投资测算表不可不知的“小技巧”

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本文来源：牧诗地产圈

几乎每一位投资人员都逃不离投资测算，熬夜做测算几乎是投资人员的主旋律。

看似简单的一张表格暗含丰富的财、税、法、营销、规划等知识，值得每一位投资从业人员深入研究。

今天和大家分享四点做投资测算的小技巧，都是工作中的血泪史，不一定都适合大家，分享出来供大家参考。

因地制宜采用“精算”及“粗算”

这里的投资测算表“精算”是指详细测算，做这类测算我们需要协调营销（前策）同事对市场进行深度调研并给出规划及售价建议，需要设计同事进行方案强排，需要成本及市政同事踏勘地块现场并进行成本测算，需要财务同事提供融资建议并进行现金流计划。

可见做好一个项目“精算”是需要耗费较大的人力、物力、财力，而我们投资人员每年每月都会接触数百数十个项目，是否每一个项目都需要我们这么声势浩大地去测算呢？

我的建议是没有必要！每一位投资人员的时间都是非常有限的，你把时间耗在了这个“没有前途”的项目上，势必或错失“光明项目”的好机会。

因此我们需要一个更为简单有效的工具来对项目进行“粗算”，借助这个“粗算”工具我们可以快速高效地判断这个项目的可行性，如果可行我们才有必要去组织完成“精算”，这类“粗算”工具即是“简版测算表”。

“简版测算表”突出一个“简”字，完成该表不需要组织强排、不需要安排现金流、不需要营销同事深度参与。

我们只需要确定一个基本的项目业态、业态售价，参照企业成本水平确定各业态经验成本即可完成测算，各位投资同行们完全可以参照自己公司测算表逻辑设计一个自己的“粗算”测算表。

熟记企业各业态成本水平

每一位投资人员都会有独立去市场调研或参加项目谈判的机会，如何能够做到第一时间判断项目是否可行？

牧诗的经验是熟记自己企业各业态（高层、洋房、别墅、商业、办公）成本水平，比如高层建安成本水平、营销/财务/管理费用水平、税金水平，以及三者汇总后的高层全成本水平。

有了这样一个基础工作以后，每当你去到一个新的城市或者拿到一个新的项目，只需要知道当地的售价情况就可以大致判断项目可承受的地价在什么水平，辅助自己对项目的判断相当有帮助。

举个例子，假设你了解到你们公司洋房的（清水）建造成本为3200元/㎡，营销/财务/管理费用及税金合计占到售价的12%左右，你们公司对项目的利润率要求是15%，当地洋房建面清水售价10000元/㎡。

那我们就可以简单判断这个项目咱们只能承受的最高地价大致为：10000-3200-10000×12%-10000×15%=4100元/㎡。

那么我们在谈判时就要尽可能将含税后的地价压到4100元/㎡以下，否则该项目就没办法玩儿了。

那么怎么去熟记自己企业的成本水平呢？

牧诗的经验是找成本部同事拿到自己企业在当地之前已开发或正在开发项目的全成本数据，项目越多越好。

将所有项目的成本数据按公司成本科目罗列做成一个统计表，将该表格打印贴到自己工位随时可见的地方，日复一日企业所有成本数据都“印”在你脑中了。

投资人员要“样样精通”

前面我们已经说到，投资人员完成一个项目测算需要协调设计、成本、营销、财务、市政等各个职能部门同事，看似轻描淡写的“协调”二字在实际工作中需要耗费非常大的精力，有时甚至是阻碍项目推进的难题！

为什么呢？

因为每个部门同事手头上都有较多的工作需要完成，腾出时间来配合投资部完成测算了，自己的工作往往需要加班完成；

其次，完成测算的过程中由于谈判条件的变化、领导意图的变化往往导致项目方案多次更改。

每一次更改往往都会伴随其它部门的重复性劳动，改一次OK，改两次勉强OK，改三次对于脾气再好的同事也很难答应了。

这个时候就非常考验投资人员了，一方面项目汇报时间是刚性的无法更改而且非常紧迫，另一方面横向部门同事又不配合，深夜给同事打电话市场遇到“关机”或者“电话不在服务区”的有木有？

为尽可能减少以上情况的发生，牧诗建议各位投资同行不妨自己学会独立完成一个项目测算，如规划方案指标、销售计划、贷款计划等都可自己完成。

更有厉害的投资大神可以尝试自己处理简单的强排、成本测算及财务测算。

投资人员具备这样的能力以后，简单的测算完全可以自己搞定，不用过多地依赖横向部门同事，当然测算结果出来还是需要找相关部门同事复核的（规避失误责任），复核可比自己做好多了，横向部门同事对你也就热情多了。

这样一方面可以锻炼自己的能力，另一方面可以加快项目的推进，作为一名“有追求”的投资人员是应该尝试的。

建立自己的土地成交信息库

收集自己所在城市的历史土地成交信息并形成自己的“土地成交信息库”，信息库应包括每宗土地的占地面积、容积率、计容面积、起始亩单价、楼面价、成交亩单价、成交楼面价、溢价率、成交企业、特殊规划条件等信息。

时刻关注土地市场动向，每成交一宗土地都将相关信息统计到自己的信息库中。

与此同时，可以找一份城市控规图，将已成交土地标注到控规图中，做到“表图合一”！

这样做的好处在于，一方面可以快速掌握整个城市土地市场的概况，加深对区位、地价、企业投资策略的了解；

另一方面更为重要的是，你可以对整个城市的土地做一个详尽的排查，若多年前成交的土地至今还未开工，你完全可以去寻找合作的机会，这为拓展企业土地资源大有裨益。

以上，供各位同行朋友参考！

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【中指报告】

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