地产并购，迎来“明盒”时刻

文|内幕君

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在疫情没来，旅游业还红火的时候，很多人到沿海城市游玩，多半见过一种体验型消费，叫开蚌取珠。

光听名字就觉得刺激，几十块钱就能从一个蚌里取到珍珠。

不过，里头可能有五颜六色的珍珠，也可能剖开了什么都没有。

三年前地产行业刚进入转轨期，一些房企不适应先出险，那时候，有较强规模需求的房企也会想“开蚌取珠”，通过并购出险房企，收购其股权或者项目，来完成规模、效益的提升。

原本有条珍珠手串的，会想开个蚌，指不定拼条项链。

这种感觉像开盲盒，谁也不知道里面会装些什么。但随着行业深度调整，盲开有机会，但寒冬到来更可能的是雪上加霜。

今年最新出险的几家10强、20强房企，过去两三年中都盲开过。

主要原因，一方面是没有预判对政策，踏空周期，俗话说的“倒在黎明前”；另一方面则是，不知道自己需要什么，盲目做加法，结果船大难掉头。

6月10日，中国金茂（00817.HK）宣布，拟私有化中国宏泰发展（06166.HK），代价是25.65亿港元，加上去年14.8亿港元现金代价收购中国宏泰29.9%的股权，金茂等于花40亿港元，持有了宏泰90%的股份。

仅仅过了7天，6月17日，金茂服务官宣表示，其全资子公司以人民币4.5亿元投得首置物业100%的股权。

金茂系一周两笔大交易，表面似往常，也是房企间买买买。

但其实开始不同了。

私有化宏泰，上市公司对上市公司的股权重组，这应该是本轮地产调整期的首个案例，以往都是项目收购。

揽入首置物业，大型央企对大型国企的收购，也是物管界首例。

有人会说，这意味着行业调整进入纵深。

事实上，是地产“明盒”时刻到来。

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内幕君最近总是接到不同银行来电，都在推销房产抵押贷，这是近两年来没有过的。

5月初，新华社发表述评文章——《促进房地产市场平稳健康发展》，述评重申中共中央政治局会议指出的“房住不炒”，同时也说到会议提出：

• 支持各地从当地实际出发完善房地产政策；
• 
  
• 支持刚性和改善性住房需求；

对于地产行业未来方向，会议明确，要“稳”，促进步入良性循环。

这两个例子释放一个很明显的讯号，从微观到宏观，政策层面都有了确定性。

政策对房企来说，是一切战略的前提。去年6月战投宏泰，一年后叠加筹码对其私有化，金茂敢于大做动作，正是居于考量了现阶段政策的确定性。

“明盒”时刻，除了政策确定，还有另一层确定：

客观标的物与主观需求更加适配，增益的确定性。

过去80块一个蚌，鱼龙混杂，现在有钱开蚌的少了，30块就能买个开过的，里头珍珠几个，都有啥色的一清二楚。

开蚌人风险大为降低，相反，收益提升。

宏泰是国内领先的区域产城龙头，在京津冀经济圈主城区拥有多个产业园项目。

金茂私有化宏泰用40个亿，这些资金在一二线城市核心区买宗地可能还不够，金茂却能获得一个成熟的产城运营平台，以及旗下多个产业园项目。

包括位处首都经济圈，体量“超级航母”般存在的廊坊龙河新城。

这个项目1小时可抵达3个国际机场、一个世界级港口，所在区域累计实现工业总产值超1700亿，聚集多家世界500强企业，内生力强劲。

总结而言，地理位置、配套资源、发展空间、整体规模几个维度，都和金茂适配。

从2015年提出“城市运营商”战略至今，遵循“城-人-产”逻辑，金茂在全国各地布局了34个城市运营项目，最知名的长沙梅溪湖国际新城，是城市运营的典范案例。

业内预测，龙河新城会被金茂做成第二个梅溪湖。

宏泰在龙河深耕了17年，项目已经完成前期土地整理、基础设施完善，相当于金茂买入即创收。

战略适配下的创收，更有价值厚度。

再说第二笔交易。

标的物首置物业，截至2021年底拥有合约及锁定项目53个，合约及锁定面积711万m²。

这桩标的物的最大特点同样是：适配于金茂战略。

金茂服务本身是高端综合物管供应商，大家熟悉的上海北外滩地标建筑金茂大厦，就是金茂物业在服务。金茂服务有着数十年高端物管经验，业态覆盖住宅、商办、产业园以及公建等。

首置物业以商业物业和高端物业为核心，具备较高利润空间和议价能力，正好适配于金茂服务的高端化需求。

这属于高端形象匹配，业态也高度适配。

除此之外，双方在管项目的区域重合度高，都主要聚焦于一二线城市，围绕长三角、珠三角、京津冀核心城市布局。

区域占位的匹配，有利于金茂服务发挥协同价值，增加管理密度，从而降低管理成本。

而这些城市量级高，发展空间大，通过做大营收及利润基石，金茂又能够进一步做大物管蛋糕。

如此一来，开发端和服务端两笔充满确定性的交易，将为金茂“城市营运商”角色，注入新活力。

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前几天，光大证券发布研究报告表示，维持金茂服务（00816）“买入”评级，其中提到一个理由：公司在管项目品质较高，积极把握并购窗口。

其实这也是整个金茂系现阶段的特点。

集中土拍以来，“央国平”在公开市场劈荆斩棘，成为土地收割机。如果仔细观察大家会发现一个现象：金茂低调很多，不轻易出手。

和中海、华润、保利三家央企地产平台攻城略地相比，金茂显得更加谨慎，或者说克制。

在并购市场，金茂却显得很活跃。

22日晚间，中国金茂再发公告，这次是项目合作开发。金茂和首开签订协议，双方将围绕北京朝阳区崔各庄乡奶西村地块展开合作。

短短半个月，金茂系大小动作组合拳不断。

不过我觉得需要调整一下说法，与其说积极把握并购窗口，不如说金茂是聪明把握并购窗口。

“明盒”时刻，面对更便宜的开蚌诱惑，需要的不是胆量和冲劲，而是智慧。

是避免把钱花在刀背上。