记者观察｜理性看待评级调整

近期，穆迪对多家开发企业的评级做出调整，其中碧桂园的评级由Baa3调至Ba1，这一变动引发了市场不小的关注。

实际上，这是评级机构近来的常规动作。自去年下半年以来房地产行业呈现下行态势，市场整体压力较大，三大国际评级机构已经多次下调受评房企评级或展望。据不完全统计，这一频率高达250余次。

穆迪在今年6月的报告中称，其在过去9个月对发行高收益债券的中国房地产开发商进行了91次降级，创下新记录。要知道，在截至2020年12月底的过去十年间，穆迪对此类公司一共进行了56次降级。

这也意味着过去9个月里地产开发企业遭遇的评级调整比此前十年间都要多。

实际上，不仅是地产开发企业，梳理国际三大评级机构6月以来的动作会发现其调整的范围涉及金融、互联网、消费等多个领域。

穆迪将复星国际列入下调观察名单，担心投资者避险情绪升温增大其流动性压力；惠誉预计互联网公司的评级可能会继续变化，短期内盈利能力将承压；标普和惠誉在3月底将海底捞的评级下调至BBB-后，近期惠誉又将海底捞展望从稳定调整至负面，理由是消费环境恶化，公司复苏轨迹越来越不确定。

受疫情影响，全球经济增长放缓，经济政策存在不确定性，这是当前评级调整的客观背景。基于此，不仅是企业自身经营状况，行业变动、宏观经济环境等都会影响其评级调整。

以碧桂园为例，此次评级调整有几个信息值得关注：

一是去年10月以来，三家评级机构频繁下调国内房企的主体评级或债券评级，评级下调又触发部分房企海外债务违约，为规避风险，包括华夏幸福、阳光城、祥生控股、佳兆业集团、奥园集团在内的多家房企已要求评级机构撤销其信用评级。

换言之，目前仍参与评级的房企大多还处于正常运营状态，尚未发生公开市场债务违约。

二是此轮穆迪的调整涉及房企不止碧桂园一家，而是包括景瑞控股、弘阳集团、方圆地产、海伦堡、三盛控股在内。

穆迪的信用等级标准从最高的Aaa级到最低的C级，一共有21个级别，分别为Aaa、Aa1、Aa2、Aa3、A1、A2、A3、Baa1、Baa2、Baa3、Ba1、Ba2、Ba3、B1、B2、B3、Caa1、Caa2、Caa3、Ca、C。其中，Aaa到Baa是投资级别，Ba级往后是投机级。

调整后，碧桂园的Ba1级依然位于民营房企中主体及债项信用评级的第一梯队。记者梳理发现，不少民营房企评级已被下调至Caa之后，规模房企中，仅有龙湖集团的评级（Baa2）高于碧桂园，同为标杆民营房企的新城控股和旭辉控股当前评级均为Ba2，评级在碧桂园之后。

这也意味着房地产行业低迷的状态下，民营房企在融资端的受阻也导致其信用风险增大，但评级下调并非绝对的，不用过度放大其影响。

2019年新城控股也遭遇过一波信用危机，多家评级机构将其列入负面观察名单，其中穆迪给予新城的评级为Ba2级，下调了新城系两家上市公司的展望至负面。随后通过自身的稳健运营，新城控股逐步恢复融资并被评级机构挪出负面观察名单。今年5月，新城控股与碧桂园、龙湖集团、旭辉控股等4家一同被监管层选为示范房企获得发债支持。

三是相较评级级别变动更应该看清机构调整的出发点，以及公司当下的运营现状。

穆迪在报告中肯定了碧桂园强大的品牌知名度、规模可观的土储以及大规模开发居民住宅市场的广泛布局，并表示由于碧桂园主动缩减运营规模以及良好的流动性，预计其未来6-12个月的债务将下降。

此次调整主要是穆迪针对房企资本市场渠道受限以及行业销售改善速度不及预期所做出的动作。

今年以来虽然多地放松了对房地产市场的调控，但鉴于购买力透支，信心缺失，市场回暖仍需要周期。

这在房企销售上体现得颇为直观，5月百强房企的单月销售业绩同比降幅依然较大，达到59.4%，较4月降幅进一步扩大，这也是近年来百强房企单月业绩同比降幅的最高水平。受此影响，前5个月百强房企整体操盘业绩规模同比降低52.3%，降幅较上月的50.2%扩大了2个百分点。

碧桂园试图在营销端有所突破。5月其销售出现回暖迹象，单月实现销售额287.1亿元，环比增长27%，这一表现明显高于百强房企3.5%的环比增长。

截至5月底，碧桂园累计实现权益销售金额约1505.8亿元，据克而瑞统计，其对应的全口径销售额为2012亿元，两项数据均位居行业第一，其中全口径销售额较第二名万科高出338亿元。

融资方面，今年5月碧桂园在监管层支持下成功发行了5亿元公司债，票面利率4.5%，这也意味着在行业融资承压之下，碧桂园不仅作为示范房企率先破冰，更以低于过往数年的票息平均值发债。

一周前，碧桂园宣布用内部资金提前回购美元票据，根据6月23日最新公告，截至届满期限，本金总额为4.11亿美元的票据(占尚未赎回票据本金总额约60.13%)已根据要约购买有效交回，待该笔剩余票据偿付完成后，碧桂园年内已无到期美元债。

随着出险房企的不断增多，当前行业的一个共识在于：直至现在仍然保持正常运营的房企，它们的财务稳健程度、运营策略等都体现了较高的韧性，甚至一定程度上具备了穿越周期的能力。

记者 曾莞

编辑 左宇