上海"三价就低"放松：银行评估价调整为市场价8成，房贷光速放款

近日有网传消息称，上海三价就低政策出现了松动，三价合一的最低价结果为房屋成交价的8成以上。

目前上海还没有出台过三价就低规则调整的相关通知，那么真实情况是否真的如网上所传这样，笔者对此做了一番调查。

中介：三价就低放松，普遍调整到市场价8成

去年8月6日起，上海各银行审核二手房贷款金额以“三价就低”为原则，即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，取最低的价格审批贷款额度。

（关于三价就低政策详情，可以查看460万的房子只能按230万来贷款？今年二手房没有“金九银十”）

此前，银行评估价通常都在市场价的50%-60%左右。受此调控影响，很多二手房购房人的可贷额度大幅削减。

易眼看房实拍

对此，笔者询问了沪上某大型的连锁中介机构，有知情人士表示，自从复工之后，很多网签的二手房小区评估价确实出现了上调，从整体的情况来看，基本从之前5-6成上调到了市场价的8成左右。

这次的调整主要是银行评估价出现了上调，在此之前，很多需要贷款的买房人就是卡在较低的银行评估价上，如今这方面的影响大大降低。

当然，笔者在询问是否有出台相关规定和上调标准时，该工作人员表示，目前并未有出台相关的规定，更没有上调的标准，毕竟每一个小区的情况也不一样，所以调整的幅度也不尽相同，部分房龄较新，品质较好的社区评估价上调或许会更高。

易眼看房实拍

随后笔者也从银行处来求证该情况，其中，招商银行的一位信贷部经理表示，今年二手房评估价确实比去年有了很大提升，基本都能达到市场价的8成左右。

当然二手房银行评估价并非由银行来决定，银行也是通过交易中心来获取到房源的评估价格。去年交易中心反馈给银行的评估价普遍在市场价的5-6成，甚至还有比较极端的案例，部分老小区评估价只能做到市场价的3.5成，不过今年普遍都有所回升，买房人不用过分担心贷款受限。

挂牌核验价小幅放宽，部分高价房也可展示

去年7月，上海针对过热的二手房市场，还出台了另一个重磅的政策：二手房挂牌房源价格需要经过有关部门核验，所有不通过核验的房源不能在各大中介机构进行线上展示。

（具体可以查看二手房新政观察：热门板块行情未现明显变化 房东仍然乐观）

当时，包括前滩，大虹桥，瑞虹新城等一二手房倒挂较为严重的区域，片区内的高价房在链家、中原等网上“纷纷下架”，以前滩为例，在二手房核验价政策没出台前，前滩品质二手房价格普遍在18-20万/平左右，但新政出台后，前滩的高价房几乎一夜消失。

大虹桥的情况也是如此，例如徐盈路地铁站附近的次新房挂牌价格接近10万/平， 在经过一周的政策发酵后，该片区在链家网上的房源几乎全部“消失”，只有少量非高价房源还在展示。

前滩街景，易眼看房实拍

当然这些二手房源并非真的下架，只是不能在线上展示，它们在中介内网依然存在，需要买房人自行前往门店了解。

那么疫情之后，二手房核验价是否有所上升呢，笔者再去来到贝壳找房线上平台，发现前滩，大宁和大虹桥等区域的高价楼盘并未大规模出现。

前滩挂牌房源，图源贝壳找房

大虹桥挂牌房源，图源贝壳找房

再来看新房价格高企的大宁，除了均价在13万-14万/平的静安府目前在二手房网站上挂出，传闻挂牌价高达18万/平的大宁金茂府并未有房源在线上展示。

大宁挂牌房源，图源贝壳找房

由此可见，上海二手房价格核验机制依然存在，并未完全放松。对此，笔者再次从中介机构了解到，目前部分社区二手房核验价审核机制较疫情前有小幅放宽，此前同一社区挂牌价格没通过审核的房源，近期有部分房源也通过了价格核验并在线上进行展示。当然这些高价房并非远高于市场价的房源，只是相比社区挂牌均价要偏高。

该中介从业人员透露，每个二手房小区和房源的情况都不同，还尚不明确新的核验价标准是什么，目前对于这个尺度也很难拿捏。当然，并非所有的高价房源都会通过价格核验，最终的决定权还是在交易中心这边。

不过整体来看，多数二手房挂牌价格还是比较平稳的，并非出现大幅上涨。毕竟受到疫情影响，很多房东也想急于出货并尝试打新房，尤其是矛盾较为突出的“老破小”。疫情后，上海二手房挂牌量激增也增加了房源之间的竞争难度，因此很多房东还是会理性看待市场，不会把房价抬得很高。

银行房贷光速放款，审批完最快第二天放款

自6月初以来，上海房地产市场正在逐步复苏，由于当前各家银行额度充足，房贷审批和放款周期再次缩短。近日有新闻报道，当前各家银行额度充足，房贷审批和放款时间均有所提速，有的银行甚至在产证出来后，最快第二天即可放款。

图源看看新闻截图

对此笔者从部分银行处得知，该情况确实属实。目前银行贷款审批基本在2-3周，审批结束后基本都在1周内即可放款。

工商银行一名工作人员表示，审批时间预计3周，最快1周内可以放款，建设银行和农业银行审批+放款的时长也都在1个月左右，放款速度相比疫情前小幅提示。

而招商、交通银行、浦发银行等大型股份制银行在放款方面同样很迅速。其中浦发银行的一位信贷部经理表示，一切顺利的话审核3周就可以完成，出了产证后最快隔天就可以放款了。

沪上最新主流银行房贷放款周期

（数据来源于各银行网点仅供参考，具体以实际为准）

对此有业内人士分析，银行如此快的放款速度，一方面是由于前两个月房贷的停滞，现在额度充足，另一方面，则是响应监管要求，银行必须加大信贷投放。

6月前三周，房贷申请总额在年初的40%-60%不等，新增贷款主要来源于新房，二手房市场目前也在稳步恢复中。上海重启后，第二批新房也是快速启动认购，尤其是均价10万+/平的市区新房都格外抢手，一二手房倒挂加上更优的居住环境，新房市场依然热度很高。