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新政后的郑州楼市:有项目2天卖200套,某楼盘首付1万就能买房

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本文来源:时代周报 作者:赵佳琪


资料图

“2022年6月份之前的郑州楼市,一直很冷,最冷的时候,有楼盘从过年至今,总共成交了3套房。”惨淡的楼市对于中介王乐乐来说,就像一场噩梦,行情最差的时候,他一个月只接待过零星几组客户。

直到2022年5月,郑州楼市的情况依然没有好转。诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2022年5月,郑州商品房成交6058套,环比下降30.9%,同比下降70.6%。

为此,郑州从今年3月开始至今,发布多条楼市调整政策,包括降低首付比例、下调商贷利率,以及推出去库存大杀器——货币化安置等。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向时代周报记者表示,郑州楼市政策的调整方向较为多样化,政策频次多,足以见得郑州楼市对回稳态势较为迫切,在市场表现乏力下,积极调整楼市政策以提振市场信心是值得肯定的,是郑州积极主动促进自身楼市发展之举。

针对于当前郑州楼市现状,时代周报记者调查发现,在促销活动方面,部分楼盘通过降低首付比例吸引购房者,甚至有楼盘推出了首付1万元就能网签的活动。而成交方面,郑州的成交量已初步呈现回暖趋势。

从每月50套到日均100套

“郑州的楼市确实冷,郑州往年的房产经纪人数量大约在2.5万人左右,但从去年开始,经纪人数量锐减,现在可能不到1万人,基本上从去年7月以后,有很多经纪人没有挣到钱。”回忆起之前的市场行情,王乐乐仍觉得心酸。

在2021年疫情、暴雨再到今年疫情封控的影响下,郑州的楼市一直处于低谷。但在一揽子政策的刺激下,郑州的楼市终于迎来了初步复苏。

时代周报记者以购房人的身份进行与王乐乐聊天时,他正带着一组客户去看房,6月份下旬,他明显感觉到,通过某中介app联系他看房的购房者多了起来。

“虽然总体成交量还未回暖至去年同期水平,但相较于2021年下半年,已经有了明显的好转。”王乐乐告诉时代周报记者。



资料图

中介刘强向时代周报记者出示了一张成交截图,招商美景美境楼盘仅6月26日一天,就认购4套,“这只是我们区域在一个楼盘的成交数据,其他楼盘也都在陆续成交,整个市场已经被盘活了。 ”

王乐乐对于郑州楼市未来的走向十分乐观,他向时代周报记者透露,在6月份以前,他所在的东南片区1个月平均成交50套左右,但新政出台后,基本上每天都能突破100套。

此外,各个项目还呈现冷热不均的现象,王乐乐透露,项目之间亦有区别,位于管城回族区的盛澳金尊府本月只成交了2套房源,但华润瑞府,开盘2天就已成交了200套。

同时,王乐乐告诉时代周报记者,带看的转化率也有了极大的提升,如之前100组客户只有5、6组会成交,但现在,已经有十几组客户能够成交。

有项目1万首付就能网签

在调查的过程中,时代周报记者发现,郑州涌现出了部分低首付项目,有的项目甚至零首付。

“目前郑州的首付主要分2种,有的是首付分期,也就是在一段时间内分期把首付款付完,这是常规操作。还有的楼盘干脆就是低首付,首付比例低至15%或者10%,因项目而异。”王乐乐告诉时代周报记者。

据王乐乐介绍,某楼盘首付1万就行,直接网签。据悉,该楼盘位于管城回族区未来路,房屋单价在13500元/平方米左右,开发商为河南本土某房企。

时代周报记者询问具体如何操作时,王乐乐告诉时代周报记者,即把评估价格做高,“其实就是贷的越多,首付就越低。”

王乐乐解释称:“以我之前给客户带看的一套房子为例。按照比较容易计算的100万总价来算的话,首付比例30%,即首付需要30万元。但是这个项目周边的房子均价比这一项目贵30%左右。”而银行在给出评估价时,要通过同时期同地段其他楼盘均价、开发商资质、是否精装、相关配套等多方面评估,“此时,银行认为这套房子的评估价能达到142万,那么贷款额度就达到了99万,这样原本100万的房子,购房者只用出1万的首付。”

王乐乐表示,因户型等原因,上述楼盘的房价相较于周边楼盘的房价,每平方米便宜约3500元,因此造成该房屋的评估价格远高于实际出售价格。

而当时代周报记者质疑该行为的合规性时,王乐乐表示,虽然是不合规的,但开发商有办法操作,“每个开发商合作的银行都不一样,网点也不一样,有的银行能做,有的银行不能做,关键点还是在于开发商有没有权限。”

随后,时代周报记者表达了对楼盘是否会出现风险的担忧,王乐乐让记者安心,他表示,中间有各种细节操作,不用担心,就是正常买房,绝对是安全有保障的。

而除上述楼盘外,郑州还有部分楼盘出现了零首付活动,而所谓的零首付,实质上是首付分期。以富田城·九鼎公馆为例,该楼盘位于南三环,预计2024年交房,而购房者只要在交房前交齐首付款就可以。



网络图

加速楼市修复

2022年的郑州,稳市场意愿十分强烈。

3月1日,郑州市打响了新年以来稳市场的第一枪,发布了19条政策,包括支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境。

其中重点提及了要推行货币化安置、促进安置房转化。具体来说,则要实施安置房建设工作三年行动,坚持以货币化安置为主,鼓励拆迁群众选择货币化安置。但彼时,货币化安置细则还未出现,而其他举措传导到市场仍需时间。

6月15日,郑州市人民政府发布郑政〔2022〕15号文,明确了要推动驻郑各商业银行全面落实首套房贷款利率执行4.25%的下限标准,促进二套房首付比例降至40%,拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭执行首套房贷款政策。

2天后,郑州航空港区发布《关于加快人才集聚促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称:《通知》),《通知》提出,引导商业银行调整贷款首付比例,对贷款购买首套住房的家庭,首付款比例最低为20%。

同时,航空港区还对3月份19条政策中提到的“货币化安置”做出了响应。《通知》提出,鼓励选择棚改货币化安置。对已拆迁未安置和尚未纳入安置计划的群众,允许自主选择实物安置或货币化安置模式。

关荣雪向时代周报记者表示,航空港区此举是继郑州大力推进货币化安置后,下属区域作出的明确且高效的回应,既有助于增强自身区域的楼市成交活力,也有助于提速全市楼市修复进程。

6月20日,货币化安置的细则终于出现。郑州市人民政府官网正式发文公布,《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》(以下简称:《办法》)于6月8日已获市政府同意。

《办法》中提到的“房票”,指被征收人房屋安置补偿权益货币量化后,征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。房票式样统一制定。

而房票安置是征收人比照货币安置、产权调换的政策,将计划安置的房屋转化为货币,以房票形式出具给被征收人,由被征收人自行向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房(含住宅与非住宅,下同)的一种房屋安置方式。简单来说,就是房票可以抵购房款。

58安居客房产研究院分院院长张波向时代周报记者表示,郑州房票政策和以往货币化安置的最大差别之一,就是限定了房票本身的使用范围,即需要从参与房企中的商品房进行选择,而非拿钱之后任意选择一二手房。同时也并非所有房企都适用,而是被纳入到房票可参与的名单中的房企。

(应受访者要求,王乐乐、刘强均为化名)

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