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房子“贬值潮”来袭?内行预测:今明两年的楼市或超乎想象

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文:十夏

近20年来,我国唯一能够战胜通胀的商品就是房地产。再加上老百姓的投资观念比较单一。只要手里有钱,99%的国人都会选择买房。此外,现在的房子已不再单纯的是居住,还与婚姻、教育、医疗挂钩,其中读书、结婚是主要原因。并且,房产也成为一个家族展示实力和财力的方式。


数据显示,2021年全国商品房销售面积达到18.3亿平方米,销售额18.7万亿元,均创历史新高。然而,随着信贷影响范围的逐渐扩大,楼市的冷场情绪迅速蔓延。银行暂停贷款,房企违约暴雷,调控变得异常密集。就连平时高高在上的售楼处,降价促销也成为了主旋律。

进入5月后的楼市,成交、预期、人气犹如落入“冰窖”。从环比数据看,大部分城市成交量持续下降;从同比数据来看,只有郑州和成都同比增长,其他典型城市成交量均低于去年同期。


4月末,全国商品房待售面积5.57亿平方米,同比增长8.4%。按人均居住面积39.8平方米计算,现有商品房待售面积可容纳1400万人。此外,各地仍在不停地“卖地”,未开工或者已动工没拿到预售证的库存足足有38.4亿平方米,足以满足9600万人的居住需求。

成交量、销量是房地产市场依赖的指标。有人买房,有人卖房,房地产才能形成流动资金。开发商有了回款,银行有了贷款业务,各城市有了卖地收入,建材家具行业也会繁荣。不过,这一切都是建立在房子可以卖掉的前提下,现在全国各城市的成交情况都不容乐观。


东北地区楼市“下滑”尤为严重。早在去年,吉林长春就发布了救市信息,对首次购房的人,人才按50元/㎡,农民按80元/㎡的价格进行补贴。哈尔滨紧随其后,2021年10月,哈尔滨市直接给予中专及以上学历人才和新市民进行补贴,最低2万最高10万。不过尴尬的是并没有看到预期的效果,否则不会宣布取消限售。

对于哈尔滨来说,新房库存积压,二手房卖不出去。截止5月下旬,挂牌房源已超过了10万套。而沈阳地区,将二手房增值税免征期由5年改为2年,全面放开限购。不仅如此,沈阳还将公积金加上杠杆:二、三胎的家庭,公积金贷款可达到限额的1.3倍。


数据显示,今年1-4月,东北地区房地产住房开发投资仅569亿元,同比下降近30%;销售面积和销量均下降40%以上。当地媒体透露,哈尔滨部分楼盘已启动零首付销售,甚至出现了“鹤岗式”的景象。例如,哈尔滨市阿城区一套70平方米的房子,单价仅为1036元/平方米。也就是说,买下这套房子只需要7万。

以前都说房子保值增值,是最好的抵抗通胀的工具,但随着这几年房地产市场的明显变化,人们开始对购房持怀疑态度,越来越多的人选择观望。那么,房子会不会直面“贬值潮”?下半年不买房,五年后会不会更买不起?


融创董事会主席兼执行董事孙宏斌曾表示:“房地产行业如果不加强调控,房价和地价就要上天了,这是调控的必要性,如果不调控的话这个行业就没办法干了”。因为房价的大幅上涨将进一步降低人民群众的消费能力,阻碍实体经济的发展。

但如果房价大幅下跌,就很容易引发一系列金融风险,甚至可能重蹈90年代日本次贷危机或2008年美国次贷危机的覆辙。总之,房地产的“黄金时代”已经过去,房子不再适合投资。2022年将是房地产真正的新生元年,未来房价不涨、稳中有跌将成为常态。


在社科院发布的《中国住房发展总报告(2021-2022年)》也显示,2022年中国商品房平均价格增速预计为-3%至3%,商品房销售面积将增长-1%至-5%。

此外,越来越多的城市正在实施“租售同权”。在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知中明确,广州、深圳、南京、杭州、厦门、成都、沈阳、佛山、肇庆等12个城市作为首批试点,规范租赁市场、明确租户的权利义务。也就是说,这12个城市将实现租房和购房同等的权益。


马云此前就曾表达过对房价的看法,他说,“未来八年,房价如葱”。当然,这不是葱的价格,而是每个人都买得起房子。因此,马云也建议年轻人不要急着买房。如果在外工作,可以优先选择租房。

万科集团创始人王石,地产界的大佬,虽然他不认为未来的房价像马云说的“葱价”,但他认为未来的房价会有一定的调整。同样,王石也认为,年轻人不应该急于买房,而应该追求自己的理想,永远不要为了买房子而放弃自己的理想,这不值得。


总体而言,随着房地产投资属性的消退,买房赚钱的空间逐渐被压缩,炒房者纷纷退出房地产市场。调控使住房逐步回归到原本的居住属性,是房地产市场的理性还原,是房地产市场应该存在的合理状态。只有这样,才能给购房者一个不受干扰的购买环境,保障更多刚需购房者安居梦想。

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