又一家粤系房企“爆雷”，两个月内仍需偿还19亿债券

19亿债券难题还未解决，3亿贷款又违约。

作者 | 苏影

编辑 | 卢泳志

来源 | 债市观察

债务预警不到半个月，广州豪宅开发商天誉置业（0059.HK）就官宣爆雷了。

6月27日，天誉置业公告称，因贷款展期遭拒绝，其在一家香港金融机构的抵押借款目前已到期，公司不能按时支付本金及利息。据了解，该笔借款的未偿还本金为3.4亿港元（约2.9亿元）。

天誉置业表示，截至公告日，该贷款人尚未采取任何强制行动。公司仍在积极与该贷款人沟通，以期达成协商一致方案解决当前的流动性问题。

来源：东方财富网

受此影响，6月27日，天誉置业股价下跌，跌幅4.85%，收盘价为0.1港元/股，总市值约8.28亿港元。

12天前曾债务预警

此次虽然是天誉置业首次官宣违约，但公司的债务危机早有端倪。6月15日，天誉置业曾披露过两只美元债券的流动性压力。

其中，一只发行于2019年7月，票面利率13%，本息到期日均为2022年7月8日，其中尚未偿还本金为2.47亿美元（约16.55亿元），需支付的利息为1605.5万美元（约1.08亿元），天誉置业有30天宽限期支付利息。

另外一只同为13%利率的债券到期日在2023年12月16日，目前尚未偿还金额2.92亿美元（约19.56亿元），其中2022年6月16日及2022年12月16日分别需要支付1898万美元（约1.27亿元）利息，利息也有30天宽限期。

从兑付日期来看，2个月内，天誉置业则需支付18.89亿元的本息。

彼时，天誉置业表示，截至6月15日，公司未收到关于上述优先票据持有人就加速还款发出的通知。公司将积极寻求与持有人协商，寻求相关专业中介机构建议，探索可行方案缓解阶段性流动资金问题。

但12天过去了，美元债券是否找到解决方案尚未可知，但港元贷款却已经先行爆雷。

来源：天誉置业公告

截至6月27日，天誉置业共有10只港元债券，未偿还账面总额为11.91亿港元（约10.15亿元）。

天誉置业提示，倘若其他境外债权人根据条款选择加速清偿，则其他境外融资可能需要立即到期应付。

豪‍宅开发商上演业绩大变脸

天誉置业由余斌创立于1996年，总部位于广州，2006年在港交所实现借壳上市。同年，加上从中国恒大（3333.HK）手中收购的绿景控股（000502.SZ，现“绿景退”），刚过不惑之年的余斌已经手握两家上市公司。

而不同于频繁转型的绿景控股，天誉置业一直在地产领域进行深耕。

2019年，天誉置业开发的天誉半岛花园项目被克而瑞评为广州十大豪宅之一。同年，天誉置业还以121.2亿元的销售额成功步入百亿规模，在克而瑞房企销售榜中位列第150位。此后两年，天誉置业的合同销售额一直维持在百亿规模。

来源：克而瑞

与此同时，2020年和2021年，天誉置业还连续两年入选中国上市百强房企。

不过，表面看似顺风顺水的百强房企今年却上演了业绩大变脸。

年报显示，2021年，天誉置业实现营业收入76.63亿元，同比下降0.51%；毛利润16.79亿元，同比减少21.73%；净利润1.1亿元，同比下降89.03%；归母净利润由盈转亏，2021年归母净利润亏损2.84亿元，去年同期其该项指标为9.51亿元。

来源：天誉置业年报

对此，天誉置业表示，毛利率下行主要是由于疫情影响经济复苏、行内市场竞争激烈以及对房地产行业落实监管措施所致。鉴于目前市场状况存在不明朗因素，集团已安排加快销售及推广剩余房地产项目，以控制市场风险。

业绩下滑的同时，天誉置业还面临着不小的债务压力。

截至2021年年末，天誉置业总资产307.76亿元，总负债251.57亿元，资产负债率81.74%。其中流动负债有198.56亿元，主要为短期借贷，一年内到期的短期债务合计为67.77亿元。

同期，其账上现金及现金等价物仅为13.31亿元，不足以覆盖短债，公司面临较大的偿债压力。

此外，三道红线方面，其净负债率为133%，剔除预收款之后的资产负债率为75.6%，现金短债比0.87，三道红线全踩，归属于“红档”房企。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪分析，从业绩表现及今年面临的偿债压力来看，尤其是现金等价物价值无法覆盖短期债务，加之市场仍处恢复阶段，销售端发力欠佳，企业依靠项目回款“解渴”的难度不小，因此天誉置业的当前处境较为艰难。

靠旧改项目能翻身吗？

面临业绩压力和债务压力的双重考验，天誉置业把希望寄托在了广州凤尾村旧改项目上。

广州凤尾村旧改毗邻红卫地铁站，距广州市中心天河区约一小时车程，靠近国际生物医药创新园，占地总建筑面积193.9万平方米，总可售建筑面积为74.2万平方米。

2020年底，天誉置业成为凤尾村旧改合作主体。此前，天誉置业曾表示，预计该项目建成后的营业总收入将超过200亿元。

今年年初，天誉置业董事会主席余斌在2021年年报中介绍，公司已经采取收缩战略，暂停所有拿地投资，集中资源推进广州市凤尾村约200万平方米城市更新项目。

可以说，面临流动性危机的天誉置业将凤尾村旧改项目视为其治病良药。

来源：天誉置业公告

而就在披露债券兑付危机的前一天，6月14日，天誉置业进一步宣布，其附属公司天誉誉浚已经与广州市融悦商业服务有限公司（简称：融悦商业）签订贷款协议，将申请不超过5亿元的贷款融资，年化利息14.8%，而该笔融资仅用于开发广州凤尾村项目。

根据双方贷款协议，融悦商业有权（由贷款人自行决定）以1.4亿元购买广州天凤51%股权，该对价将以等额方式抵消未偿还贷款。而广州天凤的主要资产正是广州凤尾村项目。

截至目前，凤尾村项目土地上的拆除及建设工作已经开始，预计将于2024年至2027年完工。

不过，尽管凤尾村项目拥有较好的开发潜力，但从历史经验来看，旧改项目的回款周期通常不短，而这对于眼下亟需现金流的天誉置业来说也是一道考验。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾分析，城市更新本质上是一场跨周期投资。普遍而言，旧改项目从投入第一笔资金到回笼所需周期往往长达五年，不同于可以高周转的传统招拍挂项目，对于现金流的要求非常高，容易使房企陷入高负债和高成本的困境。

而2021年，住建部禁止大拆大建政策出台后，不少民营房企也采取了战略收缩。包括雪松、恒大、宝能、时代中国等房企均选择退出旗下旧改项目或减持项目权益。

一众民营房企选择离场，旧改项目对于本就不富裕的天誉置业来说，究竟会是雪中送炭还是雪上加霜呢？

关荣雪表示，旧改项目具有开发周期较长的特征，加之天誉置业当前对资金回流的迫切性又较高，因此借助旧改项目翻身的机会相对较小。但由于政府对旧改项目的重视度、扶持度相对较高，或能在一定程度上缓解开发进程较慢等难题，而且旧改项目具有一部分稳定需求，或也较值得期待。

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