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降温还是回暖?二批次认购过半仅5盘触发积分,市区盘却一房难求

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上海第二批集中认购进程过半,第二批推盘的节奏相当快,截至目前已经有17盘结束认购,6盘正在认购中,5盘已经确认触发积分,多为市区盘。预计6月底前,第二批新房的认购或将收尾,看来这是马上要给第三批让路的节奏。

从目前的表现来看,市中心的新盘是市场上的抢手货,尤其是内环内的新盘,尽管入围比高达2.5,依然有4盘已触发积分,已公布积分的项目有招商虹玺67.34分,仁恒海上源72.16分,入围分数较此前略有回落。

另外,近郊靠近地铁的热门楼盘,例如美兰湖地铁盘、花语江南等楼盘表现还算可圈可点,由于入围比的扩大,这些楼盘都没有触发积分,不过认购率基本都在100%左右。

在这一批新盘中,位于远郊的楼盘,甚至冷门区域的大户型产品都遇冷,表现不尽如人意。尤其是临港新片区,仅有中建项目认购率超过了100%,其余楼盘认购率也仅2-3成。


第二批新房认购情况,更新于6.24


倒挂+稀缺地段,市中心楼盘火热

上海这一批市区的楼盘供应量还是比较可观的,有9个楼盘在上海市区,其中10万+的项目有8个,内环内的楼盘更是多达5个。

其中市区已经有4盘结束了认购,分别是招商虹玺、仁恒海上源、中企云萃江湾和天汇世纪玺,前三者均触发了积分,招商虹玺和仁恒海上源的认购人数均破千。

上海这一批市区的新盘数量虽多,不过部分楼盘例如静安府和锦绣里,都是大户型别墅,体量也仅有数十套。真正总价在千万出头的楼盘其实不多。那么有小户型的仁恒海上源和招商虹玺自然成为了这一批的热门楼盘。

虹口方面,随着瑞虹新城落幕,临平路片区能选的新房只有招商虹玺。虽然地块较小,不过招商的品质和人气都比较高,加上周边太阳宫、月亮湾等商业配套,项目触发高积分也不足为奇。

而杨浦东外滩附近的仁恒海上源所在的江浦社区配套成熟,还有多条地铁可选,出行也很方便,该盘上一批的入围积分就高达73.44分,本次入市也再次触发积分,72.16分和上一次比较接近。


杨浦区仁恒项目,易眼看房实拍

静安方面,位于大宁的“老盘”静安府仅有12套叠加住宅推出,10.87万/平的价格确实很有吸引力,毕竟大宁的倒挂比较严重,此前传出大宁金茂府高层均价已经来到18万/平,叠加别墅的价值或更高。据不完全统计,项目已经有25组客户认购,认购率刚刚达到250%,已经触发积分。

此外,内环内的华发仁恒苏河世纪将于6月25日开启认购,该盘靠近四行仓库和苏州河,地理位置佳,项目主推105-107平三房,首开304套房源,没有大户型。目前关于该盘的信息不多,此前还有自媒体曝出售楼处不对外接待的情况。从网上房地产公示信息显示,项目是在一个叫“晋元华庭”的微信公众号上进行认购。


华发仁恒苏河世纪认购公众号

该盘一大优势就是一二手房倒挂(周边二手房18万/平),本次入市价格13.3万/平,附近去年入市的新盘有龙盛福新里,曾经拿下82.8的高分。不足之处就是得房率较低,据悉该盘的得房率仅约73%。

另外,市区还有几个楼盘即将认购,位于徐汇滨江的宝能1288主推160-190平3-4房,项目靠近11号线龙耀路站,该片区属于徐汇滨江传媒港,城市界面崭新,不过宝能此前传出债务风险,买房人还是要谨慎选择。


徐汇滨江街景,易眼看房实拍

位于闵行金虹桥的古北中央公园虽地处闵行区,不过属于内中环区域,距离徐家汇仅约3公里,比起很多徐汇的楼盘位置都要好,项目加推52套63-125平的中小户型,均价10万/平,热度势必会很高。


大虹桥热盘蓄势待发,曹路新盘引关注

第二批近郊楼盘中,有不少热门楼盘,包含大虹桥“”顶流“蟠龙天地,宝山新江湾,嘉定南翔、嘉定江桥等配套成熟,有轨交覆盖的热门板块。目前近郊楼盘仅开启4盘,认购情况还不算很理想,而部分热门楼盘还蓄势待发,即将开启认购。

在结束认购的楼盘中,闵行的华发四季半岛是本批次闵行为数不多的新盘之一,主推约102平3房及少量叠墅,共344套,均价依旧为64000元/平。600多万的总价,靠近地铁和万达广场,既能控制总价又能保证不错的舒适度。值得一提的是,项目本次入围比扩大到1.8,但认购率依然突破了252%,触发了积分(54.08分)。


华发四季半岛沙盘,易眼看房实拍

嘉定另一个争议较大的项目海伦堡玖悦源筑目前也结束了认购,最终认购率136%。由于本批次产品以叠加为主,均价大多在7.5万/平以上,性价比不高,没有触发积分也在情理之中。


