01、前言
过去我们听到了很多靠着房产赚钱的案例,大家都觉得买房赚钱很容易。
但实际上,大家仔细看那些买房赚钱的成功案例,你会发现他们说的买房时间点,都是在2018年之前的,你甚至可以把那些房产专家写的买房赚钱案例。
列个表出来,你看看那些买房的时间线,有几个是在2018年之后还能买房赚钱的;90%以上都是2016年之前买房,然后赚钱了。
在2016年之前买房赚钱,靠的不是技术是运气,是时代的红利,只是很多人把这个红利当成了实力。
全国房价,笼统的说国内房价连续上涨了20年,但实际上,国内每个城市的房价都不是连续上涨的。
当然了,如果说把城市房价拉长的话,那么的确这个城市房价是一直往上走的;但你如果是做为一个投资性够买的话,你是要这个盈利性的。
因为你如果不买房,你把钱存在银行里面,每年都会有收益了,举个简单例子来说, 现在哪怕大额存单的利率已经降了,但依旧有着3.5%到4%之间。
也就是说,你要是买房投资的话,那怕你是全款买房,你套房每年房价至少都要跑赢这个大额存单的涨幅,而且还要略高一些,因为你买房的时候是花了中介费交易税等等的。
大家有没有发现一个规律,那就是房价涨幅越来越低了,不管是细化到板块,还是细化到城市房价,涨幅都越来越低了。
比方说,在2016年这棚改去库存的时候,整个城市的房价,都是翻倍上涨,像是武汉,房价从6、7千,涨到了1万8,里面小区房价几乎是都是翻倍了;
涨的多的,翻了四倍都有,但是现在2020年这波房价涨幅呢?全国没有一个城市,房价是翻倍上涨的,也没有小区房价是翻倍上涨的。
一个城市的平均房价上涨超过20%,都算是大涨了;小区房价涨幅超过了50%,都是非常牛的大涨了。
这说明一个问题,房价的天花板,越来越近了;房价上涨的空间,也越来越近了。
02、杭州楼市想要抛售二手房的人太多了
现在的杭州楼市,想要抛售二手房的人太多了。
大家看杭州这三个月的待售二手房情况,杭州包括被炒得火的滨江,待售二手房数量都从原来的3600多套增加到了4600多套。
像是余杭、拱墅、上城等待售二手房数量比较多的地方,这段时间普遍增加了3000多套二手房,都超过1万套了。
杭州在去年的3月份之后,就已经不对外展示二手房挂牌价了,所以现在只能看到去年3月份的时候,杭州的二手房挂牌价。
从去年3月份杭州的二手房挂牌价也能看出来。杭州房价已经不是普通人能买得起房的地方了。
像是杭州的主城区,去年房价涨了一半的时候,就已经很多都超过了4万一平,一套房下来随便400万了。
对于那些在杭州打工的普通人来说,400万的房子,首付120万,贷款280万,意味着想要买这个房子,每年的房贷都要还接近20万。这么高的房贷,普通年轻人也承受不起的。
现在杭州楼市里面能买得起房的人,要么是那些高收入群体,要么就是炒房客。
贝壳研究院发布了一个全国大城市的刚需房门槛价的名单,这个刚需房,指的就是大家看不上眼的那种老破小,或者是不太好的普通二手房小区,也可以理解为中低档次的二手房。
值得注意的是,不管是从面积还是从环境,都是中低档次的。
一线城市,北京的那种房子门槛是354万,我们就按照3成首付来计算,3成的首付是106.2万,把买房的税费中介费等算上,这个套房落地应该在130万左右了;
也就是你首付要搞到130万,之后按照30年房贷计算,每年的房贷是16万左右,也就是你的年收入要达到32万才行。
二线城市,西安的那种房子门槛是130万,3成首付是39万,加上税费之类的到手得45万到50万之间,房贷分30年还完,房贷每年6万,也就是年收入要达到12万以上,才能供的起。
不管在北京,还是在西安,想要拿到在这个城市买中低档的二手房,都还要拿到超过这个城市90%以上人的收入,你才有资格,否则你连你看不上的那种中低档的二手房,你都买不起。
