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公务员“卖房考核”第一城,出现了

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文|凯风

公务员进村卖房,这事不是传说。

据经济观察报报道,广西玉林市有公务员表示今年以来主要工作是“卖房”,尽管没有佣金提成,但却与个人绩效挂钩

据了解,“卖房”任务一方面是为了去库存,更重要的是提高人口进城数量,“卖一套房可以换算成4个户口(进城)”。

虽说最终考核的未必是卖房本身,但卖房与“拉人进城”捆绑在一起,不无刺激楼市的考虑。

地方政府为卖房,为何这么拼?

01

公务员进村卖房,为房地产还是为城镇化?

今年初,广西玉林出台“十万大军进城”计划,上至每个区县,下到每个乡镇,都被分配了“拉人进城”的任务,以确保2025年市区新增常住人口达到50万人以上。

为此,当地出台《关于加快人口进城若干政策措施》,祭出了财政补贴购房、买房送工作、享受同等医疗养老保险政策待遇等一系列待遇。

当然,无论是房地产去库存,还是人口进城,玉林两手都要抓、两手都要硬。

玉林是广西经济第4城,GDP仅次于南宁、柳州、桂林,但在全国排在100名之外,如何留住人同时刺激起房价,无疑是一道难题。



资料图

且不说人口进城,并不以是否买房为前提,而即使在当地买房的,也未必愿意就地落户。

原因在于,当人口大盘见顶、人口负增长成为常态,连各大省会都放开了零门槛落户,三四线的户籍门槛早已形同虚设,落户没有多大吸引力。

同样,买房卖房终究取决于市场供求与预期。

面对楼市高库存、人口流失,以及三四线房价趋于见顶的长远预期,买房不是靠送几个工作机会,或公务员集体进村卖房这种举措就能逆转的。

更核心的问题是,人口是否愿意进城、能否留住当地年轻人,更多取决于经济与产业,这也不是卖几套房子、给几万元优惠就能形成支撑的。

02

公务员进村卖房的出现,足以说明中小城市普遍存在的两个现实焦虑。

一个是土地财政焦虑,另一个是人口流失焦虑。

三四线城市的上一轮集体上涨,还要追溯到2017年前后的棚改货币化政策。当时,借助央行定向放水,三四线城市大拆大建大补贴,从而带动楼市逆转。

如今,棚改已经收官,货币化补贴早成了明日黄花,虽然郑州等地出台了新一轮“房票”政策,但失去了央行定向放水的支撑,解决不了钱从哪来的问题,效果终究有限。

未来,三四线楼市普遍面临基本面的困扰。

这里的基本面,一是经济,二是产业,三是人口,这些因素决定了三四线楼市的天花板。

数据显示,玉林商品房去化周期在2-3年之间。如果考虑到潜在供货,按照目前流速,去化周期可能在5-10年之间。

楼市高库存,会否引发连锁反应不得而知,但房子卖不动了,必然影响到财政收入。

玉林财政自给率不及全国平均水平,长期且严重依赖转移支付及卖地收入。

数据显示,2021年玉林公共预算收入79.62亿元,而一般公共预算支出375.76亿元,收入不到支出的1/4。

这其中200亿左右的缺口,一部分来自发达地区的转移支付,一部分则要借助于卖地。

  • 根据当地发布的预算报告,2021年玉林国有土地出让金收入超过100亿元,远超税收收入。

这种背景下,地方政府千方百计卖房就不是新鲜事了。

03

人口流失之困,是更大的问题。

正如《未来10年,中国必然发生的8件大事》一文所论,出生率下滑叠加人口流失,中小城市普遍面临鹤岗化的困境。

玉林经济在广西并不弱,但置于华南地区则失去了存在感,加上毗邻广东,离广州的距离只有300多公里,因此人口外流更甚于一般地市。

  • 七普数据显示,玉林市户籍外出人口达136万人,其中到市外省内12万人,省外124.3万人,平均每户就有0.8人外出。

这一数字,已经超过广西另一个地级市防城港的总体人口规模。



资料图

100多万户籍人口流失到省外还不是最大问题,雪上加霜的是,这些外流人口基本上都是年轻劳动力人口。

  • 根据当地统计局提供的数据,玉林外流人口汇总,1980年及以后出生的新生代占74.5%,其中“90后”占46.5%,主要为劳动年龄段人口。

年轻人不仅是劳动力还是消费力所在,更是房地产市场最大的需求来源。

大量年轻人外流,不仅影响消费与内需,还让房价失去了最大的支撑。

问题显而易见,但促进人口进城,不是一句话两句话那么简单,松绑楼市更是南辕北辙——

人口外流本就是房价横盘乃至下跌的最大因素,靠刺激房价来留人岂不是因果倒置?

没有产业支撑,运动式拉人进城效果也极其有限。

即使一年内就要10万乃至几十万人进城落户,但这些人最终还是去了广东,没法转化为本地的常住人口,效果又有多大?

04

玉林所在的广西,是人口净流出最多的省份之一,每8个人就有1个去了广东。

根据第七次人口普查统计年鉴,广西本地户籍人口共流出810.9万,仅吸引省外人口136万人,人口净流出675万,总量仅次于河南、安徽、四川、贵州。

广西人,都去了哪里?

数据显示,在810.9万外流了人口中,693万去了广东,占比高达85%以上。这一数字,超过了广西常住人口总规模的1/8。



资料图

正如安徽是江浙沪“包邮区”最大的人口腹地,广西则是中国经济第一大省广东最大的人口腹地之一

之所以说是“之一”,是因为广东人口吸引力遍布全国,除了广西,湖南、河南、湖北、四川、贵州等省份流入广东的人口也在200万以上。(参阅《粤苏浙鲁,都在虹吸谁?》)



资料图

05

广西,为何成了广东的第一大外地人口来源地?

广西与广东接壤,同处两广地区,地缘相亲、文化相近、语言相似,除了桂北及桂西北,广西有超过1/3的人口都说粤语,基于这一点,广西人相较中部地区更容易融入珠三角。

事实上,在历史上,广西多个地市长期都属于广东。自明朝以来,广西沿海的北海、钦州、防城港等地,均在广东管辖之下,直到1952年,三地才纳入广西代管,1965年才正式划给广西。

北海三地是广西唯三的沿海城市。可以说,在长达600多年的时间里,广西没有出海口,而经济实力相对较强的沿海三城,长期又以“广东人”自居。



资料图

相较于历史及方言因素,经济实力的差距才是核心症结所在。

一个是中国经济、工业、外贸、财政第一大省,另一个是西部欠发达省份;

一个拥有全国门类最全的工业体系,7大支柱产业全部破万亿,另一个以有色金属、能源电力、制糖业为支柱,高新制造业付之阙如。

一个坐拥广深佛莞四大万亿城市,另一个省会/首府经济实力水平不及广东的普通地市,劳动力人口用脚投票就不令人意外。

从经济来看,广西GDP不到广东的零头,不及广州一个城市。2021年,广东GDP达到12.43万亿,而广西仅为2.47万亿,不到广东的1/5。



资料图

从领头羊城市来看,广西首府南宁2021年GDP为5120亿元,止步于50强之外,仅相当于广东惠州市的水平,不到广州的1/5。

近年来,广西虽然借助西部陆海新通道、西部大开发、中国与东盟贸易往来,发展得到提速,但与广州仍有巨大差距,遑论珠三角或广东省。

所以,广西人大量外流到广东,这一局面未来还会延续。

只有抓住产业转移机遇,借助毗邻东盟的区位优势,大力发展高新制造业,这一趋势才有可能得到逆转。

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