跌幅不能超15%！“限跌令”重出江湖？

近日，福建省平潭综合试验区四部门，联合印发《关于进一步规范实验区商品房销售市场秩序的通知》。

通知提到：

“到今年年底前，当地房地产开发企业，在销售商品住房时，其实际销售价降价不得超过备案价上下幅度的15%，一旦超出规定范围，将不予办理网签、备案。”

“严禁假借“工抵房”、“供抵房”、“抵账房”、“内部员工房”等名义变相宣传和销售商品房。”

从不让“热涨”，到不让“下跌”，楼市调控风格为何切换如此之快？

坦白讲，楼市过热加强调控，过冷禁止降价的情况又重演。这一切无非指向“稳楼市”三个字！

其核心目的就是为了防止房价下跌，维持房地产市场稳定。

再简单点来说就是“托市”。但如果你轻易被“福建省平潭”带节奏，你就输了。

根据CRIC数据显示，近一年平潭普通住宅单价在1.1万~1.2万元/㎡区间波动，但成交量同比去年大幅降低，2022年4月全区成交92套（去年305套，-70%），2022年5月全区成交78套（去年264套，-70%）。

正常顺销的项目，一个月也不过卖4-10套左右，就这还是叠加了3-10%分销、1-2%的全民营销BUFF之后的效果。

加上如今全国楼市均呈低迷状态，投资客群意愿大大降低，平潭楼市更是雪上加霜。不完全统计，平潭普通住宅库存累计超6600套，去化周期高达30个月！

楼市不景气，也因此衍生了不少问题，如楼盘烂尾等等。

为此，官方才不得不出手，挽救楼市预期，开出“限跌令”，防止房价大幅下跌！

这也让我想到了这两天被嘲上天的“小麦换房”，“大蒜换房”等事件。

其实说白了，就是打着各种噱头做宣传，内核还是降价让利卖房。

但从福建平潭这份文件里的描述中，不难看出还是卡的太严格了。

事实上，大部分出台“限跌令”的城市都是能级比较低的四五线城市为主，前几年棚改拉了一波之后，房价就一直没有涨过。

如今房价下跌属于市场的自我调节，四五线城市本来就没有那么大的居住需求，房比人多，房价回调下降属于正常。

只是，如果不让跌，最终只会让市场冻结住，刚需也不见得益。

再看现阶段，已有超过20个城市采取了类似的举措。其中就包括张家口、岳阳、桂林、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山。

为什么是这些城市？

其根本原因就是因为三四线城市容易受到市场行情的波动，房价的升温和降温更为明显。出台“限跌令”的目的就是为了稳市场，防止房价下跌。

但能做到吗？

房价无论上涨还是下跌都是限不住的，市场自有一套调节规律。限购等很难改变房价上行趋势，限跌也不会停止房价下跌！

而下跌的时候，地方尽管要求不能低于备案价的多少，但是开发商同样背后偷偷打折，或者返回一些折扣给购房者，最后还是降价了。

说到底，“限跌令”并不能限房价涨，也不能限房价跌，房价从去年到现在即便被管控，主流城市基本上还是很稳的，从中长期趋势来说，一二线也不太可能跌。

但需要强调的是：

“限跌令”会给市场一个错误的假象，让购房者认为房价真的不会跌，有地方兜底。

但如果一旦给市场传递房价永远不会跌的信号，那么炒房现象就会越演越烈。

只有房价适当下跌回调，市场才能有敬畏感，也更加健康。

而现在没有颁布「限跌令」的城市不少，并不是地方放弃了“救市”，而是发现强制限跌并不能促进成交。现在还是以鼓励为主：

像鼓励农民买房、鼓励大学生购房，鼓励二胎、三胎家庭购房，给现金补贴；降低公积金门槛，提高公积金额度；降低个税；利率下调...

所以，想要房价稳定下来，购买力一定要释放，释放了成交量就一定会上来。

既然不允许开发商降价，那只能地方让利了，接下来我们会看到越来越多地方为了鼓励刚需上车，出台让利措施，降低刚需的买房成本。

鼓励手段到位了，房价不用“限跌”，自然稳。

所以，“福建平潭限跌令”还是眼球效应而已。

但关键是，西安会不会「限跌」？

当然也是边走边看。但不排除会用出这一招，目的是防止市场大起大落落落落落。

当下的西安，买房的小利好在持续释放。基本面始终看好，现阶段稳步上涨的规律并没有改变。自住+投资而言，完全是可以买入的。

不过也不意味着要马上买房，马上做决定！

现阶段不少开发商都有不小的压力，部分项目也可有等到降价的机会。

在这样的买方市场里，购房者可以趁这段时间慢慢挑好选好。