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北方房价集体“失守”?央行前副行长:要做好资产泡沫破灭的准备

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在今年的6月1号,中指院公布了5月份我国前100城的新房二手房价格的涨跌情况。其中100个城市中新房价格环比上涨的城市有40个,有15个城市和上个月持平,有45个城市的房价出现了下跌。相比新房,二手房的情况更加不容乐观,100个城市中有41个城市环比上涨,2个城市和上个月持平,47个城市房价出现下跌。由此可见,我国无论是新房还是二手房,房价下跌的城市仍然多于房价上涨的城市,因此尽管各大城市救市政策不断,但楼市仍然没有回暖的迹象。


如果我们再仔细观察这些房价下跌的城市,有一个特点那就是这些城市大多数都属于北方城市。尤其是二手房市场,房价下跌幅度最大的前10个城市:张家口环比下跌0.97%、唐山环比下跌0.84%、石家庄环比下跌0.56%、沈阳环比下跌0.51%、绵阳环比下跌0.46%、柳州环比下跌0.44%、淄博环比下跌0.43%、郑州环比下跌0.43%、昆明环比下跌0.43%、洛阳环比下跌0.41%。在这10个城市中除了柳州昆明以外,其他都属于北方城市,而且房价下跌的城市北方城市占据着大多数。

那么为何北方城市的房价会集体“失守”呢?笔者认为主要有以下三个原因:

第一:经济发展北方城市相比南方城市发展缓慢

在上个世纪九十年代,很多北方城市的发展是相当不错的,因为北方城市产业都是以重工业为主,轻工业发展还没有现在发达。而且这些城市的重工业很多都是资源型产业,例如东北的煤炭行业、钢铁行业、医药产业等等。这种产业最典型的就是我国的东北三省,过去东北三省以资源丰富而闻名。其中辽宁鞍山因为铁矿石资源丰富而诞生了鞍钢、长白山因为药材资源丰富而诞生了哈药集团等等。由于过去我国产业比较落后,所以特别依赖这些城市丰富的资源,这些资源型城市发展得也相当不错。


但随着时间的推移,我国产业的升级换代,很多资源性产业面临被淘汰的局面,很多资源型城市也面临资源枯竭的情况。而现在大部分新兴产业大多集中于南方,因为这些产业不依赖资源,但需要便捷的交通,例如互联网产业、高新技术产业等等。因此这几年南方城市的经济形势明显好于北方城市。所以从经济层面来看,南方城市的房价上涨,北方城市的房价下跌就很正常了。

第二:北方城市人口不断流失,住房需求减少,房价又严重虚高

在过去的20年里我国的房地产行业处于黄金时期,房价持续普遍上涨,导致房子的金融属性越来越强。很多投资炒房者加入到炒房大军中去,导致很多城市的房价被炒得严重虚高。尽管北方城市的房价普遍低于南方,但北方城市的收入也要低于南方,所以从房价收入比层面来看,北方城市买房的难度并不比南方城市低。根据相关数据显示,哈尔滨的房价收入比是10,大连房价收入比是12.7,天津房价收入比13.3,因此从房价收入来看,北方城市的房价并不低。

北方城市除了房价虚高以外,人口也在不断流失。我们前文说过,北方城市很多都是资源型城市,随着资源的枯竭和产业的落后,普通老百姓的收入不高。而南方城市有着更先进的产业,能提供更多的就业岗位和创业机会,所以一些北方人为了获得更高的收入而去南方城市打工。所以现在我国的人口情况是越来越多的北方城市人口向南方城市转移。导致很多北方城市的人口处于负增长状态,例如东北三省,这几年人口一直是负增长。人口流失造成这些城市的住房需求减少,没有需求的支撑,房价自然会出现回落。


第三:政策调控加上楼市遇冷,投资炒房者开始退出楼市

在2020年之前我国对于楼市的政策一直处于收紧状态,包括“房住不炒”、三道红线、限贷令等等。而北方城市受政策的影响更大,所以很多城市的房价回落得更加明显。例如北京周边的燕郊、涿州等城市房价回落非常明显,燕郊的房价直接从过去的最高点3.5万元/平方米回落到了现在的1.7万元/平方米,涿州的房价也从最高点的2.5万元/平方米回落到了现在的9千元/平方米,房价都出现了腰斩的情况。

随着政策的收紧和房价的回落,很多投资炒房者开始坐不住了,一些投资炒房者开始抛售自己名下的房产。根据相关数据显示,截止到今年的5月份,我国就有11个城市的二手房挂牌量超过10万套,其中包括杭州、重庆、天津、沈阳、西安、哈尔滨等城市。其中杭州的二手房挂牌量更是超过了22万套。

很多北方城市的二手房挂牌量不断增加,但有没有相应的需求去消化这些二手房,房子供大于求,房价自然会出现回落。


有人说未来南方城市的房价会不会步入北方城市的后尘,房价出现下跌呢?答案是肯定的,原因主要有两点:①虽然现在南方现在的经济产业和人口还能支撑起现在的房价,但房价过剩问题也已经相当严重。我们前文说过,我国二手房挂牌量超过10万套的城市也超过半数以上是南方城市。随着“房住不炒”地深入人心,房子的金融属性慢慢消退,未来许多城市的房价泡沫会逐渐消除,具体表现为房价下跌的城市数量增加。

②其次房子回归居住属性后,其价格也会受供需关系影响。前文我们已经说过很多城市住房资源已经过剩,而现在我国的住房需求却在不断减少。根据相关数据显示,我国城镇家庭的住房拥有率已经达到了96.86%,所以随着人们购房观念的改变,对于大多数城镇家庭来说已经不缺房子。另外我国正在面临严峻的人口问题,根据《中国人口预测报告》数据显示,我国人口拐点最快可能就在2-3年后,到2050年我国人口将减少至12.64亿,2100年减少至6.85亿。也就是说再过个两三年我国很可能就会进入人口负增长时代,楼市的人口红利也会慢慢消失,房价出现回落也是必然的事情。



随着房子金融属性的消退,房地产行业的泡沫也会慢慢消失,正如前央行副行长吴晓灵说的那样:泡沫中狂欢的日子不多了,做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。

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