如此，小公司也不例外。如此，整个组织才能继续保持良性的运行态势。

新希望地产从100多亿元，到迈过千亿元的门槛之后，是应该调整一下了，休整一下了，以进一步发力，继续向2千亿冲刺。

这个任务，本应该由张明贵来完成，不料一个意想不到的人事变动，把这个任务交给了姜孟军。

姜孟军能否完成这个艰巨的任务？现在下结论，还为时尚早。不过，进入2022年以来，新希望地产出现的两大现象，值得引起警觉。

一个现象是地产公司的拿地速度明显慢了下来。曾几何时，新希望地产拿地的速度和拿地的价格，都令同行颇为侧目，比如2021年上半年，新希望地产全国各地拿地金额高达336亿元，全国排名第六。

但到了2022年，仅1月份在宁波竞得一块地皮，总价19.88亿元，其后数月，再无新希望地产拿地的消息。

与之对应的是，媒体报道称，2022年1-5月，新希望地产销售额仅为217亿元，同比减少了50%以上。照此计算，很难延续全年千亿元的目标。

管理短板还体现在消费者频繁投诉上。仅摘录几例媒体报道，比如，有消费者在人民网留言板上投诉新希望昆明的某个项目，在销售过程中存在违规收取购房费用的行为；南京某个项目被曝在突破限价的基础上，精装修水平大幅下降；温州某项目被曝鼓包、构造柱移位等问题。

行文至此，笔者认为，恒大集团目前固然遭遇了经营困难，新希望地产销售额看似逆市而涨，但其实刘永好并没有打败许家印——新希望看似光鲜的业绩背后，亦不无隐忧。特别是在张明贵抽身之后，前期高速扩张之后遗留下来的种种症状，如何解决与化解，尚需要较长时间的观察。