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广州上半年成交暴跌+价格猛涨!楼市正丧失共情

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不知不觉,2022年进度条过半,楼市“中考”也行将放榜。

尽管各大机构完整报告尚未出炉,但综合前期数据及市场近况,其实大差不差已足以评估广州楼市上半年发挥。

面对宏观政策的接连刺激,楼市是否走出了低迷?下半年会不会憋大招迎来爆发?

太阳底下无新事,实际上,盘一盘上半年广州各类典型数据,发现已经越来越难以用一类标准、一套规则去解读剧烈分化的市场,又或许,每个人都会有自己想要的答案。


看数据,成交“真·差强人意”

根据克而瑞统计,2022年1月-6月上半月,广州新房共计网签成交32202套,同比大幅下滑近四成。

此外,广州一手住宅成交金额总计1316.4亿元,在仅剩半个月情况下,是远远不及2021年上半年2076.6亿元的成交规模。

如何评价这个表现?

其实用“差强人意”形容挺恰当的——毕竟,不要光看总量暴跌,而要看趋势至少在回暖。


首先自4月份起,广州单月一手网签已恢复到6000套以上的水平;从单周表现看,截至6月26日,今年第26周成交是今年首次突破2000套创下新高,企稳并回暖的趋势已经确立了。

因此,还是有充分的理由相信,下半年成交量会维持稳健的局面,毕竟从政策上看,最艰难的日子已经过去了。


价格创新高,豪宅表现并不差

从价格上看,根据国家统计局数据,广州5月份一手均价环比上涨0.5%,已率先领涨一线城市。

究其原因,并不是大家都稳中向好,而是豪宅、高端盘成交太过凶猛。

而从克而瑞数据看,5月份广州第二次单月均价突破4万/㎡,究其原因,主要源于8-10万成交量环比暴增71.26%、10万+成交量环比暴增894.74%。


此外,4-6万/㎡档次的楼盘,成为了成交量最多的价格区间。

实际上,关于2022年是广州豪宅大年的说法一直不绝于耳,一方面,今年豪宅总体供应量充足,市场上一堆10万+豪宅刷新眼球;另一方面,限价政策明显放松,更有利于豪宅创造佳绩。

从数据来看,同样验证了“豪宅大年”的说法,前5个月广州1000万+豪宅成交量达到1177套,其中,2000万+豪宅成交285套。

对比去年广州1000万+一手住宅成交2553套的数字,5个月卖出1177套并不少。

近期多个媒体报道豪宅网签量不佳的原因,恐怕更多只能说明,不是豪宅不好卖,而是豪宅数量太多,稀释了购买力,有钱人有点不太够用了。


豪宅热,往往是楼市回暖的先行征兆,尤其是对比M2在今年迅猛的增量,这或许更能理解有钱人的冲动。


楼市分化,共情太难了

正所谓,人类的悲欢并不相

当市场剧烈分化,有人在渴望暴富,有人只想快点甩掉“包袱”——购房者之间、开发商彼此,已经越来越没办法“共情”,这是当下大家感受最深刻的事。

龙头的万科说市场已经回暖,但一众房企还在苦苦挣扎,尤其房企面临年中节点压力,跑量促业绩,依旧是最迫切的任务。

因此,比起高价盘的强势,低价盘往往都是一针见血,不玩虚的。广州近期多个项目大幅低开,掀起价格战的案例越来越常见。

例如,增城的水木芳华、中建凤榕台等热卖新盘,均是大幅低开直接炸街,让朱村价格重回“1字头”;甚至天河某个豪宅盘跳起水来,也毫不含糊。

可见,当下市场唯一能形成的“共情”就是——只要降价,我们就是好朋友!

像增城这样的区域,只要降价就能跑量,证明了市场还是有足够的需求与购买力,开发商关键还是得用好产品、合理的价格去匹配人群。


| 成交靠前的无一例外是自住价值优质板块

只不过,对比广州二手房价近年来的价格曲线,相信越来越多人会明白“房住不炒”绝对不是一句空话。


过去买房,图得可能是涨价回报;往后买房,可能只是为了“不降价”,当房子变得越来越像消费品,自住价值才是摆在首位的。


市场不好,才能逼出真功夫

上半年行情的低迷,除了倒逼开发商互相让利外,实际上,政府同样如此。

尤其是今年的土拍市场,体现得尤为明显。

对比去年土拍,今年上半年土地宗数明显减少,但质量明显提升——再不拿出点压箱底的好货,市场埋单的人只会越来越少。

从广州首轮集中工地表现来看,挂出18宗地,来自中心五区(荔湾、黄埔、白云、海珠)的地块,从去年普遍的25%左右上升至61%——土拍中心回归中心区的趋势非常明显;首轮土拍中仅有的2宗溢价土地,同样来自中心区。

在第二轮集中工地挂牌名单中,挂牌14宗地,来自外围区域的地块仅有花都、南沙、增城共5宗;


而天河(2宗)、海珠(2宗)、荔湾(2宗)、白云(2宗)、黄埔(1宗),共计9宗,更何况拿出了压箱底的天河2宗宅地,从过去的西风压倒东风,彻底变成东风压倒西风。

这意味着,接下来几年市区供应量加大,楼市重心回归中心区的趋势非常明显(郊区竞争更大了)。

此外,土拍规则进一步降低门槛,直接取消“竞自持”,竞拍达封顶价直接转入摇号,大大降低地块持有成本。

因此,市场不好,并非一味都是坏事情。

有句话这样说,“今天的历史是对昨天的否定,却是对前天历史的肯定”。

对楼市而言,近一年多政策的大逆转,或许这句话是最好的解释。


| 南沙近期再有传闻将放松限购

在救市信号频发的上半年,广州在政策端总体保持了平稳静默,一手限价放松、二手指导价名存实亡,另外像花都限购松绑其实已经“半公开化”,下半年的看点则在于,《南沙方案》执行后,会不会迎来楼市松绑。

我们无法预测政策,但却能够感受市场微妙的变化,连楼市“一哥”上海都在放松入户门槛抢房票,广州下半年会不会放下自己的矜持?只能拭目以待了。

郁亮说,“房地产市场运行的指导原则都已发生变化,不会再回到过去的发展逻辑,也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。”

2022年的下半场,有期待,但恐怕不会有皆大欢喜的结局!

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