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投资客,都跑了!

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这是长沙考察的第二篇文章。

这篇跟大家好好聊聊,长沙各大板块我们看到的情况。

长沙,确实称得上是将投资客挤干净的城市。

最近,不少城市都在疯狂降低门槛救市,长沙市场也松了,允许以租换购,只要将房子租出去,就能再买1套房。


作为调控标杆,长沙站的太高,市场稍稍松绑,就有不少嘲讽的声音。

但说句公道话,相比其他城市无节操的松开限购,长沙将拿到产权证4年才允许买第二套房,改成了房子出租就能买第二套房。

既没有松开限售,也没有对外地人敞开买房大门,欢迎的依旧是扎根本地的购房者。

不愧是将炒房客都吓跑的城市,调控基调还是很稳。

根据统计局公布的数据,过去5年长沙二手房价涨幅仅有5.8%,排在全国的23位,确实是跑输国内主流一二线城市。

所以,追求房价涨幅千万不要买长沙。

长沙适合本地生活,自主兼顾保值的朋友们选择。

这是长沙购房建议的大前提,这次考察文,我们也做出了调整,相比过去精简的购房建议,这次我们把板块的所见所闻所思全部放出来。

超长的考察调研稿,花了不少心思,送给想要在长沙安家的朋友们。

写到后面发现文章实在是太长了,所以分成了上下两篇,看完大家一定记得点个赞,点赞超过100,咱们继续更新下篇。

等不及的朋友,可以直接扫描下方二维码详聊。


虽然长沙整体不太涨,但是买对和买错,区别还是存在的。

比如梅溪湖,2017年长沙梅溪湖的金茂湾价格1.1-1.2万/㎡,现在二手均价能卖到1.9w,还是能覆盖利息和通胀的。

但是如果没有买对,过去可能10年也才涨了20万,甚至可能二手转手都困难。


这并不意外,因为长沙的新房供应不少,再加上长沙买房基本是以刚需自住为主,不讲什么概念,刚需选择很多,不少小区确实连流动性都很难保证。

所以,长沙买房想要保值增值,还是需要一些思考的。

想要买对,先要看看城市规划。

长沙买房,环线实际上不是最重要的考量。在长沙最新的城市规划中提到,长沙2035年将要打造“一轴两带多中心”的城市空间格局。


长沙接下来城镇布局,还是往多中心发展模式走的。

发展的重点是一主(长沙主城区),两副(梅溪湖副中心、黄兴副中心),六大片区(岳麓山国家大学科技城、马栏山视频文创产业园、临空经济示范区、高铁会展板块、南部片区、湖南金融中心)。

并且长沙明确提出,未来发展方向是:“东拓、西提、南融、北进、中优”。

东西部将是未来发展的重点,东部以拓展为主,西部以提升为主,是关注的首要之处,南北次之,主城优化排在最后。

这是长沙的城市规划,想了解更多城市,或者长沙具体板块发展潜力的朋友,可以扫下方二维码,添加我们的房产规划师详聊。


看完这些,我们再来看长沙的各大细分板块。

长沙,沿湘江两岸发展,以湘江为界清晰分为河西与河东。

河西主要包括岳麓区与望城区,是长沙这些年打造的新城区。河东主要包括芙蓉区、开福区、雨花区、天心区这4大中心城区以及长沙县。


此外,长沙还代管两个地级市,宁乡市和浏阳市,但这不是我们买房的重点,也就不说了。

这篇文章是上篇,我们先讲讲长沙这几年发展最好的河西。

岳麓区

岳麓区是河西发展最迅猛的区域,滨江、市府、梅溪湖、洋湖、大王山等多个热门板块,当中不少都是现在长沙房价的高地。


1、滨江新城

滨江是河西发展最好的地方,定位是长沙主城新金融CBD,2021年已经汇集银行、保险、券商、基金公司等635家金融机,金融业税收增至55.5亿元,占比岳麓区税收达32%。


就我们考察的情况来看也是如此,板块界面非常不错,FFC4、福晟楷林国际、招商银行、基金小镇已经建成,高楼林立又紧邻湘江,都市感和环境氛围都拉满。


目前滨江板块剩下的地块也不多了,在卖的新房很少,只有华润和旭辉两个项目在售,单价在2万左右,看着不贵,但是都是200起步的大平层,没个500万是不用考虑的,商办公寓目前单价已经卖到了5万。

哪怕没有非常优质的学区,滨江板块的热度和认可度都是第一,新房都要摇号。

价值确实非常高,但与大多数人也无关。

2、市府板块。

市府板块是整个长沙单价最高的区域,没有别的原因,就因为市府的学区最好。

市府最出名的二手小区莫过于钰龙天下和八方小区,都是难得的双学区房。

八方小区对应的是长沙实验小学和长郡双语,钰龙对应的是麓山国际实验小区和双语中学。

去年,八方小区的房价一度冲刺到4万,可见哪怕是长郡、雅礼在长沙遍地都是,真正优质双学区房同样有号召力。


不过今年八方的房价也降了,据中介说降价的原因是长沙提出要进行教师轮岗。轮岗的方式是在同片区内进行教师和校长的交换,这对八方来说是个利空,所以房价降到今年的3万多左右。

不过,依然是全长沙房价最高的地方。

3、谷山

这是市府北的新板块,依托着谷山,也是长沙教师轮岗消息利好最大片区。


如果真的能够参与教师轮岗,谷山新房配建的学校将和长郡双语、麓山国际、长沙实验的共享教师力量,教育实力不会差。

市府虽然学校好,但是小区都比较老了,没有什么新房可选,而谷山现在都是低密度的改善洋房,望山而居,改善价值又凸显出来了。

谷山等于掌握了昨天我们说的长沙房价上涨的命门:环境+教育。

这可能也是谷山房面世就贵的原因,作为全新的板块,现在在售的新房单价大概在1.35-1.6w左右。

谷山板块的优缺点很清晰:

