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名校尚未落地,深圳龙华某小区业主立涨百万!专家:大学区时代,这种心态不可取

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锦绣江南小区 梁宝欣 摄

本报(chinatimes.net.cn)记者李贝贝 见习记者 梁宝欣 深圳报道

近日,龙华区人民政府官宣将与深圳“四大名校”之一的深圳中学合作办学,消息官宣的当日下午,龙华锦绣江南四期的部分业主就开始调高其挂牌出售的二手房价格。

据龙华房产中介李丽(化名)6月21日向《华夏时报》记者透露,目前锦绣江南附近有一块规划用地正在建设学校,“80%的概率应该是深圳中学”。

而深圳龙华房产中介张伟(化名)也于6月21日向《华夏时报》记者表示,“现在锦绣江南四区的业主听到风声说要建学校,担心卖亏了,所以想着能卖高一点就高一点。”

“去年650万还能买到一套锦绣江南四期100平左右的3房,现在给到750万,我们都没把握业主会签字。他们就是觉得之后还要涨,不然干嘛不卖?”张伟说道。

名校尚未落地,业主立涨百万

6月15日上午,龙华区人民政府与深圳中学举行合作办学签约仪式,但没确定学校选址。当天下午,龙华锦绣江南四期的业主开始调高挂牌出售的二手房价格。

锦绣江南四期的一位50多岁的业主对《华夏时报》记者说:“我邻居家的房子113平,他前两个月挂牌卖650万元,现在要卖到760万。一涨就涨了110万。”

另外,还有业主向《华夏时报》记者表示,自己之前买了两套锦绣江南四期的房子,但因为孩子要结婚想置换大一点的房子,就卖了其中一套。没想到卖完没多久,深圳中学即将落地附近的消息就来了,有点后悔。

据张伟透露,有个客户挂牌出售一套锦绣江南四期97平的房子,之前按市场价卖的价格在600万元左右,但深圳中学即将落地的消息传开后,业主直接将价格调高至760万,关键是“他并不是诚心卖,认为之后还可能会涨”。

6月23日,《华夏时报》记者在中介平台看到锦绣江南四期的指导均价约为5.1万/平,目前挂牌出售的有9套,近90天成交了1套。


截图自某中介网站

“深圳中学落地龙华消息刚放出来就开始涨价了,现在锦绣江南四期业主的心态很高。如果是诚心卖的业主,还是按照之前的成交价成交的。”张伟补充说道。

同时,李丽也向《华夏时报》记者透露,目前锦绣江南四期诚心卖的就两套,一套是113平的,另一套是78平,市场价分别为650万元和530万元,其他挂牌的业主都涨价了。

为什么深圳中学落地龙华,锦绣江南四期的业主就开始涨价呢?

据龙华多名房产中介透露,锦绣江南四期业主调高价格的底气来源于,深圳中学龙华分校有80%-90%的概率将会落地锦绣江南四期附近的小区。而深圳中学是深圳四大公办名校之一,拥有优质的教育资源。

“这个可能性比较大的原因主要在于,一是锦绣江南四期附近有在建的人才房。基本上,深圳人才房旁边都会配很好的学校,而一般的开发商并不会这样做。二是班制的规划,深圳中学龙华分校的规划是72班制的。目前龙华在建的学校除了锦绣江南四期附近的民治学校项目是规划72班外,其他在建都是规划54班的。”龙华资深置业经理王欢(化名)向《华夏时报》记者说道。

据了解,锦绣花园一共分四期开发,开发时间从2003年至2006年,现在带的学位是行知小学和民治中学。此外,据深圳龙华融媒发布消息,位于龙华区民治街道的民治学校项目已于今年4月初开始施工,项目总建筑面积约为7.1万平方米。

“由于学校用地就在锦绣江南四期旁边,而四期和一、二、三期通过一条市政大道分隔成两个社区。所以目前开始涨的都是四期的房源,一、二、三期都还没涨。估计确定是名校落地之后还会再涨。”张伟说道。

李丽也说,“目前业主的观望心态会比较重,主要还是看学校出结果。”

此外,据张伟透露,除了锦绣花园四期的业主外,像周边的其他小区,如苹果园、风和日丽花园、丰润花园等小区的业主心态也发生了变化,都开始观望,想着要涨价,不怎么愿意卖了。


