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海南楼市AB面:买不到与卖不掉的房子

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来源:中国房地产报

陆海贵每天在朋友圈发布着个人房源信息,与刘浩铭一样的购房者也奔走在海口一个又一个楼盘之间。海南楼市的AB面:热点城区房源“供不应求”,偏远区域去化周期仍需时日;买不到房的和卖不掉房的,就像两条平行线,无法汇集到一个交点。

扩大范围来看,市场面依然不景气。前5月主要城市的房地产销售、投资、价格等数据徘徊不前,下滑趋势明显;市场层面的降价、以物换房等营销模式重出江湖;房企亦在低迷的销售中等待希望。2022年上半年即将结束,中国房地产报推出楼市报道,多角度展现楼市中的胶着、冲突与博弈,以及耐人寻味的故事。

年过六旬的陆海贵在海口市海甸岛片区有一套约150平方米的商品住宅,两年前,他通过微信朋友圈等途径,想把这套房子出手。发了两年多信息,至今还未出手。

“当前,海口二手房交易流通性较差,成交量偏低。”海南房地产销售行业资深人士邓涛告诉记者,目前海口市每月二手房成交量在1000套左右,对于一个省会城市来说该交易量并不算大。与二手房市场交易低迷情况相比,海口、三亚两地主城区新房交易却呈现“供不应求”态势,部分被消费者追捧的热点楼盘甚至出现了“一房难求”局面。

当地多名房地产研究机构负责人也向中国房地产报记者表示,住宅市场出现“供不应求”的情况主要集中在海口、三亚两地主城区,其他区域或其他市县住宅市场仍是“供大于求”,去化周期仍需时日。

据上述人士分析,海口、三亚商品住宅市场出现“供不应求”因素很多,比如购房人对城市未来发展预期、新海南人购房需求量增加等,最主要原因是供地量收窄,特别在供地结构中商品住宅用地占比较小。

据相关统计数据显示,今年1~5月,海南全省土地供应4315.32亩,同比下滑42.29%;成交3155.52亩,同比下滑32.78%;土地出让成交金额减少,累计成交58亿元,同比下滑35.2%。具体到商品住宅市场供应,1~5月,供应面积为182.32万平方米,同比下跌48.98%;成交面积320.26万平方米,同比上涨0.18%。

卖了两年的二手房

“踏破铁鞋无觅处,得来全不费工夫!机会稍纵即逝!”

在陆海贵的微信朋友圈,差不多每天都要发一则同样内容的房屋出售信息。这套房子属于陆海贵的个人房产。

这则至少发了两年朋友圈的房屋出售信息,内容多达850多字,由于文字内容太长,9张图片和文字内容被折叠成了一行字。

陆海贵的这套房子位于海口市海甸岛某小区,顶楼房源,面积约为150平方米。今年60岁的陆海贵系1988年海南建省时的 “闯海”人,10多年前购买了海甸岛这套房产。

在房屋出售信息中,陆海贵很文艺地描述着这套房源的场景:高校附近的珍贵(稀)房源,东南北三个方位都是一览无余的海阔天空,买一套房还赠送一个“独家使用权”的60多平方米“空中花园”(顶层露台),早上5点就可以和初升的太阳来个拥抱……

早期,陆海贵将这套房源单价标为1.6万元/平方米,如今他开出的总房款300万元/套,即单价为2万多元/平方米。按照陆海贵的说法,算上赠送的60多平方米露台,折合单价也只有1.4万元/平方米。

在当地一些房屋中介网站,这个小区二手待售房源6月份挂牌均价为1.8万元/平方米,有些房源挂牌价在1.4万元~1.6万元/平方米间。

记者曾问过陆海贵“这样发信息效果怎么样”,他乐观地回答说,朋友圈反正又不用广告费,随便发。

“自2020年年初疫情以来,海口二手住宅房交易市场逐渐低迷,成交量很小。”海口一头部房产中介机构负责人告诉记者,今年1~5月份,二手房网签备案在1000套左右,较往年同期下降50%左右,其中2月份仅网签备案429套,创历史新低。

记者从海口市自然资源和规划局了解到,今年1~5月份,海口存量房(住宅)转移登记为7347套,面积69.5万平方米;去年同期此类存量房转移登记为9955套,面积超过102万平方米,今年较去年同期分别下降了26%、32%。

虽然,存量房转移登记数据并不能准确体现二手房市场成交量,但从一定程度上也体现了市场活跃度。

“当前海口二手房交易市场较长时间处于低迷状态,流通性极差。”海南宅美科技有限公司总经理邓涛也向记者表示,受疫情及经济预期走弱等多重因素影响,符合购房条件的人员数量减少,居民预期收入降低,购房压力增大,观望情绪浓厚,市场回归理性。

“部分小区二手房价格倒挂严重,呈现‘有价无市’局面。”当地一位不愿具名的房地产资深人士对此表示担忧,房产经纪机构带看量下降,二手房成交周期加长,成交难、成交少,直接导致房产经纪机构经营困难,多数为亏损状态;市面上小型房产经纪机构接连倒闭,大型经纪机构纷纷并店裁员,从业人员离职较多。

