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8宗地一半流拍!百强房企选择集体躺平?

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8宗地块,一半被国企央企摘得,一半宣布流拍!

“土拍遇冷,一点都不意外!”房企、媒体,甚至部分购房者,都早已预见。

毕竟,在全国多个城市都遭遇“流拍+撤销”的大背景下,西安怎么可能“独善其身”?



坦白讲,土拍的冷热,开发商对未来的预期如何?我们确实可以从中窥探一二。

有利润,自然最好,没利润,那至少能够快周转,赚个吆喝。

但不管怎样,万万不能“亏本”!这西安首轮集中供地的数据中,就可见一斑!


从明面上来看,似乎西安不再是“战略意义高于利润”的城市了!而事实上这次「国家队」已成为首次集中供地摘地的主力。

变化一、成交总金额、供应量持续缩水、绝大部分底价成交。

首轮集中土地共33宗,成交23宗(4宗摇号、3宗溢价成交、16宗底价成交)除此之外,9宗流拍、1宗止出让。

土地成交面积合计1635.375亩,土地出让收入共244.665亿元。

变化二、房企不再上头,竞争减弱。

当看到首轮土地集中出让摘地房企名单的时候,不少人都说:本土房企YYDS,这一次要扬眉吐气了。

最终的出让结果也确实如此,尤其是万元地块,不少都有本土房企托底。

比如,紫薇、天地源、高新地产分别选择高新中央创新区和丝路软件城。

国企、央企像中海、保利、中铁建也补仓了丝路软件城。

相比之下,外来民企几乎集体失声。有的连报名都没报,似乎已经无心恋战!

虽然本土房企这一次很给力,但很明显,央企和国企的资金实力更为强劲。


要说土拍肯定没有之前那么热,这是一个事实。但现在的温度算不算冷呢?这是要想明白的第一件事情。

这个在上一篇文章中已经很明确的说了,政府已经取消“限房价、定品质、竞地价”、自持要求的情况等条件,开发商拿地的积极性并不高。

但西安土拍真的遇冷了吗?不见得!

实际上,哪怕底价成交,折算上那些配套之类的,就已经达到了想要的目标价格。这样的价格对比之前的地王看似是有所不及,但是对比再之前的地价绝对是大幅度提升的。

基于此得出的结论就是,实际上地价并不便宜。而且这个地价其实是对应了这些地块目前周边一手房的限价的真实成交价的。

所以,之前那叫“热过头”,现在充其量就叫“回归正常”!

第二件要想明白的事情是,那之前为什么会这么热?

这里有几个方面的原因。一是之前央行大放水。全国去库存的大形势下,各个房企都是财大气粗,顺利出货回笼的现金以及企业的各个渠道的融资所得,让他们有底气去抢地盘。有钱能任性,这是基础。

二是我们可以发现在第十四届全运会前后开始不断拍出的地王中,很多都是初次进入西安的企业。所以事实就是抢到“高价地”才算他们进入西安市场的“第一战”成功!

三是很多地块之前是价值洼地,随着地块定位的变化,周边地块价值的提升或者地块本身规划的转型升级,价值被重新评估,因此产生了震撼的跳跃式的溢价。



那么土地遇冷,究竟是好事还是坏事?

对于一手房市场,是好事!

1、因为新房是限价的,土地价格低些,开发商的利润就多些。有利润,不一定能出好产品,但没利润,肯定做不成好产品;

2、“土地遇冷”,能够降低市场的投资热情,但是对于真正的自住购房者,接下去买房会容易些。

3、流拍,意味着房企“无利可图”,或应该重新思考下起拍价?

对于二手房市场,不是坏事!

根据国统局的数据显示,5月西安二手商品住宅销售价格环比下降0.4%,同比涨幅0.4%。

实际上在3月份之前,西安二手房已经连跌四月,3月刚有上涨势头,4月又开始下降,5月份持续下跌,较4月扩大了0.3个百分点。

也就是说接下来,西安二手房的预期或将持续保持。


从经验上看,土地市场的行情一向早于住宅市场。行情差时,往往住宅市场还未热,土地市场先解冻;同时,行情疯狂时,往往土地市场先降温,再传导到住宅市场。

没错,市场似乎又回到了我们面前。

但无论如何对于房企来说,重要的要考虑两件事情:

1、市场能不能接受最高限价?

2、多出的利润空间,是不是应该拿一部分出来,做更优质的产品,吸引购房者为最高售价买单?

如此一来,开发商可以有更大的操作空间。不再是“贴着限价走,压缩成本卖房”的逻辑了。

而购房者,也不用再那么担心质量问题。

还是那句话,说西安“土拍遇冷”, 是不负责任的!但,这个市场,真的应该降降温了。

愿,开发商拿地,购房者买房,都冷静一点,理智一点,坦然一点。

愿接下来一定程度上可以:加大供应量,满足需求,平抑房价。

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