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没想到,地产国央企也这么卷

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今年,地产国央企似乎突然走到了聚光灯下。

无论是各地土拍市场,还是各地销售榜单,地产国央企都是大出风头。而以往盯着高薪民企的地产人们,现在也都将注意力转移到了地产国央企身上。

这段时间以来,一些以往低调的、不为大众所熟知的地产国央企,也因为崭露头角而吸引了地产人的关注。今天,明源君就来说说,正在全面发力的那些地产国央企们。


地产行业大分化

国央企正在全面崛起

2022年是地产巨变的一年,市场仍然在低位徘徊,土地端也全面降温。在这个过程中,民营房企的下行压力巨大,国央企则体现出更强的韧性。

从克而瑞发布的1~5月房企销售排行榜以及拿地排行榜来看,上榜房企与往年大相径庭,可以说基本是国央企“霸屏”。另外,根据拿地排行榜也不难预测,接下来至少两年内,国央企的增速必然全面超越民营房企。


2022年1-5月房企新增货值top20,来源:克而瑞

这些正在强势崛起的“国家队”,主要有以下几类:

1、根正苗红地产央企

央企,是指由中央直接管理或委托中央组织部、国资委等其它中央部委管理的国有独资或国有控股企业。央企的一把手一般由中央组织部直接任命,享受正部或是副部待遇。

典型代表:保利发展、华润置地、中海地产、招商蛇口、中国金茂等。

这些房企都“大有来头”。比如:

华润置地隶属于世界500强华润集团,华润集团在零售、啤酒、燃气、制药、医疗等领域都处于领先地位,是一家巨无霸型的多元化控股企业集团;保利发展隶属于保利集团,保利集团是原隶属于中国人民解放军的一家军工企业;中海地产的母公司是中国建筑,2021年世界500强排名第13位,是全球最大的投资建筑集团;再说招商蛇口,其母公司为招商局,是中国近代第一家民族工商企业,至今已有100多年历史;中国金茂隶属于中国中化,是全球规模最大的综合性化工企业……

站在“巨人肩膀”上地产央企们,当然也自带光环。

2、“地头蛇”地产国企

国有资产投资或持股超过50%的,都可以称之为国有企业。

很多人可能有点分不清国企和央企,事实上,央企也是国企,除了央企外,国企还包括地方国企,即由省、市、县、区国资委出资监督管理的企业。

在地产行业,地方国企是非常重要的一支队伍,也是现阶段崛起势头最明显的一类地产企业。

例如,建发房产今年前五个月新增货值507.4亿元,位居第6。建发房产是厦门市最大国企——厦门建发集团有限公司旗下专业的房地产开发企业。

新增土储排名第13的越秀地产的前身是广州城建总公司,其母公司越秀集团为广州龙头国企。去年,在房企销售普遍下滑的情况下,越秀地产的销售额同比增长20%,今年前五个月的销售额排名17,销售额337.8亿元。

3、“建筑系”地产公司

今年前五个月新增货值排名第8的,是一家建筑类央企——中铁建。中国铁建的前身是中国人民解放军铁道兵,组建于1948年7月。其主业是工程承包,房地产并不是核心业务,但是目前来看,其拿地的势头却碾压了众多以房地产为主业的企业。

同类的企业,还有中国建筑。中建系统是中国乃至世界级的超级航母,旗下除了中海地产和中海宏洋为独立上市公司外,中建八个局院都有自己的房地产公司,包括中建东孚(中建八局)、中建壹品(中建三局)、中建信和(中建五局)、中建智地(中建一局)、中建七局地产(中建七局)、中建玖合(中建二局)、中建地产广州(中建四局)、中建地产天津(中建六局)。

从前面的排行榜也不难发现,中建系除了中海外,中建东孚也不容小觑,前五个月已经冲进拿地排行榜的第11。

除此之外,还有一类有国企色彩的混合所有制企业——比如因为中交入股而“染红”的绿城中国、被深圳地铁控股的万科集团。这类企业目前也比较稳,例如绿城中国去年以来全面发力,无论是销售还是土储都逆势上升,实力不容小觑。


地产国央企得天独厚?

