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5折甩卖都没人要!深圳海景豪宅6次流拍,浦发银行从债主变业主

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本文来源:时代周报 作者:梁争誉

深圳最冷海景豪宅再度流拍。

6月24日,上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行(以下简称“浦发深圳”)名下的深圳市盐田区东部华侨城天麓3区莱茵庄园46栋A501房产(以下简称“天麓A501”),因无人出价,最终流拍。

自2018年9月首次摆上拍卖货架至今,天麓A501先后6次流拍。时代周报记者注意到,此次天麓A501起拍总价已经从第一次的823万元降到558万元,降幅达265万元。另外,此次天麓A501起拍单价只是参考价的一半。

据时代周报记者了解,原业主因无力偿清债务,在2019年将天麓A501作为抵债房产转移给浦发深圳。自此,浦发深圳从债主变业主,并多次通过法拍处置该房产。

令人唏嘘的是,东部华侨城天麓曾连续2年入选“中国十大豪宅”,“白色派”建筑大师理查德·迈耶亲自操刀设计了5栋房子。开发商还曾推出乘直升机看楼活动,用于接待的“春天号”直升飞机是有19座的超美洲豹AS332L机型。

时过境迁,这座半山海景豪宅,已经鲜有问津。

“地板价”拍卖

“8折又8折,8折再8折,这就是全深圳的‘地板价’。”天麓A501开拍前夕,接近此次交易的知情人士卓惟怡向时代周报记者表示。

天麓A501于今年6月13日在司法拍卖平台阿里拍卖挂牌,起拍价558万元,折合单价约2.52万元/平方米。这是一套建筑面积约223平方米的复式住宅,于2012年4月竣工,至今仍是毛坯状态。


(天麓A501现状,来源:阿里拍卖)

“地板价”所言非虚。

天麓3区的参考价是5.50万元/平方米,1区至9区参考价在5.5万-6万元/平方米之间。参照物再延伸,在深圳已发布参考价的3595个二手楼盘中,只有31个的价格低于天麓A501的起拍单价,且多是位于龙岗坪地、大鹏南澳等较为偏远的郊外小区。

天麓A501也曾有过“高光时刻”,跻身千万豪宅队伍。

2018年,因原业主无力偿还贷款,债权人浦发深圳申请查封其名下房产天麓A501,强制拍卖以偿还债务。彼时,关于天麓A501的市价,专业评估机构给出的估值是1176万元。

随着深圳房地产市场区域分化、结构调整,天麓A501价值缩水。

2018年9月30日,天麓A501首次开拍,起拍价约823万元,和市场价相比打了7折,因无人竞买流拍。2018年10月、2019年1月,天麓A501又经历2轮拍卖,起拍价降至约658万元,仍无人竞买。

3次流拍后,2019年4月,天麓A501作为司法抵债房产以法院裁定的方式过户给浦发深圳,登记价约658万元。

至此,浦发深圳从债主变身业主。

卓惟怡在接受时代周报记者采访时表示,根据《商业银行法》第四十二条规定,商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或股权,应当自取得之日起二年内予以处分。

“抵债房产银行不能拿太久,浦发深圳只能亏本卖。”卓惟怡透露。

因此,在2021年12月10日、20日,浦发深圳将天麓A501挂牌拍卖,起拍价分别为527万元、558万元。两场拍卖虽吸引上万人围观,仍黯然收场。

6月24日的这次拍卖,天麓A501热度不减。据阿里拍卖,共有109人设置提醒,吸引了8417次围观,并且有1人报名。最终,因竞买人未出价,竞价失败,天麓A501宣告流拍。


(天麓A501最新拍卖结果。来源:阿里拍卖)

被嫌弃的海景豪宅

东部华侨城位于深圳盐田,沿山而筑,可俯瞰大梅沙全景,占地近9平方公里,是华侨城(000069.SZ)投资35亿元开发的世界级度假旅游目的地、首个国家生态旅游示范区,由酒店、文旅、地产等板块组成。

天麓是东部华侨城地产板块项目,共4个地块分8区开发(无四区),定位为洋房和别墅,于2007年开售。位置最为优越的8区于2009年年底入市,以近13万元/平方米的单价晋身深圳“楼王”。

随着城市中心的转移,曾经的深圳“楼王”光环褪去。

“那个年代买别墅都竖大拇指,现在这么多钱买大梅沙,中介都要在背后骂几句。”在深圳从业多年的资深经纪人罗敏告诉时代周报记者。

不止中介瞧不上,天麓还被大部分银行拉进“黑名单”。

“90%的银行都不会接受天麓作为抵押物。”深圳某商业银行客户经理卫一岚在接受时代周报记者采访时表示,银行做抵押贷款的基本准则是,抵押物流通顺畅。“银行放贷无非担心客户不还钱,只要抵押物能正常流通就没什么好怕的,大不了司法拍卖见。”

按这个标准来看,天麓显然不是理想标的。

罗敏提供的一份成交记录显示,因司法拍卖再度引起讨论的天麓3区,在过去3年只发生过3次交易,其中一套的成交单价约3.38万元/平方米,远低于5.50万元/平方米的参考价。“楼王”8区也仅录得两条交易记录,成交单价在10万元/平方米左右。

天麓在法拍市场,同样陷入僵局。

据时代周报记者不完全统计,在阿里拍卖平台,自2017年以来,天麓累计有80次拍卖记录(含同一房产多次拍卖),仅有12套顺利成交。上一次成功交易的一套房产,是今年6月12日拍卖的天麓6区31栋502房产,建筑面积约219平方米,成交总价约598万元,原业主购入价约1079万元。

80次拍卖记录中,浦发深圳“贡献”了10次。

时代周报记者了解到,因为拍卖不畅,浦发深圳共接收了天麓3区2套房产作为抵债资产,分别是天麓三区莱茵庄园46栋A501、A103。其中,A103先后经历4次拍卖,于2021年12月以底价753万元拍出,单价约3.17万元/平方米。

相关裁定书显示,天麓3区A501、A103的原业主分别拖欠浦发深圳本息860万元、983万元。

“浦发深圳是债主,亏了也正常,不可能每一单都是赚的。”卫一岚表示,“贷款不良以后,银行都想早点处理好,时间对银行来说更值钱。”

(应受访者要求,卓惟怡、罗敏、卫一岚为化名。)

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