海伦堡

玖悦源筑沙盘,易眼看房实拍

另外第二批近郊还有多个热门盘或将于下周启动认购。蟠龙天地本次总共571套房源,包含90-195平3、5房洋房(538套),130-150平合院叠墅(33套),其中洋房均价6.87万/平,合院叠墅8.19万/平。

2020年10月,上海蟠龙天地首开948套房源,摇号3700+组,开盘当天售罄。2021年8月,上海蟠龙天地二期推出741套房源,入围分81.23分(基础分60分+193个社保月*社保系数),同样开盘当天售罄。

这一次,蟠龙天地均价也创下新高,不过有传闻80分以下基本可以放弃。另外,想预约看蟠龙天地的条件也很苛刻,首先要预约,并将资金证明和社保证明发给置业顾问,通过后才会收到看房邀约。

项目不仅享有大虹桥成熟配套,还自带大规模商业体,目前蟠龙天地二手房挂牌价接近10万/平,一二手房倒挂严重。

位于北虹桥江桥板块的龙湖南山虹桥天玺领峯也是大虹桥热门盘之一,虽然热度比不上正虹桥,不过江桥拥有房价低,新房积分不高,轨交便利等优势。该盘门口有轨交14号线和嘉闵线(在建),30分钟能直达静安寺。


江桥板块,易眼看房实拍

全新盘虹桥天玺领峯均价约5.75万/平,共288套105-140平2-4房,预计会触发积分,不过从此前江桥表现来看,分数基本都在50-60分之间。

再看宝山两个热门项目,星江湾为89-149平3-4房。而柏悦江湾则是98平3房,131-147平叠加。综合来看,星江湾优势是层高3.15米,而柏悦江湾优势是拥有稀缺叠加产品。两个盘都享有新江湾城成熟配套,交通出行也很便利。

此外,顾村板块一直都是近郊成交活跃的板块,片区配套成熟,价格合适。本次中企光华雅境和大华锦绣四季再次加推,刚需购房者不要错过。


顾村街景,易眼看房实拍

位于曹路的招商璀璨城市是这一批浦东的热门楼盘,项目周边的交通和配套都比较不错,虽然本批次的入门户型为105平,不过对于预算较为充裕的购房者,可以考虑二期135平的四房,居住空间更大。

项目人气颇高不仅是因为招商的影响力,项目紧贴外环,距离地铁站顾唐路仅数百米,周边有大型公园,宝龙城市广场,还有2个大学城和产业园,城市界面比较新,居住环境宜居,距离金桥副中心也仅有2-3站地铁。

虽然认购价格5.39万/平比当初的房地联动价高了不少,这势必会给楼盘降温,不过总体来看,该盘还是很值得买的。


五大新城难触发积分,临港人气惨淡

这一批远郊的楼盘,包括五大新城的新盘入围比纷纷上调到1.8后,普遍都不要积分了。尤其是临港新片区,目前已经完成认购的楼盘中,除了位置最好的中建御湖澜庭认购率达到120%,其余楼盘的表现都不理想。

临港新片区方面,中建御湖澜庭算是这一批临港表现不错的楼盘,而同在102片区的特发学府里上一批还没有去化完,新一批又入市了,网传204套房源仅50多组认购,认购率25%。而位于临港蓝湾的大名城映园二期认购率也仅23%,与去年入市时候的表现天差地别。


特发项目沙盘图,易眼看房实拍

今天6月24日,临港剩余3盘同日启动认购,分别为蓝湾的电建地产泷悦蓝湾、书院的中建玖里书香以及滴水湖103片区的鹏瑞云璟湾。

在滴水湖都面临去化难的背景下,蓝湾和书院或更惨不忍睹,买房人买进大概率站岗多年。

而深圳第一豪宅的开发商鹏瑞在上海的首作也是生不逢时,临港103片区未来潜力固然大,不过当前临港102和103片区推盘量太大,目前板块成熟度还很低,距离地铁站远也是一大问题。此外,这里还没有价格倒挂优势,相信以上这些楼盘的表现也不会好到哪里去。


鹏瑞云璟湾施工现场,易眼看房实拍


鹏瑞云璟湾沙盘,易眼看房实拍

奉贤新城本批次推出的3盘中2盘已经结束认购,其中山东健康中澳城本次推出74-147平高层,156套房源的认购率接近100%。此外奉贤新城的中建海樾府认购已经结束,认购率137%,表现还是可圈可点。毕竟奉贤新城是五大新城中房价第二低的区域。

此外,五大新城可选的热门楼盘还有金地嘉源及日月光伯爵天地,两盘虽然都不在嘉定新城的核心位置,不过都靠近地铁站,对于周边配套并不太强的区域,临轨交是相当重要的。此外,总价在400万上下,对于预算不太高的刚需客来说也比较友好。

综上来看,第二批认购过半,市区盘依然延续火热态势,郊区项目由于认购比提升到1.8,除了个别热盘,触发积分的概率也大大降低,并非新房市场出现了降温。


从目前来看,第二批触发积分概率确实比去年6批次都要低。不过第二批的认购还在继续,很多潜在的高分盘或在下周集中入市,相信好戏还在后头。

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