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跌幅不能超15%!“限跌令”重出江湖?

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近日,福建省平潭综合试验区四部门,联合印发《关于进一步规范实验区商品房销售市场秩序的通知》。

通知提到:

“到今年年底前,当地房地产开发企业,在销售商品住房时,其实际销售价降价不得超过备案价上下幅度的15%,一旦超出规定范围,将不予办理网签、备案。”

“严禁假借“工抵房”、“供抵房”、“抵账房”、“内部员工房”等名义变相宣传和销售商品房。”

从不让“热涨”,到不让“下跌”,楼市调控风格为何切换如此之快?



坦白讲,楼市过热加强调控,过冷禁止降价的情况又重演。这一切无非指向“稳楼市”三个字!

其核心目的就是为了防止房价下跌,维持房地产市场稳定。

再简单点来说就是“托市”。但如果你轻易被“福建省平潭”带节奏,你就输了。

根据CRIC数据显示,近一年平潭普通住宅单价在1.1万~1.2万元/㎡区间波动,但成交量同比去年大幅降低,2022年4月全区成交92套(去年305套,-70%),2022年5月全区成交78套(去年264套,-70%)。

正常顺销的项目,一个月也不过卖4-10套左右,就这还是叠加了3-10%分销、1-2%的全民营销BUFF之后的效果。

加上如今全国楼市均呈低迷状态,投资客群意愿大大降低,平潭楼市更是雪上加霜。不完全统计,平潭普通住宅库存累计超6600套,去化周期高达30个月!

楼市不景气,也因此衍生了不少问题,如楼盘烂尾等等。

为此,官方才不得不出手,挽救楼市预期,开出“限跌令”,防止房价大幅下跌!

这也让我想到了这两天被嘲上天的“小麦换房”,“大蒜换房”等事件。

其实说白了,就是打着各种噱头做宣传,内核还是降价让利卖房。

但从福建平潭这份文件里的描述中,不难看出还是卡的太严格了。

事实上,大部分出台“限跌令”的城市都是能级比较低的四五线城市为主,前几年棚改拉了一波之后,房价就一直没有涨过。

如今房价下跌属于市场的自我调节,四五线城市本来就没有那么大的居住需求,房比人多,房价回调下降属于正常。

只是,如果不让跌,最终只会让市场冻结住,刚需也不见得益。


再看现阶段,已有超过20个城市采取了类似的举措。其中就包括张家口、岳阳、桂林、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山。

为什么是这些城市?

其根本原因就是因为三四线城市容易受到市场行情的波动,房价的升温和降温更为明显。出台“限跌令”的目的就是为了稳市场,防止房价下跌。

但能做到吗?

房价无论上涨还是下跌都是限不住的,市场自有一套调节规律。限购等很难改变房价上行趋势,限跌也不会停止房价下跌!

而下跌的时候,地方尽管要求不能低于备案价的多少,但是开发商同样背后偷偷打折,或者返回一些折扣给购房者,最后还是降价了。

说到底,“限跌令”并不能限房价涨,也不能限房价跌,房价从去年到现在即便被管控,主流城市基本上还是很稳的,从中长期趋势来说,一二线也不太可能跌。

但需要强调的是:

“限跌令”会给市场一个错误的假象,让购房者认为房价真的不会跌,有地方兜底。

但如果一旦给市场传递房价永远不会跌的信号,那么炒房现象就会越演越烈。

只有房价适当下跌回调,市场才能有敬畏感,也更加健康

而现在没有颁布「限跌令」的城市不少,并不是地方放弃了“救市”,而是发现强制限跌并不能促进成交。现在还是以鼓励为主:

像鼓励农民买房、鼓励大学生购房,鼓励二胎、三胎家庭购房,给现金补贴;降低公积金门槛,提高公积金额度;降低个税;利率下调...

所以,想要房价稳定下来,购买力一定要释放,释放了成交量就一定会上来。

既然不允许开发商降价,那只能地方让利了,接下来我们会看到越来越多地方为了鼓励刚需上车,出台让利措施,降低刚需的买房成本。

鼓励手段到位了,房价不用“限跌”,自然稳。

所以,“福建平潭限跌令”还是眼球效应而已。


但关键是,西安会不会「限跌」?

当然也是边走边看。但不排除会用出这一招,目的是防止市场大起大落落落落落。

当下的西安,买房的小利好在持续释放。基本面始终看好,现阶段稳步上涨的规律并没有改变。自住+投资而言,完全是可以买入的。

不过也不意味着要马上买房,马上做决定!

现阶段不少开发商都有不小的压力,部分项目也可有等到降价的机会。

在这样的买方市场里,购房者可以趁这段时间慢慢挑好选好。

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