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土地市场丨二批次土拍在即,13幅地块实行差异化定价

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First Frost

月初,南京挂出第二批次“两集中”土地,共44幅宅地,涉及两江、城南、城北、河西等多个板块,其中不乏河西、大校场、江北核心区等主城传统热门区域,而本次挂牌土地中城东孝陵卫、江宁百家湖等板块也有罕见宅地供应。

本次土拍规则较此前也发生变化,有31幅地块继续实行 “限房价、定品质、竞地价”政策,而有13幅地块实行 “差异化定房价,按程序报备” 的政策。所谓差异化定房价,是指出让时不设定毛坯限价,在开发企业完成开发后向有关部门报备审校。差异化定价,按程序报备审核,也是一种定价方式。

从本次“两集中”地块毛坯限价来看,城东孝陵卫、大校场、河西南、仙林湖、研创园等多个板块毛坯限价均有不同程度上涨。其中河西中地块毛坯限价55000元/㎡,也是南京当前的最高毛坯限价。下面就简单介绍下本次热门板块中的几幅地块。


01

河西

NO.2022G28地块位于河西中,为板块首幅双限地块,毛坯限价5.5万/㎡,刷新南京最高毛坯限价,当前板块内仅颐和源璟项目少量房源在售;

NO.2022G29地块位于河西南,临近S3号线平良大街站,该地块为本次河西四幅地块中唯一不设毛坯限价的地块,且临近中国府、滨江one、万科翡翠滨江等项目,预计未来上市价格将高于鱼嘴两幅地块。当前周边仅嘉璟峰一盘在售,销许均价44706元/㎡(另加4000元/㎡升级包),项目6月初首开去化97%;

NO.2022G30、NO.2022G31地块均位于河西南鱼嘴区域,本次两幅地块毛坯最高限价较此前均上涨1650元/㎡;区域在售/待售项目较多,存在一定市场竞争,近期颐和云台源筑和金鼎湾和禧两盘首开均实现基本售罄。


02

大校场

NO.2022G24、NO.2022G25、NO.2022G26地块位于大校场-中央活力住区,从周边在售项目来看,距离地块最近的在售项目为金地大成汇文府,目前板块楼市热度较高,金地大成汇文府两次开盘去化均超9成

其中NO.2022G24地块毛坯限价48000元/㎡,比金地大成汇文府高出3002元/㎡,比今年首轮成交的三金G02地块也要高出2200元/㎡,预计未来上市有望超出当前板块最高新房价格。

NO.2022G27地块位于大校场-中央商务区,是地铁6号线、10号线、16号线红花机场站三线换乘的上盖物业,地理位置优越。而该幅地块未有上市毛坯限价要求,未来将建设超高层地标建筑,打造高端商务办公、商业及居住为一体的城市综合体。


03

江北核心区

NO.新区2022G07、NO.新区2022G08、NO.新区2022G09地块均位于江北核心区-中央商务区,且本次均未设毛坯限价。参考周边项目情况,首轮土拍中颐居以成交楼面价25169元/㎡竞得NO.新区2022G03地块,毛坯限价达40000元/㎡。当前周边竞品晴翠府、晴樾府两盘在售,晴樾府月均流速约40套,晴翠府月均流速约81套。此外花语天境近期有首开计划,项目毛坯限价38000元/㎡,地理位置更为优越。

NO.新区2022G11地块位于江北核心区-国际健康城,紧邻龙湖天璞项目,该项目为龙湖于2021年第二轮土拍以成交楼面价23528元/㎡竞得,毛坯限价35000元/㎡,本次出让地块毛坯限价较此前上涨350元/㎡。龙湖天璞4月底首开,截止目前月均流速约7套,整体去化不佳。


整体来看,这次的“两集中”供地无论是土地数量还是土地质量,较南京首轮土拍都有很大的提升,同时在土拍政策上也有比较直接、针对性地调整。但在当前市场行情下,预计房企或将保持谨慎拿地、理性参拍。

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