深入产业园（8）|| 金地威新·雨花创新中心：创新产业集群新封面

编者按：南京商业地产商会今年正式启动“深入产业园”专项调研，希望通过代表园区、代表楼宇的访谈交流，了解需求，对接资源，搭建服务平台，多方探讨解决方案，同时展示特色园区和楼宇，促进南京楼宇经济、总部经济的高质量发展。

项目概况

金地威新·雨花创新中心位于中国（南京）软件谷北园核心区，项目北至圣迪奥时装总部，南至vivo大厦，东至华为路，西至安德门大街。与华为、中兴、步步高等知名企业为邻。

项目由A、B两栋塔楼及两层底商裙楼组成，总建筑面积约9.6万平方米，其中地面建筑约6万平方米，地下建筑约3.6万平方米。

雨花创新中心是金地威新在南京的首个项目，其坐落于中国千亿级软件产业基地的得天独厚的优势，可算得上是创新产业集群的封面之作。

当得知要“深入”金地威新·雨花创新中心，行业同仁踊跃报名，其项目在业内受关注程度可见一斑。带着对雨花创新中心的好奇和探究，我们走进了园区。

真正“深入”园区后，大家对于金地威新·雨花创新中心目前满租状态都是一个感受，项目之所以备受称赞是因为占尽“天时”“地利”“人和”。

天时

所谓“天时”，金地威新骨子里自带产业基因。自2016年成立以来，金地威新就被金地商置定义为专注于产业园区开发建设及运营管理的平台。

目前，金地威新已实现全国化布局，进驻华东、华北、华南、华中、西部等核心城市，并进军美国市场。

目前，金地威新已布局国内开发产业类项目共40余个，管理面积逾400万平方米。

金地威新关注生命科学、人工智能、文化创意等产业方向，打造通用产业园、主题产业园两大产业形式，以及生产类、研发类、研办类、城市活化类四大产品业态，已吸引众多世界500强及目标产业领域的领先企业入驻。

地利

雨花创新中心坐落于中国（南京）软件谷北园核芯，软件谷是中国最大的通讯软件产业研发基地之一，是仅次于中关村的城市区域性软件中心和千亿级软件产业基地。

依托各类软件超2400家的软件谷拥有华为、中兴、中移动、亚新、三星、步步高等一批头部企业做产业积淀，园区在招商上无疑能集聚一批软件信息、人工智能等产业链上下游企业。

荣耀南京研发中心就是其中最显著的案例。自2020年荣耀从华为剥离出来后，荣耀在园区租下4层8000㎡的面积作为办公，由于企业的高速扩张，很快又扩租了3层的办公场地，目前荣耀在园区内办公面积近15000㎡，是园区内最大的企业。

此外，园区内又陆续引入航天宏图江苏总部、宝马诚迈研发中心、舟谱数据、新奥集团等一批品质较高的企业，汇集资源、凝聚合力，我们愿称之为“地利”。

人和

产业园区从前期规划定位到招商运营，始终都遵循“以人为本”，考验的是团队的核心竞争力。金地威新在产业地产领域一直能走在前列，也是离不开团队的努力。

此次“深入产业园”，众多园区运营方畅所欲言，积极交流，园区总经理钱浩也是有问必答。因此我们整理了部分重点问题如下。

Q1：因为项目从开发建设到招商运营有时间跨度，最初定的产业定位、租金定价和面积段一定发生了变化，请问在招商方向、定价和面积段上做了哪些策略调整？

钱浩：这个是我们在前期遇到的关键问题。在项目建设过程中我们设计方案也会根据市场需求适时做一些优化调整。

例如办公标准层最初是准备一层四分租，空调是VRV系统，最初只预留了功能条件，未考虑集成到末端等。

但是后来在预招商阶段，意向客户普遍反馈，租赁型场地如果空调系统还需要租户来承担末端集成方面的费用，大多数企业不愿意承担这笔费用，同时也嫌麻烦，这对于项目招商是很不利的。

后来我们和公司建议希望增加这块成本，将成本转化进租金里，同时也愿意挑战租金上涨带来的招商压力，实践证明这么做是值得的。

遇到的第二个问题是，标准层户内办公格局保留大开间、敞开式办公，户内取消隔墙，便于科技型企业装修方案排布，也避免隔墙竖、拆成本浪费。

那么在前期定价的时候，也是充分考虑到产品特色，在分析完A、B两栋塔楼之后，我们计划A、B两栋同期推出，分步招商，去化顺序先B后A。

理由为：A座采光佳且临近主干道展示面较好。保留顶层稀缺资源给租金承受能力较强的优质客户，中、高区面积段可灵活出租，本着租金收益最大化为原则，低区考虑为租金预算较低的大面积优质租户作预留。

以研发办公层越高租金单价越高的原则，另结合现场楼层和户型朝向、采光等因素，分层分户定价。

Q2：政府给与招商支持力度如何？园区如何与周边政府载体进行差异化竞争？

钱浩：我们对于载体面市的节点把握较好，与周边载体的招商打了个时间差。政府对我们引进的产业类好项目在政策上也是给与了很大的支持。

Q3：疫情最严重的时候，有没有发生中小企业退租的情况？

钱浩：我们园区的企业规模相对来说比较大，所以退租的情况也几乎没有。

Q4：项目在交付之前开始预招商，到招商率达到50%，需要多长时间？

钱浩：2020年9月15日招商中心开放，当时整个园区还在建设期，玻璃幕墙还没上，只做了部分营销区和施工区的广告围挡，当时我们这种研发办公项目提前8个半月招商的情况不多见，在看不到项目办公交付标准的情况下，招商压力很大。

直至2020年底12月份玻璃幕墙开始装了，园区外观展现出来的情况下，招商去化速度明显加快，2021年5月底项目交付。

Q5：目前园区还存在哪些待完善之处？

钱浩：现在已经进入了运营期，其实也有“幸福的烦恼”。

企业对于园区服务的要求比较高，所以我们在园区企业服务以及政策申报上也是加大与政府相关部门合作，在物业管理方面则是由金地物业提供高品质服务。

金地威新·雨花创新中心是我见过为数不多的产业化集聚度高、招商去化速度快、企业规模化整齐、管理规范的园区。

尽管没有见到铺天盖地的宣传，但项目在行业内仍备受关注，这恰恰也证明了园区运营的低调与实力。

希望疫情的阴霾早日散去，我们一起走进金地威新，走出南京，放眼全国。

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南京商业地产商会是国内首家跨界地产和商业的社团法人组织，创始于2010年3月18日，以权威性、专业性在行业享有广泛影响力。致力于商业地产生态圈的营造，全面实践“政府+商会+企业”三位一体推动行业健康发展的运营模式，南京地区（都市圈）的主力地产企业、大型国有资产平台、新兴综合体开发运营企业是商会的核心成员。以携手共创商业地产美好未来为使命，在商贸流通、楼宇经济、产业园区、城市更新等领域，为会员单位和服务会员单位提供全方位专业服务。

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