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天下苦“集中土拍”久矣

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文/秦闻月

今天,是宁波2022年第二轮“集中土拍”日。

市六区共出让21宗地块,成交21宗,7宗封顶。其中商品住宅用地共9宗,除2宗封顶待摇号、1宗溢价成交外,其余6宗皆底价成交。

民企,颗粒无收。

两大央企成为本轮土拍的大赢家,分别为保利发展和中海,前者分别揽取镇海庄市、海曙古林两宗商住地,后者揽取江北庄桥地块。

除此之外,皆为城投或地方国资企业。

回溯2022年第二轮集中土拍已经开拍的城市——苏州、成都、西安、合肥、金华等城市,土拍的收场方式,同样异曲同工。

所以,我竟突然大逆不道地想到了2200多年前大泽乡的陈胜同志说的那句话:“天下苦秦久矣”。

当然,我要说的是:天下苦“集中土拍”久矣。

“暴雷、维权、裁员、降薪”等各种潮不断上演的当下,今儿我就斗胆来列数一下“集中土拍”的几宗罪。


第一宗罪:“贩卖焦虑”

2021年,是“集中土拍”元年。

这一年,22城开启了“两集中”供地新模式,一年三次“集中土拍”。

这22个城市包括:

北上广深四座一线城市,以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个新一线和二线城市。

理想丰满,现实骨感。

“集中土拍”的理想很丰满:提高土拍透明度,为市场主体提供更多机会;同时,达到降低土地市场竞争热度、稳地价的目标。

但现实骨感,更背道而驰。

比如“两集中”供应新规发布后,2021年第一轮集中土拍的城市——广州、杭州、重庆、北京等七座城市,土拍火爆程度大大超出了市场预料。

广州土拍: 22宗地块溢价成交,其中溢价率超40%的地块有9宗,溢价率在20%-40%的有6宗,溢价率在10%-20%的有3宗,溢价率低于10%的有4宗,整体比2020年全年10.47%的溢价率提高一倍多; 重庆土拍:46宗土地平均成交溢价率约43.78%,其中沙坪坝西永地块成交溢价率达到了129.98%。 杭州土拍:57宗地有7成拍到“封顶+自持”,竞自持的比例最高达到了40%(历史之最)。 无锡土拍:16宗土地仅1宗未破最高限价,多幅地块刷新地价纪录(地王频出)。 北京土拍:25宗地块报名房企累计超过200家,首日12宗地块中有7宗进入最终的竞高标准住宅建设方案环节。

为什么?为什么会背道而驰呢?

因为贩卖焦虑了,逻辑如下:

你只能一年买三次粮食,三次集中买卖,没有买到就饿着,但是粮食总量没有变。你是饿肚子,还是高价多买点呢?

当然是高价多买,没钱借钱发债也要买。

很多民企其实就是栽在了这一跟头上,虽然兜里很紧张,但看到牌桌心痒痒,于是铤而走险加杠杆了。

根据相关数据显示:

2021年上半年,房企共发行债券金额共约7381亿元,其中境内债券约5036亿元,境外债券约2345亿元。



数据来自丈房

境内融资层面,我们看到——

房企2021年上半年共发行境内债券5036.08亿元,利率区间为2.40%-9.00%,平均利率为4.35%。 其中,Top100房企共发行境内债券2216.22亿元,利率区间为2.50%-7.30%,平均利率为4.32%。

其中,恒大、融创、绿地、新城、中南建设、佳兆业、新力、蓝光、金辉等房企,境内融资平均利率高达7%,甚至更高……

只短短一年,以上各房企都现原形了,怎能不让人唏嘘不已?

境外融资层面,我们看到——

房企2021上半年共发行境外债券约2341.59 亿元,利率区间为0.68%-16.00%,平均利率为5.83%。 其中,Top100共发行境外债券约1811.69亿元,利率区间为0.90%-14.50%,平均利率为6.47%。

中南建设、富力、佳兆业、花样年、大唐、方圆、大发、上坤等房企,境外平均融资利率在12%以上,甚至达到了惊人的14.5%、16%,什么概念?