含着金汤勺出世的他们其实也很拼

在很多人看来,国央企背靠大树,具有其他企业无法比拟的优势。其实,许多国央企进取心超乎大家的想象,他们当中有不少是细分领域的佼佼者,并非靠着优越的背景而“躺赢”的。

1、地产国央企的进取心,被大大低估了

去年以来,尽管各地政策频出,市场依然反应迟钝,房企也大多被迫收缩战略。从上半年的情况来看,各地土拍基本都是国央企在撑台面。有人指出,国央企此举是出于无奈。

事实并非完全如此。

今年很多房企都下调了增长率预期,同时收缩战略布局。但是,一部分地产国央企却在逆势发力。

比如保利发展。地产央企规模top1的保利发展,在2021年业绩说明会上,毫无掩饰地公开自己的“野心”——“进三争一”。

自2017年以来,保利发展一直屈居第五位,前四被碧、恒、万、融占据。而去年以来的行业大变局,行业排位随之更迭,保利发展时隔多年重回行业规模前三。

保利发展董事长刘平在2021年业绩说明会上表示, 公司提出“进三争一”,是有信心和底气的。同时也表示,这一目标,不能简单地、片面地理解成一个榜单上的排名,而是综合实力的领先,是硬实力、软实力都过硬的第一,目标要做到一流的核心竞争力、一流的行业引领力和一流的企业影响力。

从上半年的销售情况来看,今年保利发展跻身行业规模第三,几乎已无悬念。而保利发展的目标,显然不止于此——不仅要进第三,还要争取成为第一。


2022年1-5月中国房地产企业销售TOP20排行榜,来源:克而瑞

对其他房企来说,保利发展这一重量级竞争对手,绝对不容小觑 。

保利发展不是唯一一家逆势出击的国央企。

去年首破千亿的越秀地产,实现了20%的增长。今年,越秀地产定下了7%的销售额增长目标。

在以往年份,这个增速不算快,毕竟那是一个动辄“三年翻番”的年代,但是在今年的大环境下,仍能保持正向增长已属不易,7%的增速足以吊打绝大部分的同行了。

从土储方面看,越秀地产也在全面发力。2021年,越秀地产在全国18个城市新增37幅土地,买地金额合计444.8亿元,是2020年的2.5倍。今年,越秀地产的拿地预算为457亿元,占到了销售额的37%。据克而瑞统计,越秀地产今年前5个月新增土储207.7亿元,位列行业第13。

背靠中交的绿城中国,也没有调整中长期目标。按照其2025战略目标,在2025年将实现6400亿合同额目标:其中房产开发重资产板块目标为4500亿;房产代建轻资产板块目标为1500亿;“绿城+”新兴业务目标为400亿。在2021年度业绩发布会上,绿城中国董事会主席张亚东表示:“要善用这次行业调整的机会,巩固自身的竞争优势和地位。”

蓄势待发的地产国央企们,无疑成了这个地产冬夜里最亮眼的一束光。

2、细分领域的大佬,地产国央企低调而有实力

用低调而有实力形容地产国央企,再合适不过了。很多人觉得国央企“含着金汤勺出世”,却不知道他们其实在许多细分领域都是首屈一指的大佬。

比如华润置地,这家定位为“城市投资开发运营商”的地产央企,不仅是高端住宅开发能手,更是商业运营的好手。

早在2020年,华润置地就分拆商业运营与物业管理业务,成立华润万象生活有限公司,在香港联合交易所主板成功上市。如今,商业运营已经成为华润置地的护城河。

华润置地所打造的万象系购物中心,是国内高品质购物中心的典范。截至去年底,已开业的万象系购物中心54座,储备项目61座。2021年全年零售额1072亿元,同比增长45.3%;租金收入139亿元,同比增长38.1%,整体出租率97%。2021年的回报率达11.0%。

再如中海地产,素来以利润率行业第一而闻名,很多人只知道中海融资成本低,并对中海内部A4纸双面打印等控成本的细节津津乐道,却忽略了,中海常年保持高利润的另一要诀——逆周期拿地。

比如去年上半年土地市场火热,许多房企都在为高价地争破头的时候,中海更多是谨慎观望,到了下半年,楼市降温,地价下行,中海加大了土地投资力度,下半年拿地销售金额比达到了61%。全年合计新增土地储备2004万平方米,合计权益拿地总价1609亿元,完成全年新增土储权益投资预算的97.5%。

又如,这几年大火的TOD项目,由于介入门槛高,许多房企都有心无力。而少数具备TOD操盘能力的地产国央企,则找到了一片蓝海。

比如,深圳地铁集团凭借“地铁+物业”的运营模式,成为全国最赚钱的地铁集团,2021年,深圳地铁净利润28.9亿元,位于全国地铁集团首位,利润正是主要来自站城一体化开发(TOD)的投资收益。

可见,地产国央企虽然有着某些先天优势,但也并不是“躺赢”。毕竟,任何一行都不乏一手好牌打烂者。行业竞争,归根到底还得打铁自身硬。

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