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又一家粤系房企“爆雷”,两个月内仍需偿还19亿债券

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19亿债券难题还未解决,3亿贷款又违约。


作者 | 苏影

编辑 | 卢泳志

来源 | 债市观察

债务预警不到半个月,广州豪宅开发商天誉置业(0059.HK)就官宣爆雷了。

6月27日,天誉置业公告称,因贷款展期遭拒绝,其在一家香港金融机构的抵押借款目前已到期,公司不能按时支付本金及利息。据了解,该笔借款的未偿还本金为3.4亿港元(约2.9亿元)。

天誉置业表示,截至公告日,该贷款人尚未采取任何强制行动。公司仍在积极与该贷款人沟通,以期达成协商一致方案解决当前的流动性问题。


来源:东方财富网

受此影响,6月27日,天誉置业股价下跌,跌幅4.85%,收盘价为0.1港元/股,总市值约8.28亿港元。

12天前曾债务预警

此次虽然是天誉置业首次官宣违约,但公司的债务危机早有端倪。6月15日,天誉置业曾披露过两只美元债券的流动性压力。

其中,一只发行于2019年7月,票面利率13%,本息到期日均为2022年7月8日,其中尚未偿还本金为2.47亿美元(约16.55亿元),需支付的利息为1605.5万美元(约1.08亿元),天誉置业有30天宽限期支付利息。

另外一只同为13%利率的债券到期日在2023年12月16日,目前尚未偿还金额2.92亿美元(约19.56亿元),其中2022年6月16日及2022年12月16日分别需要支付1898万美元(约1.27亿元)利息,利息也有30天宽限期。

从兑付日期来看,2个月内,天誉置业则需支付18.89亿元的本息。

彼时,天誉置业表示,截至6月15日,公司未收到关于上述优先票据持有人就加速还款发出的通知。公司将积极寻求与持有人协商,寻求相关专业中介机构建议,探索可行方案缓解阶段性流动资金问题。

但12天过去了,美元债券是否找到解决方案尚未可知,但港元贷款却已经先行爆雷。


来源:天誉置业公告

截至6月27日,天誉置业共有10只港元债券,未偿还账面总额为11.91亿港元(约10.15亿元)。

天誉置业提示,倘若其他境外债权人根据条款选择加速清偿,则其他境外融资可能需要立即到期应付。

豪‍宅开发商上演业绩大变脸

天誉置业由余斌创立于1996年,总部位于广州,2006年在港交所实现借壳上市。同年,加上从中国恒大(3333.HK)手中收购的绿景控股(000502.SZ,现“绿景退”),刚过不惑之年的余斌已经手握两家上市公司。

而不同于频繁转型的绿景控股,天誉置业一直在地产领域进行深耕。

2019年,天誉置业开发的天誉半岛花园项目被克而瑞评为广州十大豪宅之一。同年,天誉置业还以121.2亿元的销售额成功步入百亿规模,在克而瑞房企销售榜中位列第150位。此后两年,天誉置业的合同销售额一直维持在百亿规模。


来源:克而瑞

与此同时,2020年和2021年,天誉置业还连续两年入选中国上市百强房企。

不过,表面看似顺风顺水的百强房企今年却上演了业绩大变脸。

年报显示,2021年,天誉置业实现营业收入76.63亿元,同比下降0.51%;毛利润16.79亿元,同比减少21.73%;净利润1.1亿元,同比下降89.03%;归母净利润由盈转亏,2021年归母净利润亏损2.84亿元,去年同期其该项指标为9.51亿元。


来源:天誉置业年报

对此,天誉置业表示,毛利率下行主要是由于疫情影响经济复苏、行内市场竞争激烈以及对房地产行业落实监管措施所致。鉴于目前市场状况存在不明朗因素,集团已安排加快销售及推广剩余房地产项目,以控制市场风险。

业绩下滑的同时,天誉置业还面临着不小的债务压力。

截至2021年年末,天誉置业总资产307.76亿元,总负债251.57亿元,资产负债率81.74%。其中流动负债有198.56亿元,主要为短期借贷,一年内到期的短期债务合计为67.77亿元。

同期,其账上现金及现金等价物仅为13.31亿元,不足以覆盖短债,公司面临较大的偿债压力。

此外,三道红线方面,其净负债率为133%,剔除预收款之后的资产负债率为75.6%,现金短债比0.87,三道红线全踩,归属于“红档”房企。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪分析,从业绩表现及今年面临的偿债压力来看,尤其是现金等价物价值无法覆盖短期债务,加之市场仍处恢复阶段,销售端发力欠佳,企业依靠项目回款“解渴”的难度不小,因此天誉置业的当前处境较为艰难。

靠旧改项目能翻身吗?

面临业绩压力和债务压力的双重考验,天誉置业把希望寄托在了广州凤尾村旧改项目上。

广州凤尾村旧改毗邻红卫地铁站,距广州市中心天河区约一小时车程,靠近国际生物医药创新园,占地总建筑面积193.9万平方米,总可售建筑面积为74.2万平方米。

2020年底,天誉置业成为凤尾村旧改合作主体。此前,天誉置业曾表示,预计该项目建成后的营业总收入将超过200亿元。

今年年初,天誉置业董事会主席余斌在2021年年报中介绍,公司已经采取收缩战略,暂停所有拿地投资,集中资源推进广州市凤尾村约200万平方米城市更新项目。

可以说,面临流动性危机的天誉置业将凤尾村旧改项目视为其治病良药。


来源:天誉置业公告

而就在披露债券兑付危机的前一天,6月14日,天誉置业进一步宣布,其附属公司天誉誉浚已经与广州市融悦商业服务有限公司(简称:融悦商业)签订贷款协议,将申请不超过5亿元的贷款融资,年化利息14.8%,而该笔融资仅用于开发广州凤尾村项目。

根据双方贷款协议,融悦商业有权(由贷款人自行决定)以1.4亿元购买广州天凤51%股权,该对价将以等额方式抵消未偿还贷款。而广州天凤的主要资产正是广州凤尾村项目。

截至目前,凤尾村项目土地上的拆除及建设工作已经开始,预计将于2024年至2027年完工。

不过,尽管凤尾村项目拥有较好的开发潜力,但从历史经验来看,旧改项目的回款周期通常不短,而这对于眼下亟需现金流的天誉置业来说也是一道考验。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾分析,城市更新本质上是一场跨周期投资。普遍而言,旧改项目从投入第一笔资金到回笼所需周期往往长达五年,不同于可以高周转的传统招拍挂项目,对于现金流的要求非常高,容易使房企陷入高负债和高成本的困境。


而2021年,住建部禁止大拆大建政策出台后,不少民营房企也采取了战略收缩。包括雪松、恒大、宝能、时代中国等房企均选择退出旗下旧改项目或减持项目权益。

一众民营房企选择离场,旧改项目对于本就不富裕的天誉置业来说,究竟会是雪中送炭还是雪上加霜呢?

关荣雪表示,旧改项目具有开发周期较长的特征,加之天誉置业当前对资金回流的迫切性又较高,因此借助旧改项目翻身的机会相对较小。但由于政府对旧改项目的重视度、扶持度相对较高,或能在一定程度上缓解开发进程较慢等难题,而且旧改项目具有一部分稳定需求,或也较值得期待。

你觉得百强房企天誉置业能靠旧改项目能翻身吗?欢迎评论区留言。

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