房子“贬值潮”来袭？内行预测：今明两年的楼市或超乎想象

文：十夏

近20年来，我国唯一能够战胜通胀的商品就是房地产。再加上老百姓的投资观念比较单一。只要手里有钱，99%的国人都会选择买房。此外，现在的房子已不再单纯的是居住，还与婚姻、教育、医疗挂钩，其中读书、结婚是主要原因。并且，房产也成为一个家族展示实力和财力的方式。

数据显示，2021年全国商品房销售面积达到18.3亿平方米，销售额18.7万亿元，均创历史新高。然而，随着信贷影响范围的逐渐扩大，楼市的冷场情绪迅速蔓延。银行暂停贷款，房企违约暴雷，调控变得异常密集。就连平时高高在上的售楼处，降价促销也成为了主旋律。

进入5月后的楼市，成交、预期、人气犹如落入“冰窖”。从环比数据看，大部分城市成交量持续下降；从同比数据来看，只有郑州和成都同比增长，其他典型城市成交量均低于去年同期。

4月末，全国商品房待售面积5.57亿平方米，同比增长8.4%。按人均居住面积39.8平方米计算，现有商品房待售面积可容纳1400万人。此外，各地仍在不停地“卖地”，未开工或者已动工没拿到预售证的库存足足有38.4亿平方米，足以满足9600万人的居住需求。

成交量、销量是房地产市场依赖的指标。有人买房，有人卖房，房地产才能形成流动资金。开发商有了回款，银行有了贷款业务，各城市有了卖地收入，建材家具行业也会繁荣。不过，这一切都是建立在房子可以卖掉的前提下，现在全国各城市的成交情况都不容乐观。

东北地区楼市“下滑”尤为严重。早在去年，吉林长春就发布了救市信息，对首次购房的人，人才按50元/㎡，农民按80元/㎡的价格进行补贴。哈尔滨紧随其后，2021年10月，哈尔滨市直接给予中专及以上学历人才和新市民进行补贴，最低2万最高10万。不过尴尬的是并没有看到预期的效果，否则不会宣布取消限售。

对于哈尔滨来说，新房库存积压，二手房卖不出去。截止5月下旬，挂牌房源已超过了10万套。而沈阳地区，将二手房增值税免征期由5年改为2年，全面放开限购。不仅如此，沈阳还将公积金加上杠杆：二、三胎的家庭，公积金贷款可达到限额的1.3倍。

数据显示，今年1-4月，东北地区房地产住房开发投资仅569亿元，同比下降近30%；销售面积和销量均下降40%以上。当地媒体透露，哈尔滨部分楼盘已启动零首付销售，甚至出现了“鹤岗式”的景象。例如，哈尔滨市阿城区一套70平方米的房子，单价仅为1036元/平方米。也就是说，买下这套房子只需要7万。

以前都说房子保值增值，是最好的抵抗通胀的工具，但随着这几年房地产市场的明显变化，人们开始对购房持怀疑态度，越来越多的人选择观望。那么，房子会不会直面“贬值潮”？下半年不买房，五年后会不会更买不起？

融创董事会主席兼执行董事孙宏斌曾表示：“房地产行业如果不加强调控，房价和地价就要上天了，这是调控的必要性，如果不调控的话这个行业就没办法干了”。因为房价的大幅上涨将进一步降低人民群众的消费能力，阻碍实体经济的发展。

但如果房价大幅下跌，就很容易引发一系列金融风险，甚至可能重蹈90年代日本次贷危机或2008年美国次贷危机的覆辙。总之，房地产的“黄金时代”已经过去，房子不再适合投资。2022年将是房地产真正的新生元年，未来房价不涨、稳中有跌将成为常态。

在社科院发布的《中国住房发展总报告（2021-2022年）》也显示，2022年中国商品房平均价格增速预计为-3%至3%，商品房销售面积将增长-1％至-5％。

此外，越来越多的城市正在实施“租售同权”。在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知中明确，广州、深圳、南京、杭州、厦门、成都、沈阳、佛山、肇庆等12个城市作为首批试点，规范租赁市场、明确租户的权利义务。也就是说，这12个城市将实现租房和购房同等的权益。

马云此前就曾表达过对房价的看法，他说，“未来八年，房价如葱”。当然，这不是葱的价格，而是每个人都买得起房子。因此，马云也建议年轻人不要急着买房。如果在外工作，可以优先选择租房。

万科集团创始人王石，地产界的大佬，虽然他不认为未来的房价像马云说的“葱价”，但他认为未来的房价会有一定的调整。同样，王石也认为，年轻人不应该急于买房，而应该追求自己的理想，永远不要为了买房子而放弃自己的理想，这不值得。

总体而言，随着房地产投资属性的消退，买房赚钱的空间逐渐被压缩，炒房者纷纷退出房地产市场。调控使住房逐步回归到原本的居住属性，是房地产市场的理性还原，是房地产市场应该存在的合理状态。只有这样，才能给购房者一个不受干扰的购买环境，保障更多刚需购房者安居梦想。