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苏州楼市:买二手房时最重要的事,你或许从没想过!

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我是苏叔,拥有多年苏州房产研究和投资经验,长期持续关注苏州地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容,来自公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问:

提问:苏叔,你好,现在想要置换一套学区房,买新房要等好久才能入住,想购买一套二手房,可以直接入住,但感觉二手房不好选,请问有什么建议吗?

苏叔:你好,理性购买二手房有以下几条建议,1.吴中区二手房市场中最火热的是尹山湖板块,因为它可承建园区外溢人群,通勤方便,次新房小区多,居住环境较好,市场认可度较高,其次是城南和郭巷,这两个区域的楼盘成交数多于尹山湖。2.通过成交房龄占比可看出房龄较短的次新房小区比较受欢迎,大多数房子都满5,交易成本较低,居住舒适度较高,后期也好出手,建议预算充足的人群尽量选择次新房。3.市场比较认可的三房设计的二手房,即可满足自住需求,后期也好出手,流通性较大。4.成交排名靠前的楼盘公共交通便利,建议购买学区较好的地铁盘或近地铁盘。购买二手房要遵循市场规律,还要考虑到小区的户型和不利因素等。

提问:苏叔,你好,请问我现在有40万,苏州二套房,想买个老破小之类的房子出租,长期持有。有什么好推荐的吗?要租金比较高的地方

苏叔:苏州老破小涨幅太弱,属于房产生物链的最低端,别买

我们说买老破小,其实完整的说法应该是一线城市核心区的老破小,对应的低总价上车,高租金回报。由于有些稳定的客群,低上车门槛,市中心老破小的升值很稳定(前提不溢价)。

老破大,地铁次新的总价都比老破小更高,第一流动性会受限,郊区地铁次新因为受市场喜爱所以流动性更高一点,但起步容易溢价。唯一要回避的,是远郊区老破小,尤其是距离地铁远的。

而二线城市,一手次新房客群的规模远大于接受老破小的客群,老房子从涨幅 流动性 租金都比次新盘低好几个档次。

提问:苏叔,你好,已经落户苏州想买一套房子自住,预算有限,比较偏刚需吧,想问一下苏州房价区间大致是多少呢?哪些板块低价盘更多?预算总价170万以内,有哪些合适的板块可推荐给我呢?

苏叔:你好,苏州楼盘房价主要在1万到4万区间内,不同价位的产品聚集板块也有差异,相城、吴江和吴中刚需盘更多,而园区、姑苏区和高新区高价改善盘更多。单价1万到2万之间的楼盘,有且仅集中在城郊区,吴中相城和吴江分部房源较多,这些板块比较适合刚需置业,价格较低,如果能买到,产品不错交通便利的楼盘,其他条件可以适当让步。板块选择上吴江太湖新城最好,其次甪直,第三运东,第四胥口,最后通安。单价2万到3万之间,科技城,高铁新城和太湖新城可以选,产品业态极为丰富,比较适合首改,按照自己的核心诉求来做选择,如学区环境规划等,但一般不能都满足。板块选择上科技城最好,按序是高铁新城、吴江太新、吴中太新,最后是尹山湖。具体详见知识星球内部资料《价值百万的购房逻辑》

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