首付更低的还款方式，背后是真的减轻购房压力？

　　日前，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了最新一期贷款市场报价利率（LPR）,5年期以上LPR为4.45%,与上月相比未做调整。

　　虽然“锚”未动，但基于上月5年期以上LPR下行、首套房贷利率下限下调等因素影响，多地房贷利率下调已成趋势。与此同时，不少城市降低房贷首付比例，以及提高公积金贷款的额度等方式降低购房门槛；部分城市则与当地银行“合作”，通过灵活调整还款方式为购房人“减压”。

　　注意，不管是降低首付比例，还是提高公积金贷款的额度，或是调整还款方式，银行或当地政府的措辞都是“减压”，字面意思很显性：这样做，买房子的压力就小了——鼓励买房的意图明显。

　　但以上种种，除了降低贷款利率之外，其他各种方式，事实上对购买的“总压力”是没有降低的，甚至可能会加大购房的压力。

　　我们可以很简单地算一笔账。若一套房子的总价是200万元，你手头现有的资金是50万元，抛去一切交易成本不算，如果首付款是30%,你现在的钱是不够买房的，你可以选择先不买；但若首付降到了20%,你就可以拿这笔钱当首付，去购买这套房子。

　　贷款期限假设为20年，贷款金额150万元，按照5年期以上的LPR为实际获得房贷利率，本息一共需要支付利息76.78万元，每月还款9449.3元。如杲首付没降低，贷款额度是140万元，那么利息总数是71.66万元，本月还款8819.4元。

　　这样的计算站果说明一个事实就是，在首付少缴10万的情况下，今后每个月的还款额会增加600多元。我们知道，贷款买房的压力，不只是首付，更长久的压力来自漫长的月供。只不过，降低首付比例是把购房的压力往后推了。

　　提高公枳金贷款额度，其实也就是给购房者提供更多的贷款，道理跟降低首付比例是一样的，在利率不变的情况下，购房的总压力（指本息总额）会更大。

　　另外最近被热议的还有“灵活还款方式”。在此之前，房贷的还款方式一般只有两种，即等额本息（每月固定的月供支出，最为常用）与等额本金（每月月供越来越低），不久前有城市出台政策，前面几年只还利息不用还本金。

　　政策刚出台时，有人为之叫好，觉得购房者这次压力大大降低了。跟降低首付比例一样的结果是，如果你算一笔总账，你就会发现，这种方式并没有导致购房总支出的降低，反而有所增加。

　　前面压力小一点，后面压力大一点，这样如果算“减压”，其前提必须是越到后面，收入越来越高也越来越稳定。若这个前提条件不存在，这个压力只会越来越大，甚至有“断供”的风险。所以，面对银行或政府抛出的“友好政策”，你务必认真考量一下你未来若干年（跟贷款期限等同）的收入是不是稳定提升。若答案不那么肯定，你又不是“刚需”，就应该三思而后行。

　　◎来源：温州商报、记者：黄泽敏

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