换句话来说,现在就是在大城市买套垃圾房,都不是普通人能做到的事情,而放在2015年的时候,这些房子的房价都要除以2或者除以3,而大家的工资还是一样的。
2015年的时候,北京、西安的工资水平,和现在,差距并不大,一年赚4、5万的,还是一年赚4、5万,区别就是房价涨了。
要是没有这波房价上涨,很多人都有机会能买房,而不是像现在一样,连个尾房,对于很多人来说,都是一个高贵品了。
所以说,现在国内不管哪个城市,能不靠父母就能实现买房的,都是非常成功的人了。
现在看着好像各个阶级还能流通,但实际上固化已经形成了,而且这种固化,还纯粹就是靠房地产形成的固化。
你说一个二线城市的男人,你去追一个一线城市的女人,在同等的情况下,你大概率是竞争不过人家本地一线城市的男人。
因为人家的房子比你的房子,值钱的多,同理一个三四线城市的男人,追一个二线城市的女人,在同等的情况下,也是PK不过本地男人的。
为什么年轻人去长沙,因为只有长沙,相对来说这个阶级还没有固化起来,如果未来房地产泡沫不破的话,那么长沙算是给那些小城市出来的年轻人,可以说是一个当大城市人的机会。
现在国内是看到了高房价所带来的这些问题了,但是看到归看到,但是在处理这个问题的时候,我们还是很谨慎的。
因为房地产这破玩意的确是绑架了经济,这个是客观事实,所以在处理高房价的时候,难度就非常高。
想让房价下跌很容易,但是想要房价下跌的同时,房地产泡沫还不破,这个就很难了。
就像,为什么大家都想要去体制里面去上班,就是因为在体制里面,有体制这个身份在,就可以让你的阶级,直接跳到中产往上。
不管你是哪个城市的体制,只要你能考到这个城市的体制里面去,你在这个城市里面的地位,不管你有房没房,你就已经是中产了。
如果说不在体制里面,你在外面的社会里面,不好意思,你的钱是多少,你的交际范围就是多少。
像是在大学时期,你没钱,但是你愿意去给人家有钱人当狗腿子,还是有机会的,但是进入社会以后,你自己没钱,你想要给人家跑腿,人家都看不上,因为要当的人太多了。
轮不到你,不努力,跑腿都当不上。
再说一点,就是这个教育。
可以很确定的跟大家说,如果房价不大跌,靠教育来改变阶级,天花板已经出现了,那就是高净值的中产,这已经是你命非常好的情况下。
靠教育,也就是考到好的大学去,可以让你当一个高净值的中产,但是想要靠上学,成为有钱人阶级,没门了,这个门,基本上没戏了。
一般来说,当下教育改变命令,最多的就是中产了,再往上,都是非常难的。
03、房地产调控的新思想
现在楼市陷入了一个循环里面,地价不降,开发商不买地。
地价降了,地方上的收入就减少了,为了维持地方上的收入,地方只能增加土地供应量,也就是卖更多的地,这样就能维持原有的土地收入。
但这么做有个问题,那就是地卖的越多,新房供应量就会越多。房子供应量多了,而购房者的数量却不够了,那么新房就更加难卖。
新房更难卖,房企拿地就会更加谨慎,接着地价又降了。
房价大涨的前提,是购房者的收入的确增加了;如果说购房者的收入没有增加,那么房价很难上涨的。
不管是08年大放水,又或者是2015年的棚改去库存,以及2020年之后JYD买房,这三次房价上涨,都是有群体收入增加的因素在里面,所以才能把房价撑起来。
国外也是一样的,老美的房价涨了很多,但是老美那些人的收入也涨了很多。收入上涨,是房价上涨的一个必然条件,收入不涨,房价根本起飞不了的。
买房是要靠钱的,而且是要很多钱,有钱人虽然有钱,但数量太少了,只能把改善和豪宅撑起来,想要楼市普遍热起来,没有普通购房者的参与,是不行的。
我们正在对房地产行业进行一场准确的排雷手术,房地产行业的转折点已经是非常的明显了。这个时候还跟你说房地产还处于黄金时代的人,要么就是骗子,要么就是他的屁股决定了他必须这么说。
我们都知道了房地产已经进入了到拐点,过去的发展模式已经不能用了,我们该怎么办?
