广州拟修订住宅停车场收费规则，将业主大会成立作为协商议价条件

6月29日，广州市发展和改革委员会发布关于征求《广州市住宅停车场机动车停放服务收费协商议价规则》（下称《议价规则》）及解读材料（修订版征求意见稿）意见的公告。

《议价规则》明确将业主大会成立作为住宅停车场收费协商议价的条件 。业主大会成立前，住宅停车场收费标准应当按双方约定执行，不得擅自提高。

业主大会成立后按照五大步骤协商停车场收费标准

《议价规则》中所称住宅停车场，是指住宅建筑区划内，规划用于机动车停放的车位、车库中属建设单位所有的向业主、车位使用人出租的车位、车库，包括建设单位自行出租、建设单位委托停车场经营者出租以及其他方式出租的车位、车库。

住宅建筑区划内已通过出售、附赠方式明确归属的车位、车库，以及业主共有产权车位，不属于《议价规则》中所称住宅停车场。

同时明确，规则不适用于：住宅小区业主（建设单位除外）将自有产权车位提供给其他业主、车位使用人使用的收费行为；住宅小区共有产权车位的收费行为；利用住宅建筑区划内业主共有部分设置临时停车场的收费行为。

住宅停车场收费标准、计费方式等内容应当在商品房买卖合同中约定，并以书面形式在销售现场显著位置公布、作出承诺，也可以在前期物业服务合同中约定。

业主大会成立前，住宅停车场收费标准不得擅自提高。业主大会成立后，确需制定、提高住宅停车场收费标准的，建设单位、停车场经营者与业主应当按照五大步骤进行协商。

首先，建设单位、停车场经营者启动住宅停车场收费协商议价程序，应当向所在地的街道办事处、镇人民政府书面报告协商议价情况。

建设单位、停车场经营者应当在物业管理区域内显著位置（包括住宅小区及其停车场的主要出入口）公示书面报告。停车场经营者接受委托的还需公示委托授权资料。公示时间不少于30日。

书面报告公示结束之日起协商议价开始，协商议价期限150日。

业主可以依法向不动产登记机构核查住宅停车场车位登记情况。

前项公示期满后，由业主委员会根据业主大会授权、代表业主参与协商，或者由全体业主参与协商，也可以幢、单元或者楼层为单位推选业主代表参与协商。

建设单位、停车场经营者与总人数占比三分之二以上的业主协商且经参与协商过半数的业主达成一致意见的，应当将协商过程和结果向业主公示，公示时间不少于30日。

此外，建设单位、停车场经营者履行议价程序后制定、提高住宅停车场收费标准存在纠纷的，议价双方可以单独或共同向街道、镇人民调解委员会书面提出调解申请，经调解达成的调解协议可向公证机关申请公证或向人民法院申请司法确认；也可以依法向人民法院提起诉讼。

业主大会将充分体现协商议价政策效果

为什么将业主大会成立作为住宅停车场收费协商议价的条件？对此，《议价规则》解读材料从四个角度进行解答：

一是业主大会成立后，可更有效地发动和组织业主参与，推动协商议价。

二是从《议价规则》试行情况来看，由于当前多数小区未成立业主委员会、业主大会，业主参与议价人数少、难以有效组织业主议价等多种因素，各区反映未有议价成功的案例，协商议价的政策效果未充分体现出来。

三是参考《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》。该《规定》第九条明确，业主大会成立后，需要调整车辆停放收费的，建设单位应当与业主大会按照公平、合理的原则进行协商。

四是《议价规则（试行）》将住宅“已售”作为协商议价的前置条件，在实际操作中对于住宅待售、已售住宅的划分难以界定，导致是否发起议价、发起议价后的操作比较复杂，甚至引起纠纷。

解读材料中还明确，《议价规则》中所提的“议价双方”中，议价一方为建设单位、停车场经营者，另一方为业主。

建设单位自行出租的，建设单位作为车位所有权人参与协商或者授权相关机构参与协商。建设单位委托停车场经营者经营管理的，建设单位可以授权停车场经营者参与协商；停车场经营者授权参与协商的结果，应得到建设单位的确认。

业主一方，由业主委员会根据业主大会授权、代表业主参与协商，或者由全体业主参与协商，也可以幢、单元或者楼层为单位推选业主代表参与协商。协商期间，业主可依法委托其他代理人协助其参与协商。经授权协商的结果或者代表业主参与协商的结果，应得到业主的确认。

对于协商议价未达成一致意见的，建设单位、停车场经营者履行《议价规则》规定程序后可依照《价格法》《广州市停车场条例》第三十四条，制定、提高住宅停车场收费标准，提供价格合理的停车服务。

【南方日报、南方+记者】黄舒旻

【作者】 黄舒旻

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端