截图自某中介网站

“丰润花园有一套房子三、四月份的时候350万就可以成交,但现在要400万。”张伟说。

针对这些业主的行为,美联物业华南战略董事总经理江少杰在6月21日接受《华夏时报》记者采访时表示,“深中落户龙华,业主紧急涨价,主要原因是稀缺性,因为深圳优质学校少,所以导致好的学区房贵如黄金。之前带有好学校的学区房价格,往往会被推高,而且价格高到可能与房屋本身的价值产生较大偏离。因此而上述锦绣江南楼盘业主的做法,就体现出此种心态。但这种心态到了现在变得不可取。”

深圳学区房去泡沫化

江少杰表示,随着深圳大学区制度的进一步深化,学区房价已出现变化,学区范围内可选择的楼盘变多,产生了价格踩踏。同时龙华公办学位在今年试行了摇号机制,进一步稀释了学区房的稀缺性,价格上升的动力已开始被弱化。


图源:乐有家研究中心

据乐有家研究中心数据显示,深圳各区近4年重点学区房价成交价在2020年涨幅最高,像福田、南山、龙岗的涨幅均达到27%,连盐田也涨了14%。不过,到了2021年,深圳大部分重点学区成交价由涨转跌,其中南山的跌幅达12%。

学区房作为能抗跌幅房产的信仰被打破,而这主要是因为深圳二手房指导价政策出台及大学区招生和办学模式的推行。

2021年2月8日,深圳出台《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,给全市3595个住宅小区量身定做了一份详细的成交参考价格。

据熟悉深圳房地产市场的某房企营销人士谢杰(化名)向《华夏时报》记者分析称,“过往深圳学区房是所有二手房里涨得最猛的,但二手房指导价出来后,不少学区房的参考价比过往实际挂牌价低很多,所以对学区房影响还是挺大。”

“如果说以前学区房的上涨是有炒作和泡沫的成分,那么二手房指导价出来后,就导致学区房在回归实际价值,也是一个去泡沫的过程。”谢杰说道。

此外,在同年7月30日,深圳市人大常委会起草了《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》(以下简称《意见》)并公开征求社会意见。其中,《意见》提及了教育部门应当“推行大学区招生和办学管理模式,建立义务教育学校教师交流制度,健全优质教育资源共建共享机制”。

这则消息引起了社会的广泛关注,不少市民认为这将进一步使深圳学区房去泡沫化。

而据乐有家研究中心数据显示,2021年9月至2022年3月上旬,深圳6大名校片区的业主挂牌价有了明显的下滑。在具体跌幅上,罗湖深圳中学周边的挂牌价跌幅最大,达到10%;其余名校片区挂牌价跌幅在3-6%。同时,部分业主急售,有心让利,“按指导价卖”的现象也逐渐出现。


图源:乐有家研究中心

值得注意的是,今年深圳也进一步推动了全市教育资源均衡化发展。

5月16日,深圳市教育局联合多个部门印发《深圳市公办中小学集团化办学实施方案》(以下简称《方案》)提出,2022年至2025年,深圳市将培育80个优质公办中小学教育集团,集团化办学覆盖全市所有新建义务教育学校。

其中,《方案》特别提出,各市直属学校集团化办学选址,应经主管教育行政部门同意后,优先考虑保障房和街道大学区,不能与任何小区捆绑,不能与任何房地产挂钩。禁止以房地产开发商命名学校,杜绝与商业利益挂钩。

《方案》指出,集团化办学将整体提升全市基础教育发展的平衡性和协调性,让每个孩子享有更加公平更高质量的教育。

江少杰也说道,“未来,大学区制度将得到持续的推广,同时集团化办学将成为主流,加上教师轮岗制度的推进,教育资源日趋平衡,各学校间的教学质量差距将持续缩小,好学位的稀缺性不再突出,逐步降低房产与学位之间的关联性,房屋的市场价格将逐渐回归房屋价值本身。”

值得一提的是,《华夏时报》记者从深圳中学微信公众号了解到,除了龙华分校之外,深圳中学今年也与光明区人民政府、福田区人民政府分别签署合作办学协议,创建深圳中学光明科学城学校、深圳中学梅香学校。

而面对锦绣江南四期等业主的躁动,龙华区教育局也作出了相应的回应。

龙华区教育局的官方微信公众号在6月18日发布声明称,“龙华区人民政府与深圳中学合作办学得到了社会各界高度关注。目前,合作办学地址和招生学区划分等尚在研究讨论。请大家以官方权威发布信息为准,不造谣、不信谣、不传谣!”

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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