根据我的观察,我们现在用的是网格化管理,网格化排雷,将房地产的雷,一个个的分解出来,成为单独一个个的小模块,然后用一些规则把这些房地产的雷给和其他的房地产的雷,给分割开来。
这样的话,就算这个雷拆解失败,也不至于因为一个雷爆了,就把其他的雷都给引爆了。
这是目前房地产调控的新思想,和过去的压制房地产泡沫不同,现在我们是倾向于主动的去刺破或者说化解这些泡沫,不让这些泡沫越来越大,从而引发更严重的金融底线风险。
事实上,当房地产税离我们越来越近的时候,房产投资所能获得的回报,也就越来越低了。
不是我悲观,也不是我故意打击大家买房的积极性,而是这是个很残酷的现实。很多喜欢用过去20年的房价大涨,来说未来房价还会大涨,但实际上真的不可能了。
因为我们现在从人口、经济各个指标来看,我们都已经达到了顶点了。
过去20年,全国房价翻了十倍,我们国内的房产市值,从45万,变成了450万亿,大家觉得未来20年,我们国内的房地产市值,能达到4500万亿吗?房价继续翻十倍?
我们的人口已经成这样了,GDP增速从过去的保6,变成了保5,这些是什么概念?
很多人说就算人口负增长,一线城市的人口也会继续增加,但实际上当人口负增长的时候,一线城市的人口也会减少的,最多就是比其他城市减少的幅度慢一些而已。
日本的东京2021年的人口变化,可以看到,日本东京2021年的人口,是减少的。
如果想要在人口负增长之后,还能保证一线城市人口增加,那么就只有两个方法,一个是像老美一样,吸引全球的年轻人去。
这样哪怕自己国内不生,靠着这些外来移民,也可以保持人口增加,还有一个是像老法,吸收难民,一下子,人口就增加了。
如果这两条都没有,那么人口减少,包括一线城市,也只是时间问题。
04、总结
实际上每个时期,社会发展的,都会有一个红利期。
各行各业都有,过去是房地产的红利期,在这个本来的红利期上,地方上又推波助澜了一下,让这个房地产的红利期变的更夸张,直接搞成了现在的这个样子。
但是每个行业的红利期,都会结束的,当红利期结束以后,很多东西都会回归到原本的样子。
现在虽然不让房价暴跌,但也不会让房价大涨,只要能把房价稳住,慢慢的随着以后大家的工资上涨,房价还是会回到合理位置的。
比如说现在我们看着房价太高了,月收入1万,房价3万一平,要是20年后,我们的月收入达到了3万,房价才4万一平,那这个时候,就是用时间,去换来了空间。
不过这些都是最理想的情况下,就像彭叔直播的时候说过,目前全球没有个房价是成功软着陆的。
很多的客观规律,都是很难发生改变了。就像我们的国足一样,花了那么多钱,给了那么多的鼓励,结局遇到了客观规律,还是被虐的那么惨。
只是说这一个变化,不知道什么时候才会到来,你我都无法知道。
现在很多人看到房价,或者说是那么积极的想要去买房,有的的确是刚需,但是更多的,却是一种投资了。
我发现很多人买房,并不是他们真的就相信想要靠房子实现财富自由,而是一种心理的极度不平衡。
这种对高房价的极度心里不平衡,就会衍生出来两种极端的社会群体。
一种是手上还有购房资金的,他们想要去买房,因为他们觉得凭什么以前买房的人,都赚钱了,凭什么到他们买房的时候,就不赚钱,他们不相信,也不愿意接受靠房产实现财富自由的路子已经结束了,所以这部分人是极端的看涨房价者,不管你跟他们说什么,他都是一句话,房价永远涨,大城市房价永远涨,大城市的核心板块房价永远涨。
还有一种,是手上没钱,或者是手上资金相对比较少的人,他们觉得凭什么自己那么辛苦上学、工作,结果收入那么低,而一些人靠着房子就那么轻松的实现了财务自由,他们不愿意接受,这些人是对房价看跌,而且还那种大跌、暴跌。
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