苏州楼市：买二手房时最重要的事，你或许从没想过！

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，现在想要置换一套学区房，买新房要等好久才能入住，想购买一套二手房，可以直接入住，但感觉二手房不好选，请问有什么建议吗？

苏叔：你好，理性购买二手房有以下几条建议，1.吴中区二手房市场中最火热的是尹山湖板块，因为它可承建园区外溢人群，通勤方便，次新房小区多，居住环境较好，市场认可度较高，其次是城南和郭巷，这两个区域的楼盘成交数多于尹山湖。2.通过成交房龄占比可看出房龄较短的次新房小区比较受欢迎，大多数房子都满5，交易成本较低，居住舒适度较高，后期也好出手，建议预算充足的人群尽量选择次新房。3.市场比较认可的三房设计的二手房，即可满足自住需求，后期也好出手，流通性较大。4.成交排名靠前的楼盘公共交通便利，建议购买学区较好的地铁盘或近地铁盘。购买二手房要遵循市场规律，还要考虑到小区的户型和不利因素等。

提问：苏叔，你好，请问我现在有40万，苏州二套房，想买个老破小之类的房子出租，长期持有。有什么好推荐的吗？要租金比较高的地方

苏叔：苏州老破小涨幅太弱，属于房产生物链的最低端，别买

我们说买老破小，其实完整的说法应该是一线城市核心区的老破小，对应的低总价上车，高租金回报。由于有些稳定的客群，低上车门槛，市中心老破小的升值很稳定（前提不溢价）。

老破大，地铁次新的总价都比老破小更高，第一流动性会受限，郊区地铁次新因为受市场喜爱所以流动性更高一点，但起步容易溢价。唯一要回避的，是远郊区老破小，尤其是距离地铁远的。

而二线城市，一手次新房客群的规模远大于接受老破小的客群，老房子从涨幅 流动性 租金都比次新盘低好几个档次。

提问：苏叔，你好，已经落户苏州想买一套房子自住，预算有限，比较偏刚需吧，想问一下苏州房价区间大致是多少呢？哪些板块低价盘更多？预算总价170万以内，有哪些合适的板块可推荐给我呢？

苏叔：你好，苏州楼盘房价主要在1万到4万区间内，不同价位的产品聚集板块也有差异，相城、吴江和吴中刚需盘更多，而园区、姑苏区和高新区高价改善盘更多。单价1万到2万之间的楼盘，有且仅集中在城郊区，吴中相城和吴江分部房源较多，这些板块比较适合刚需置业，价格较低，如果能买到，产品不错交通便利的楼盘，其他条件可以适当让步。板块选择上吴江太湖新城最好，其次甪直，第三运东，第四胥口，最后通安。单价2万到3万之间，科技城，高铁新城和太湖新城可以选，产品业态极为丰富，比较适合首改,按照自己的核心诉求来做选择，如学区环境规划等，但一般不能都满足。板块选择上科技城最好，按序是高铁新城、吴江太新、吴中太新，最后是尹山湖。具体详见知识星球内部资料《价值百万的购房逻辑》