本质上形同赌博,甚至比赌博还可怕。赌博还有赢的几率,而这种“饮鸩止渴”式境外高融资,则犹如一场“自杀式”救赎,结局可想而知。

最终,形成一个恶性循环。

“高价拍地→发债融资→销售回款→再次拿地→偿还融资→高价拍地。”

然而,市场一旦下行、销售回款失利,再次拿地、偿还融资的神能力便立刻消失。

土地市场的反应速度,更是立竿见影。

这一切,与“集中土拍”多少脱不了干系。


第二宗罪:“制造内卷”

具体而言,包括“城市内卷”和“板块内卷”。

“城市内卷”层面:依旧健存的实力型房企,则仅剩下央企、地方国资类企业。

民企的大量撤场,进一步加剧了城市、板块之间内卷。

央企们房企抱团集聚于一线或新一线城市,而如同鸡肋的三四线城市,则将面临无房企进驻的局面,城市化进程面临停滞,“真空”状态。

举例来说,过去五年中国楼市全面繁荣发展的“生力军”是谁?

答案当然是民企。

虽然很多民企,是玩“高周转”的,比如:

碧桂园、中梁、祥生、正荣、蓝光、中南、新城等房企的基本盘多位于三四线城市,如今这些房企大都住进了“ICU”,三四线城市怎么办?

暴雷、烂尾暂且不论,接下来谁来推动三四线城市的进一步发展?

是央企?或国资企?

我看挺悬。

我发一张来自甘肃兰州的两个“难兄难弟”级楼盘航拍图(见下图)。

说实话,看着恒大和碧桂园这两个楼盘周遭近乎沙漠般的外环境,我甚至有些打心底同情他们了(纵然恒大还欠了我一些钱)。

但我仍旧忍不住两眼汪汪地感叹:

为了玩转房地产“高周转”,它们可真不挑食啊!


说到“板块内卷”,就以宁波2022年第二轮集中土拍为例。

商业用地一共9宗,所有房企都只盯着明湖那块宝地,十多家房企虎视眈眈经历了17轮肉搏,楼面价拍到了30126元/㎡。

最终,还要明天通过摇号一决胜负。

其余8块地呢?被业内戏称为“鸡肋”,开发商“被逼营业”,其实参与的积极性并不高。

这种板块、地块之间的内卷,让我想到了《唐伯虎点秋香》里的一个经典桥段,如下图。

本来没觉得秋香有多美,结果一对比,我K,美上加美(媚)。


但,其他8块地,就真的一无是处吗?

当然不是,只不过是因为有了很鲜明的对比,令原本看起来还不错的地块,变得“相形见绌”了而已。

在此,给保利发展和中海这两家房企,果断点个赞!

这种“集中土拍”式供地,其实就相当于你把赵丽颖和贾玲、李雪琴拉到KTV,让男士们选,你说怎么选?

答案显而易见嘛!

贾玲的可爱你假装看不见,李雪琴的幽默你心虚说欣赏不来,你满眼都是赵丽颖初恋般的小酒窝,其实你不就是低级的“颜值控”吗?

同时,你还参与了“拱火”!

涝的涝死旱的旱死,与其叫“集中土拍”,干脆叫“集中拱火”吧。


第三宗罪:“加剧房地产业生存危机”

最近一段时间,很多房地产产业链上的创业公司老板们都在焦虑,或者正处于焦虑的边缘……

一位房地产广告公司老板,苦中作乐地跟我调侃道:

“他最近因为焦虑,瘦了十来斤,真是意外的惊喜。”

他所服务的房企,绝大多数都是民企,这些民企如今在自身难保的前提下,根本不可能给他们结款。

但每月工资三四十万,要发,不然那帮法律意识很强的90、95后的“兔崽子们”(爱称),分分钟就去寻求劳动仲裁去了。怕怕~

另一位创业老板则编了个“顺口溜”自嘲道:

五月工资刚结掉,六月工资哪里找;七月马上就来到,甲方回款还在飘;无奈何抵房几套,不知何时能卖掉!

当然,这一切仅是“管中窥豹”。

一切,并非仅仅只是“集中土拍”所引起。

公平地说,是国内外大环境+疫情+房地产行业过度扩张导致的基本面坍塌,但我们必须清醒地认识——

民企作为中国房地产行业的“生力军”,确确实实丰富了中国房地产的产业链和产业面。

大到工程施工方,小到一家广告公司、自媒体,它都曾“功不可没”。

当然,“恒大们”是例外。

不然,指望当下兜底的那些城投或地方国企们,还不得有多少家中小创业公司关门大吉,多少万白领们摆烂躺平,不是吗?

最后,我要说——

若论“集中土拍”的罪,其实还能讲好几宗,在此仅讲三宗,欢迎你补充~

一句话:别演了,干脆取消吧!


-END-


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