优点是距离市府和滨江很近,还有机会参与教师轮岗,望着谷山环境,板块密度也比梅溪湖要低,环境还是不错,妥妥的改善板块。

缺点就是板块内交通不太方便,现在和未来都没有地铁规划,但作为改善板块来说,这应该也不是影响房价的地方。

不过要提醒的是,教师轮岗还未完全落地,选择谷山要考虑到这点风险。


4、梅溪湖

作为长沙规划的城市副中心,梅溪湖规划很好,主要分为1期和2期,基本以绕城高速为界。


1期发展已经成熟,不仅有梅溪湖等湿地景观,背靠桃花岭还有不错的山,再加上长郡、雅礼、博才、师大响当当的名校,买房可以配套入学,不像洋湖需要派位。

综合这些因素,梅溪湖1期早已成为富人区的代名词,哪怕板块密度很高,依旧不少人买单,二手房价基本在1.6-1.9w左右。



目前1期基本没有新房在售,只有绿地的一个项目,听说去年还有停工,今年才开始继续施工,价格在1.4-1.5w,还是要慎重选择。

梅溪湖2期,是现在正在发展的新板块。

比起1期的学区和环境,二期更多的概念在产业,比如生物医药产业、科技和总部基地、长沙中心等城市会客厅等地标封面。

概念很好,但还需要兑现时间,没有梅1优质的学区,梅2的认可度不是很高。

目前主要是绿城和碧桂园的两个项目在售,绿城品质溢价在这,价格已经到了1.9w,位置刚好处于梅1梅2的交界处,其他中介告诉我,绿城多半是没法读到梅1的学校的。


碧桂园的位置更偏,价格也比较刚需,单价在1.35左右。

梅2现在还在发展之中,只能说建议没有学区需求,赌板块潜力的朋友选择,否则这个价位还有很多其他板块可以选择。

5、麓谷。

麓谷主要是作为岳麓区高新产业聚集区打造的,主要发展移动互联网产业、健康产业以及跨境电商产业,现在已经汇集谷歌、58到家、腾讯、中移电子商务等7000多家移动互联网企业,九芝堂、三渃生物、方盛制药等等生物企业。

听本地朋友说,那边确实吸引不少年轻人在那边就业,我们在考察中也看到中联重工等成片成片的园区。



产业是有的,处于发展之中,距离梅2也近,不少项目主打的是梅溪湖外溢,靠近地铁线,比较适合预算有限的刚需,价格在1.1-1.2w左右。

5、洋湖

洋湖也是这几年打造岳麓大力打造的新板块,位置比较偏远,但是胜在环境与学区,有洋湖湿地公园,又有长郡、麓山国际、雅礼三个不错的中学。

整个板块相比滨江和梅溪湖,密度要低很多,但洋湖板块现在没啥新房了,我们看了华润的项目,目前价格在1.4-1.6w。

但洋湖板块的初中采取派位模式,不是说买房就一定能读到三所好的初中。派位原则上是就近入学,但如果学位紧张,可能也会往大王山去派位。

就整个岳麓区而言,第一梯队肯定是滨江、梅溪湖1期;第二梯队是洋湖、市府谷山、梅2;第三梯队才是麓谷;最后是大王山。

这是很清晰的,剩下的按照各自的需求梯队进行抉择,如果还是不明白,或者还有板块没有说到,可以扫下方二维码直接来详聊。


望城区

同样处于河西的,还有望城区。

望城区不属于长沙5大市区,最近才实现与主城区的高中互通,板块的价值也差一些。

我们这次重点看了2大板块:月亮岛和城铁西城。

1、月亮岛

月亮岛板块作为刚需板块,有一定的价值。

能够眺望湘江,享受不错的江景资源,又背靠月亮岛与星月湖公园。

尤其是月亮岛,岛上有大片的薰衣草,每年都有不少人来打卡,此外还有露营公园、博克森体育、足球青训基地等等规划,是个不错的周末休闲文旅的地方。


我们说过,长沙买房非常注重景观资源,月亮岛自然环境资源是不错的。

除此之外,月亮岛已经开通地铁,交通还算方便,周边也有些许的产业概念,s15半导体客户创中心,s10总部基地,已经在修建。

但不知道是我们到达的时间问题,还是怎么样,产业看着似乎停工,这点还有待考证。

教育也引进了长郡双语和师大附中,作为刚需板块该有的都有了,目前价格在1.2w-1.3w。


但是板块内人气还明显不足,兑现周期至少是3年以上,新房的密度还挺高的,远处望过去都是房子。

2、城铁西城

这是一个更加刚需的板块,主打是依靠高铁西站,高铁2025年才能开通,板块还规划不少写字楼地标,未来也是想要打造长沙的西部门面。

规划看着还不错,价格也是真便宜,目前单价只要8k,比张三丰南京隔壁的县城,也就贵了1k。

但缺点也很明显,板块内没有地铁,只有规划,需要等待5年以上才有希望落地。

只能说适合河西,手头极其有限的刚需上车。

望城区更多是作为外溢板块去挑选,综合看下来月亮岛还算不错,城铁西城虽然规划是产业新城,但是目前来看太过早期。

写到这,已经洋洋洒洒快4千字,先打住了!

河东的板块,我们下篇再说。还有哪些想问的板块,请在评论区评论,或者扫文末二维码来聊。

这是第一次尝试这个类型的考察文章,目前还在西安考察中,码字不易,觉得文章不错,一定要积极点赞。

点赞过百,我们继续更新下期!

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以上为正文,来自小狮

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