注意！房地产的基本概念，变了

01

6月27日，浙江省住房和城乡建设厅发布文件，针对三孩家庭提出多项住房保障政策。

政策涉及租房、购房、住房供给等各个方面，并提出限购城市可适当优化政策，释放积极信号。

政策自8月1日起施行，主要内容：

1、加大住房公积金支持力度，购买首套房且首次申请公积金贷款的，贷款额度可按家庭当期最高贷款额度上浮20%；

2、在同等条件下优先购买共有产权住房，保障性租赁住房面向三孩家庭按不高于市场价的85%确定租金。

3、住房限购城市可根据实际适时调整优化限购政策。

4、优化住房产品供给，鼓励房地产企业在开发过程中，根据市场实际创新、优化住宅户型设计，满足多孩家庭的居住需求等。

此次发文有哪些看点？

首先，满足多孩家庭改善需求，成为楼市调控新的发力点。

此前，已有多个城市放松多孩家庭限购，允许生育二孩或三孩家庭多购1套房。

而浙江省住建厅发文，意味着支持三孩家庭的住房政策，从个别市扩大到全省范围，有利于刺激住房市场回暖。

其次，多孩家庭住房优惠政策日趋完善，将逐渐对住房市场供给结构产生刺激。

回顾各地多孩家庭住房优惠政策，大致经历了三个阶段，一是公租房优惠阶段，二是购房补贴阶段，三是放宽限购阶段，政策的力度逐渐加大。

而这次浙江省的支持政策，不仅覆盖了多孩家庭的租房买房，还新增了优化住房产品供给这条，鼓励开发商优化户型设计，这意味着大户型改善性住房将成为市场热点。

这样的政策出台，无疑是为促进市场改善性需求释放，在满足刚性购房需求的基础上，政策重点逐渐转向改善性群体，政策信号意义重大。

房地产的基本概念，要变了。

02

过去很长一段时间，我们都处在人均住房面积偏低的阶段。

我们把面积90平的房子定义为刚需户型，甚至在2006年出台了70/90政策。

当时，国家规定新批、新开工的商品房，90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上。

税收上，国家用不同税率，来支持小户型紧凑型住房需求。

例如面积在90平米以下并且是首套房的，缴纳1%契税，面积在90平以上144平以下缴纳1.5%契税，面积在144平米以上的需要缴纳4%契税。

供需两方调节之下，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，我国重点城市成交住房中，2014年90平方米以下的住房成交占45.2%，接近总成交的一半。

2014年大部分城市取消7090政策，15年全国取消。

据统计，近5年来90平方米以下的住房成交占比不足20%，90-120平方米为成交主力。

近两年来，120平方米以上的住房成交占比也在不断扩大。

随着改善性需求和多孩家庭住房需求释放，国家鼓励的户型面积段也在发生变化。

当一个家庭生育两个小孩后，那么他的需求将至少是三房、四房，这直接将刚需置业的的户型门槛抬高了到120平方米左右。

如果考虑到这些家庭跟父母同住，或者父母会帮助带小孩，那么刚需置业的门槛将进一步增大。

上海有地产中介挂出了139平方米四室一厅全朝南“三胎户型”，并给出户型亮点：灵活多变，孩子小的时候，有一间可作为“爷爷奶奶值班室”，孩子长大了则可以一人一间。

因此，过去定义为豪宅的户型，未来可能是刚需和改善户型。

若四房成为市场的改善型需求产品，在税收以及相关政策方面，国家会给予相应地调整，不再对大户型进行政策歧视。

03

国家统计局近日公布了《中国人口普查年鉴-2020》，详细披露了第七次人口普查的分项数据，其中包括全国家庭户均和人均居住情况。

数据显示，中国平均每户的住房建筑面积为92.17㎡，平均每户住房间数为2.5间。

再把各地区家庭户人均住房间数进行排名发现，我国31个省市之间，人均住房间数的差距很大。

例如，西藏人均住房间数为1.58，而上海的人均住房间数为0.82，西藏的人均住房间数差不多两倍于上海。

这说明，当两地家庭同时面临三胎出生、家庭人口增加时，上海的住房矛盾更尖锐，改善性住房需求比西藏大，换房的需求更突出。

统计的31个省市中，有15个省市人均住房间数小于1，分别以上海、海南、天津、吉林、广东、内蒙古、北京为代表。

剩下的16个省市人均住房间数大于1，以中部和西北省份为主，包括西藏、云南、湖南、河南、广西、湖北、贵州、江苏、青海等。

由此可知，以上海为代表的这些发达省市，人口流入为主，人均住房间数小于1，未来住房市场的潜力更大；

而人均住房间数偏高、人口收缩型的省份，住房市场则基本达到饱和。

据统计，2010年-2020年，全国共有266个收缩城市，总数占全国城市的4成左右。

龙瀛团队：左图是卫星夜间灯光数据识别出的收缩城市，右图是人口普查数据识别出的收缩城市

三孩政策之下，不同城市的房地产市场将继续分化。

在改善性需求释放的市场环境中，一线和部分二线城市仍会继续加大土地供应，使市场保持相对供求平衡。

未来的住房户型，3+1、4+1的产品将成为刚需和刚改的主力，4-5房的需求增加。

所以，原本小家庭和父母手上2+1户型的房子会出手卖掉，置换成一家人的大房子。

与此同时，小面积二手房可能会加速贬值和淘汰。

此外，类似70/90等过时政策会加快退出市场，各项政策都会鼓励合理增加改善型户型的占比。