“房票”扎堆发布！三四线城市，开始疯狂自救了！

作者：子非鱼

01 | 三四线，房子卖不动，库存高企

当下房子最难卖的，不是镁光灯下的一二线城市，而是不受关注的三四线城市。

今年以来，中心城市托底楼市的政策消息满天飞，仿佛只有中心城市在托底楼市一样，其实不然。

中心城市之所以占据话题C位，一方面是受关注度高，另一方面，中心城市基本都是此前调控的主角，一有放松的消息，立马会被传出来。

而三四线城市，除了东部一些房价过热的三四线城市，在上一轮调控中被限售或限购或限贷外，大多数三四线城市都没有调控。所以，没有像一二线城市放松乃至放开限购那样的大消息，至多是降利率，或者发起一些给补贴的活动。

事实上，当下楼市最窘迫的，不是一二线，而是三四线。

当下大多数三四线城市的普遍现状是：

房子卖不动，库存量高企，房价阴跌，土地难卖。

销量方面，根据亿翰智库的数据显示，5月份尽管各类城市在流动性释放，各类放松调控政策扎堆，以及央行降息的大背景下，商品房成交量环比均有所回升，但同比仍都是腰斩。

其中尤以三四线城市同比跌幅最大。

库存方面，根据克而瑞披露的数据显示，目前全国商品房狭义库存已经增至6.08亿平方米，广义商品房库存增至38.4亿平方米。

各类城市的库存仍在增加，其中以三四线城市增加最快，5月份狭义商品房库存同比增加了13%。其中三四线城市的平均去化周期高达28.15个月，其中还有很多超过了30个月。

比如广西防城港去化周期高达152个月，卖十年都卖不完。北海、宝鸡、惠州、铜陵、珠海、钦州、衡阳、张家港、河源、柳州、三明、肇庆等城市，去化周期都在30个月以上。

房价方面，国家统计局披露的5月份70个大中城市数据显示，有53个城市的二手房价格在下跌，其中大多数是三四线城市。按照抽样调查的逻辑，这意味着大多数三四线城市的房价在调整。

统计局披露的数据还显示，有33个城市的房价被打回到了至少三四年前，其中三四线城市占了一大半。

02 | 三四线开始疯狂自救

面对这种局面，中心城市都开始甩开膀子托底，遑论三四线。

由于大多数三四线城市本身就没有调控，之前的措施，无非就是降低利率，或者降低首付，或者给补贴。

最近一段时间，三四线城市的开发商奇思妙想，让三四线的托底措施走到了前台。

比如建业地产在商丘市民权县、开封市杞县搞的“以小麦、大蒜抵房款”活动，登上了热搜。在舆论压力之下，目前活动已经被叫停。

再比如，连云港的保利•水木芳华项目在618期间推出了，买房送一头200斤土猪，以及全民营销奖励1万元/套等活动
，也同样遭遇热议。

近日，湖北咸宁市发布购房补贴通知，对购买市城区新建商品住房的购房人，给予购房补贴，补贴额度在1-10万元不等。

按照目前咸宁市4500元左右的均价计算，这个补贴，相当于购房最多补贴20平方的面积。力度还是相当大。

从最近的一系列举动来看，三四线城市已经开始疯狂自救了。

如果说上面还只是开胃菜的话，那开启棚改+房票的模式，算是三四线城市拉开自救大幕的开端。

几天前，郑州发布新政，提出郑州中心城区的房子被征迁后，被征收人得到的不是货币补偿或回迁房，而是一张房票，凭房票，被征收者可在郑州市内重新购买商品房，并提出给予8%的补贴。

所谓房票，是货币拆迁、货币棚改中出现的，给拆迁户发放的，带有补偿性质的购置房屋的结算凭证。

以前也有过，只不过之前更多的是棚改实物安置或者货币安置。现在“房票”重出江湖，主要是因为在当下的大环境下，棚改以货币形式不再奏效。

很多人房子被拆后，拿到钱不再去购房，而是存起来，地方城市无法像过去一样通过货币棚改实现去库存和推动房价稳定乃至上涨的目的。

所以祭出了多年未见的房票。

房票其实就是一张结算凭证，给你这张凭证，你就只能去购房，而无法做其他的事情。如果再加上一个有效期，那你非加快买房不行。

事实上，在郑州之前，已经有20多个城市开启了棚改+货币模式，其中大多数是三四线城市。

之所以这是三四线城市疯狂自救的开端，是因为棚改本来就是大多数三四线城市房价上涨的基础。

上一轮牛市中，大多数三四线城市就是在货币棚改之下上涨的，哪怕你人口流失，只要开启货币棚改，拆了棚改户的房子，他们必然要拿着钱去买房，需求增加，库存自然能降下来。

此外，货币棚改还能拉动就业，推动经济发展。其逻辑是，新房去库存过程中，购置新房的同时，必然会伴随着各种家电家私需求。而棚改过程中的拆除和新建，也会拉动一波就业。

现在之所以改为棚改+房票模式，而不是货币棚改模式，是因为在当下的环境下，货币棚改一定程度上已经失灵，棚改户拿到钱，不一定去买房，如果换成可以结算的房票，那钱只能流入楼市，如此才能达到去库存的目的。

03 | 能奏效吗

能奏效吗？显然不能。

看看一二线城市就知道了，过去半年一二线城市各种招数都用尽了，而且央行还两次降息了，然而反馈的数据显示，中心城市的成交量依旧在低谷。

往大了说，是市场信心缺失。站在更高的视角来看，其实是房地产已经进入了黑铁时代所致。其标志在于，库存高企，人口拐点已至，城市化进入后半程。

在这种背景下，三四线城市还有更多利空因素。其中最典型的就是人口流失。

去年公布七普数据的时候，本号曾梳理过全国所有地级以上城市的人口变化情况，结果发现全国地级市、副省级城市、直辖市、自治州、盟中，过去十年，人口增加的有184个，人口减少的有149个。

这149个人口减少的城市，主要集中在东北、中部和西部地区的三四线及以下城市。其中东北地区占了33个，中部地区占了47个，西部地区占了55个，东部地区只有14个。

这种情况，在2021年各省市公布统计公报数据来看，还在加剧。七普时期，内地31个省市中还只有6个省与自治区人口减少，而到2021年年末，有16个省市常住人口减少，其中吉林还未披露数据。

制图：城市财经；数据：各省市统计局

库存高企，人口流失，经济羸弱，大多数三四线城市的这些基石无法巩固，什么招数都不好使。