都在抢投资客了！

　　调控放松就如洪水决堤一样，一旦有城市开了一个口子，所有的城市防线瞬间松绑。

　　自南京武汉推出六个月社保可以补缴之后，合肥也跟上了！

　　6月24号，合肥楼市再次迎来新政。

　　总结一下主要有4点：

　　1、落户集‬体户以及投靠亲友户籍的不需要满一年就可买房，且可以买2套。

　　2、社保、个税认可追‬溯、补缴（哪怕补缴6个月都‬认）。

　　3、非限‬购区域（瑶海区、新站区、新桥）住房不算限购套数。

　　4、企业最多可买5套房子。

　　消息一出，合肥市房产局房屋交易中心也同步确认了，并表示新政从6月24号开始执行。

　　合肥这种大大方方的态度十分值得点赞。

　　新政4点都是围绕着“限购”展开的，其中最为关键的是社保可以补缴。

　　这就意味着外地人也能直接买入合肥了，限购基本“名存实亡”；另外也放宽了企业进军房地产的空间。

　　合肥也在抢投资客了。

　　刚需和改善群体虽然是市场的主力，但是这个群体相对脆弱，经受不住市场的颠簸，房价稍微有些回调心态就受不了。

　　这个群体一般只会在市场向上的时候才会上车，敢于在回调周期上车的就只有投资客了。

　　但是现在全国都在抢投资客，南京、杭州、苏州、成都都不同程度放低了限购的门槛，欢迎投资客进场。

　　散户投资客已经不够用了，合肥这一次很精明，直接放开公司的口子。

　　要知道在投资客群体当中，实力最强的就是公司，外地的散户投资客撑死了也就买个一两套，但是公司不一样。

　　我之前就说过鄂尔多斯的煤老板跑去上海抄底房地产，不限购的写字楼他们是一栋一栋的买。

　　而住宅基本上在限购的范围内能买多少就买多少，反正大公司，不差钱。

　　在前两年调控收紧的时候，很多一二线城市率先收紧的就是严禁公司买房，就是因为公司的资金量大，很容易炒热市场。

　　包括合肥也是去年4月5日合肥发布的“新政8条”中，也提出不允许公司买房，现在才一年时间，就撤回了，而且很大方，直接给出5套的名额。

　　合肥之后，后面肯定会有越来越多城市放开公司购房的口子。

　　市场没有体量大的资金流入，真的很难带动起来。

　　再说回合肥楼市，对比郑州南京苏州来看，虽然成交量不如去年那么高。

　　但是新房市场始终保持局部热度，市场信心也一直都有，不至于太冷。

　　主要是因为合肥新房的供应量控制的很好，虽然今年的成交量不如去年，但是新房供应也减少了，市场供需面还算健康。

　　5月份合肥首开的新房项目有四个，仅有一个去化率低于10%，平均去化率为70%。

　　6月份除了外围区域之外，包河区、滨湖区以及蜀山区的新房热度仍然较高，开盘去化率均超8成。

　　这样的成绩在全国新房市场来说，已经算是很能打了，即便市场下行周期，合肥城区的新房依然不愁卖。

　　再说二手房市场，热度虽然不及去年上半年，但总算是走出阴霾了。

　　5月份，合肥楼市政策调整，瑶海、新站和经开新桥产业园区取消限购，随即二手房市场成交量明显提高。

　　从区域来看，瑶海和新站的二手房成交量环比增加超过9成，而政务、滨湖、高新，也超7成，市场热度回升是比较明显的。

　　图片丨合肥第一楼市

　　新政之后，合肥的二手房成交环比增长64.5%，也算是创下一年来的新高了。

　　图片丨合肥 第一楼市

　　而且随着这段时间合肥的房贷利率不断下调，目前已经降至4.25%，加上如今继续限购松绑，市场利好政策越来越多，合肥市场的预期已经开始扭转了。

　　刚需我觉得是可以上车了。

　　在那么多个二线城市中，我觉得合肥和成都是两座非常让投资客放心的城市。

　　这两座城市在楼市调控方面是具备大智慧的。

　　每一次的调控收紧和放松都恰 到好 处， 即便调控也不会扼杀掉市场的信心。

　　第一，新房市场始终保持热度。

　　无论是合肥、成都，也包括杭州，始终保持新房限价，拉开和二手房的价格差。

　　就说说最近这几天合肥的大热盘湖城大境，均价18114元/㎡，而旁边高新区的二手房动辄3万+的价格，湖城大境的价格还是很香的。

　　只要新房和二手房拉开价差，只要房子有人抢，那么新房市场就会始终保持热度，即便在下行周期，市场也能看到一些火光，暖意。

　　这也是保持市场信心的不二法宝。

　　第二，土地精准供应，巧用土拍制造热度。

　　其实除了深圳之外，全国就没几个城市不依靠土地财政吃饭的，但是土地一下子供应太多，对于地方楼市而言就是一个利空。

　　所以土地一定要有节奏的供应，不能一下子天量供应，一下子又突然紧缩，这样市场就很容易暴涨暴跌，不利于市场的稳定性。

　　我就举两个例子，哈尔滨和郑州，典型的喜欢大开大落的城市。

　　近五年哈尔滨住宅年平均供应量达848万㎡，年平均销售量仅为699万㎡， 供需严重失衡；

　　郑州也是连续五年上万亩的供地，市场根本无法消化，短时间内任何政策都无力回天。

　　反观合肥挤牙膏式的供地，2016年后合肥的土地供应量就开始减少，2020年总共商住卖了7292亩地，相比2019年的13663亩，几乎接近腰斩。

　　2021年合肥虽然出台新政要求居住用地全年供应不低于9000亩，但是2021年由于土地市场遇冷，最终也只成交了约7512亩。

　　根据安徽楼市的统计，截止到5月份，合肥的新房住宅库存量为15878套，是自2017年3月份至今的最低值，

　　从目前公布的数据来看，合肥6月份会加大新房的供应量，但是随着合肥放松调控，市场的需求也会相应增加。

　　所以合肥在供应上的操作真的太优秀了。

　　六月份的土拍也交出了一份好成绩。

　　38宗地块全部成交，12宗地块进入到竞品质阶段。

　　虽然溢价率不如去年上半年，但房企普遍还是看好合肥，这也能给当地楼市传递积极的信号。

　　最后合肥的调控的节奏把握的也很好，不像长沙那样要把地产一棒子打死，他们还是会做点小动作，市场冷了就偷偷放松一下，涨一波，热了再收紧一点。

　　房地产调控的目的是为了稳楼市，是为了让楼市健康发展，并不是打掉楼市的信心，一旦市场冷下来，就会引起全面崩溃，想要救起来难了。

　　这也不是地方想看到的，毕竟地方也还要靠房地产拉经济呢。

　　楼市调控，如烹小鲜，掌控火候最重要。

　　火候掌握得好，房价就能稳住！

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