“一房难求”的新房市场

相对于海口低迷的存量房交易市场,城区部分新楼盘却出现“一房难求”局面。

就在陆海贵卖房的同时,“新海南人”刘浩铭与妻子一到周末就奔走在海口各个楼盘之间,寻找合适的房源。

“整个海口城区楼盘基本上跑了个遍,位置好的楼盘说没有房子,位置太偏的地方又不适合。你是房地产行业专业人士,知道哪里有好房子不?”刘浩铭问记者。

刘浩铭是应聘到海口某高校任教不久的老师,一直想在学校附近或者市区生活方便的地方购买一套房产。同时作为引进人才,刘浩铭虽然已具备在海口申请安居房的条件,但他和妻子还是希望在市面上购买一套普通商品住宅。

今年年初,记者将陆海贵的房源信息转给了刘浩铭,他看了看后当场摇了摇头说:“我不想买二手房,还是希望能在单位附近买一套房。”

5月底,刘浩铭再次给记者打来电话,说他在海口主城区仍没有找到合适房源,问能不能帮忙打听一下。

像刘浩铭这样焦虑的买房人,记者在采访中遇到不少。在海口主城区,普通商品住宅“一房难求”是许多意向购房人的普遍焦虑。海口农垦片区一项目楼盘负责人曾告诉记者,该楼盘去年阶段性地推出300多套房源,吸引了两三千人排队摇号。

“在海口主城区,‘供不应求’现象确实在一些热点区域和优质楼盘中存在。”海南省房地产业协会执行秘书长、锦诚·海岛服务商董事长王路向记者表示,当前,海口新房市场矛盾并不是消费者买不起房,而是买不到房。

王路认为,这种“供不应求”的主要原因,是海口住宅用地供应连年呈缩紧状态造成的。“海口普通商品住宅供地大幅收紧,致使市场可售房源相对减少”。不过他表示,海口房地产市场整体是稳健的。

关于海口土地供应问题,中原地产海南区域总经理谢莉向记者表示,海口自2016年开始,纯商品住宅项目土地供地呈缩紧状态,供应量逐年减少。她还表示,海口住宅成交量在2017年涨至高位,2018年政策调控后成交量开始下滑,但价格稳定增长,且近3年海口增量房市场整体表现为“供不应求”。

据海口市房管部门备案数据显示,今年1~5月,海口商品住宅累计供应68.77万平方米,同比下跌25.16%;累计成交106.69万平方米,同比上涨23.5%。综合成交均价为16990元/平方米。

与海口相比,三亚商品住宅供应量相对较少,但综合成交均价每平方米要高出1万元。今年1~5月,三亚商品住宅供应32.67万平方米,同比去年下降26.32%;成交52.06万平方米,同比去年增加25.29%。综合成交均价为27527元/平方米。

买房与卖房的两条“平行线”

与陆海贵情况差不多,从去年下半年开始,在海口从事建材生意的女商人莫晓琳也在售卖她的两套房产。但近一年时间快过去了,这两套房子仍在她的手中。

与陆海贵情况不同的是,莫晓琳心急火燎般要出让的这两套房源,位于海南西北部的洋浦经济开发区,属于叠拼别墅。“这两套房子是开发商抵材料款抵给我的,已经交房,但尚未办理房产证(不动产权证)。”莫晓琳告诉记者,因为自己在其他产业投资失利,急需资金还银行贷款。

由于这两套房源位于市县区域,尽管莫晓琳一再表示可以降价处理,但仍未出手。

“除了海口、三亚两个主要城市外,海南其他市县楼市情况并不乐观,部分市县的商品住宅库存量相对较大,需要一定去化周期。”王路分析认为,其他市县房地产市场仍以岛外客户为主,但这些岛外客户大多数又不具备购买资格;就房地产行业而言,如果受宏观经济下行影响,其他市县住宅市场基本上会被拖累。

今年1~5月份,海南省商品住宅供应面积182.32万平方米,同比下跌48.98%;成交面积320.26万平方米,同比上涨0.18%,成交均价18751元/平方米。

据中国土地市场网数据显示,今年1~5月份,海南全省一级市场土地供应为4315.32亩,同比下滑42.29%;成交3155.52亩,同比下滑32.78%。土地出让成交金额减少,累计成交58亿元,同比下滑35.2%。

近些年来,海南商品住宅供地量很小,供求均以产业用地为主导。谢莉认为,由于受市场、疫情等多因素的影响,企业拿地持谨慎态度,甚至出现住宅用地流拍现象,但用地稀缺性促使其价值依旧处于高位。

王路认为,海口、三亚两大重点城市之所以出现商品住宅“供不应求”局面,主要是普通商品住宅在供地结构上占比较小,这需要合理调整当地的供地结构。

他认为,今年5月15日海口市率先出台楼市新政,这也是海南“全域限购”4年来首次为楼市“松绑”,但这次“松绑”新政对市场的影响甚微。

那么,未来海口楼市,甚至整个海南楼市会有怎样的变化?

谢莉认为,海口楼市低谷期预计还会持续一段时间,到今年四季度有望回升。

王路认为,海南楼市走向取决于宏观经济大环境,房地产开发和购房者的信心也取决于对宏观经济大环境的信心,“对于政府部门来讲,现在最艰难的是如何解决‘控房价’问题,这需要智慧,因为限价政策出台已经执行快4年了。”

如今,陆海贵与莫晓琳仍在通过各自途径售卖着自己的房子;而与刘浩铭一样的购房人,仍奔走在海口一个又一个楼盘间。

这就是海南楼市A面和B面:买不到房的和卖不掉房的,好像两条平行线,无法相交在一个交点上。(文中陆海贵、莫晓琳、刘浩铭均为化名)

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