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人口加速流失!这些城市,房价都“鹤岗化”了

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作者:子非鱼

01 | 大多数城市房价在调整

在国家统计局的统计当中,5月份全国70个大中城市房价下跌数量在扩大。

新房方面,去年10月份开始,就有超半数城市房价下跌,此后规模继续扩大。进入2022年有些许起伏,但整体看,下跌城市数量占了大多数。


其中,今年前五个月,新房累计下跌最多的城市是辽宁沈阳,其次是廊坊、香河(廊坊下辖的县)、宜兴、丽水、中山、北海、梧州、河源、贵阳。


更能真实反映市场价格波动的二手房价格方面,下跌城市数量更加庞大。

国家统计局披露的5月份70个大中城市中,有53个城市二手房价格下跌。其中还有33个城市相较于2020年下跌,意味着这33个城市的房价,至少回到了三四年前,有的甚至回到了十多年前。

比如牡丹江。5月份二手房价格环比下跌了1.3%,同比下跌了10.5%,较2020年下跌了15.4%。三个数据均领跌全国。

早在去年,贝壳研究院就披露,牡丹江的房价已经跌回到了2007年的水平。


制图:城市财经;数据:国家统计局

通过上图,我们同时还可以看到,不光三四线城市,13个中心城市的房价,也在不断调整,目前的均价也已经回到了三四年前,比如哈尔滨、太原、贵阳、石家庄、呼和浩特、南宁、天津、郑州、济南、南昌、青岛、武汉。

它们下跌的原因,或者是此前涨得太过,或者是棚改熄火,或者是人口流失所致。

中心城市由于房价高企,还经得起跌,而大多数三四线城市,根本经不起,一跌就白菜价了(为避免有读者钻牛角尖,特此说明一下,这里说的白菜,不是真的和白菜一个价格,而是形象比喻而已)。

02 | 这些城市的房价“鹤岗化”

比如牡丹江的海林市,目前的均价已经跌至3363元,只比鹤岗贵一千多块钱。

自从鹤岗因为低房价成为网红城市之后,“鹤岗”也成为了低房价的代名词,这座城市房价,目前在全国倒数第一,均价只有2134元/平方米。市区存在大量几万一套的住房。

牡丹江与鹤岗相比,市区价格高很多,是鹤岗的两倍多,但其市区几万一套的房子,也不在少数。


图源:安居客

除了牡丹江,此前本号还写过云南个旧、辽宁阜新等地。而透过中国房价行情网查询的数据可以看到:

甘肃酒泉下面的玉门市、宁夏石嘴山、黑龙江七台河、黑龙江伊春、新疆吐鲁番、甘肃张掖、辽宁铁岭、青海海西、辽宁朝阳、吉林白城等等,房价都鹤岗化了。


可以看到,这些城市大多集中在东北、西北地区。它们有很多特点:

产业不振、经济不兴、人流流失。

三者之间形成了一个闭环,很难解决。


以牡丹江来说,这座城市2021年的GDP是875亿元,七普时期公布的常住人口为229.02万人,与2010年的279.87万人相比,十年间减少50.85万人。

牡丹江的经济主要依靠第三产业,其中的支柱产业是旅游业。这座城市素有“塞外江南”的称号,没什么像样的工业。

2021年牡丹江的第二产业(广义制造业)增加值仅为188.3亿元,占GDP比重仅为21.5%。

这座城市的财政运转,目前主要靠补贴。牡丹江统计局数据显示,2021年这座城市的一般预算内财政收入为60.4亿元,而当年的一般预算内支出为267.7亿元,缺口非常大。

这是当下很多收缩型城市的特点。

牡丹江的人口流失,是整个东北地区人口流失的缩影。

去年公布的七普数据显示,整个东北三省过去十年常住人口合计减少了1099万人,其中黑龙江减少了646万,吉林减少了338万,辽宁减少了115万。



整个东北36个城市,只有长春、沈阳和大连三个城市人口在增加,其余包括哈尔滨在内的33个城市,全部减少。

最新公布的数据显示,哈尔滨去年人口减少了12.49万,常住人口规模跌破千万,跌至988.5万人。

而大连公布的2021年统计公报未披露常住人口数据,但透过其公布的全市医疗机构实有床位和按照常住人口计算的人均床位数计算,大连人口2021年较去年公布的七普数据减少了1.28万人。

这意味着,当下整个东北地区,只有沈阳和长春还在增加,其余包括哈尔滨、大连两个中心城市在内,都在减少。

东北的中心城市如此,遑论其他城市。

西北地区也是一样。去年本号梳理过全国城市人口数据,结果显示全国地级市、副省级城市、直辖市、自治州、盟中,过去十年,人口增加的有184个,人口减少的有149个。

这149个人口减少的城市,主要集中在东北、中部和西部地区。其中东北地区占了33个,中部地区占了47个,西部地区占了55个,东部地区只有14个。

人口和经济是楼市的基石,东北、西部的普通地级市,这些基石都在晃动,房价鹤岗化也就见怪不怪。

03 | 未来鹤岗化的城市会越来越多

不用惊讶,未来房价鹤岗化的城市会越来越多。

因为按照目前的人口流向和人口拐点已经到来的大背景来看,未来进入收缩阵营的城市数量,会越来越多。

人口拐点已经到来的佐证数据是,根据各省市披露的2021年统计公报来看,去年常住人口减少的省市自治区已经有16个。

而去年公布七普数据的时候,常住人口减少的才6个。


制图:城市财经;数据:各省市自治区统计局

这意味着,超一半省市自治区的人口开始减少。其中当然是更多的三四线城市人口在减少,因为绝大多数一二线城市,常住人口仍在增加。

在人口拐点已经到来之际,在城市化2.0时代,中心城市仍在虹吸三四线城市以及小县城的人口。

这样的背景下,未来会有更多三四线城市收缩,会有更多三四线城市的房价鹤岗化。

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