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都卷成这样了,海甸岛商圈你还敢赌吗

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上个月,网易房产盘点了海口今年即将开业的大体量商业综合体,9大商业体海甸岛商圈占了3个。常住人口20多万(官方数据)左右的小岛,商业真的有那么香吗?

最近,也有网友也在问,海甸岛商圈可以投吗?所以今天扒一扒海甸岛商圈:

先说结论,海甸岛毫无疑问是海口居住的优选片区之一,但作为投资来说,这里商业体量庞大,多少都有赌的成分。不考虑物业租金补贴等因素的话,不是个最优选择。

先来盘点下海甸岛现在经营和未来新增的主要的商业体:


在不含社区商业,住宅底商,和写字楼等商业物业的情况下,海甸岛纯消费类型的商业体量已经达到23.3万㎡。

国际通行的发达城市人口和商业面积的合理比例一般不超过1:1,也就是说城市人口人均1㎡的商业面积是合理的。

但是海甸岛商圈,如果加上一些社区商业和不成规模的小商业街,人均商业面积应该远远大于这个标准。

这就是目前海甸岛商圈的基本面。


西溪里商街多家商铺关门转让

当然,衡量投资一个商业能否挣钱,最终还是取决于流量的多少。你一个城市常住人口只有百万,但流动人口千万,城市的商业也许可以活得很好。

那么海甸岛商圈,这些体量的商业,需要多少流量才能“活得好”?

有个标准可以参考:

近期某商业机构分发布了一份商业报告,分析一家10万㎡的商业体,需要多少流量才能维持:

一个建筑面积10万㎡的商业体,净租赁面积在5万㎡左右,通常业内认为销售坪效1000元/㎡/月,商家不会亏损。所以,一个10万㎡的商业体月均销售应该在5000万,日均销售167万元,年销售6亿元,这个商业体才是良性的。

从销售额倒推人流量,假设客单价100元左右的消费水平(深圳万象天地客单价也才72元)来测算,10万㎡的商业体每天需要有效人流量达到1.67万人以上,多数商家才能有好的经营预期。这个逻辑放到海甸岛商圈来看,理想状态下,海甸岛这些盘点的23万㎡商业体,日均总人流量要超过4万人以上,才能维系。

再加上一些不消费的流量,整个海甸岛商圈日均的流量池要达到6-8万人。

现实是,海甸岛常住人口只有20多万人,即使加上新埠岛的刚性群体,每天五分之一甚至一半的人去逛街消费,不太现实。


海甸城随处可见的转租信息

对于华彩广场、老码头、领秀城这些海甸岛商业新势力而言,分羹岛内流量,显然不够。

那么,只能从市区引流了!

看起来是个办法,但是海甸岛有几个痛点很难解决。

首先是交通屏障

从市区过来,必然首选经过世纪大桥。作为海甸岛进去的主要通道,承载早晚高峰消费黄金时间,又是下班高峰期,很难承受大量的市区流量灌入。

想依托市区引流,世纪大桥的交通问题是个致命难题。


早高峰拥堵的世纪大桥

像华彩广场这种没有四通八达的交通线,尽头就是海岸线的商业体,客群更加精准,基本过去就是冲着这个商业去的,很少能承接其它商业体的外溢客流。

再说资源。

无论是华彩广场,还是老码头商街、领秀城,基本都是强调占据近海、亲海的资源天赋,不管是180度还是270度看海,其实在海口这座海岸线并不稀缺的城市,除非你做到极致,否则很难有断层似的资源“护城河”,海口外滩网红商业街、海口湾圈、西秀海滩的商业点,都具备良好的海景资源。

所以,海甸岛商圈的资源牌,很难在竞争上形成排它性的碾压。

业态方面。

海甸岛即将入市的几大商业体,华彩广场主打滨海微醺夜经济地标,包括各类米其林餐厅矩阵、新潮商业玩法、海岸市集等;老码头商街主打亲水步行街,有着码头文化的复古风情;领秀城主打常规消费,依靠购物中心驱动。

但是从业态来讲,很难与当下热门的海口商业形成优势。日月广场有着独一无二的免税业态;传统的“人气王”友谊阳光城,主打大众消费,以垂直商业体模式完成吃喝购娱一条龙的业态闭环;新开的12万㎡万象城主打潮牌和大牌的首店和旗舰店,有Ole超市、LEGO、IRO等国际品牌加持,营造纯粹的海岛旅游主题的购物中心。


海口万象城发布的潮流品牌(部分)

商业出圈,势必要走差异化路线,但海甸岛商圈,能否做到业态的极致差异化?

看到近期的华彩广场发布的招商商家,除了一些米其林餐厅亮点外;拾味馆、酱子烤鱼等海南到处可见的商家,依然在列。可见,差异化的理想,最终要回归招商率的现实之中。

外部环境方面,整个海口的商业环境,竞争惨烈。

前不久明珠广场降价数千万,多次流拍,海口城市最辉煌的商业印记,也濒临退场的现实;60万方的巨无霸商业体日月广场,也仅靠免税业态强撑;前几年风生水起的吾悦广场,现在内铺大半都空置转租;京华城重新更名登场生意依旧大不如前;宜欣城重新装修重整,依然人气尔尔。


海口商业“内卷图”

海口商业,一片红海,内卷严重。

眼下,超12万方的大型综合体万象城即将开业,大量的商家、流量要流向国贸商圈。海甸岛商圈,在这种内卷背景下,还能分到多少“剩余流量”?

另一方面,区域化的商圈已经形成,西海岸商圈、城南商圈、府城商圈、滨海商圈等,基本都存在商业过剩的情况,每家商业体都在挤破头调业态、吸商户、促销、特价、拉流量,怎么可能放任用户长期往海甸岛商圈流失?

或者,另辟蹊径打造海口网红商圈,收割外地游客?

但是,海口每年能有多少游客,多少增量,大家心里都有数。

所以,从目前情况来看,投资海甸岛商圈,做商业经营,仍需谨慎!

来源:网易房产海南

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